房地产行业：案例研究|逆势破局！这个远郊盘以精准定位+产品创新，登顶区域销售三冠王

云洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 1 案例研究 | 逆势破局！这个远郊盘以精准定位+产品创新，登顶区域销售三冠王 项目表现：项目获 2025 年上半年上海市金山区销售榜单三冠王 金山是上海新房销售去化速度较差的一个远郊区，线上热度整体较低，这次我们想诊断的项目就位于金山区。该项目自 2024 年 4 月 30 日首次开盘至 2025 年 7 月，在一年多的时间内已销售 841 套（网签数据），平均月均销售五六十套。 2025 年 1—6 月，本案在成交面积、金额、套数三个销售指标上，获得上海市金山区销售榜单三冠王，在金山新城板块市占率达 52.6%，是整个金山区卖得最好的项目。 该项目由建发房产公司打造，总规划为一个 18 万平方米的中大型社区，容积率仅为 1.8，总规划户数 1417 套。 住宅规划由 97 ㎡-128 ㎡的小高层（17F）和 132 ㎡-203 ㎡的洋房（5～11F）组成，均价 33000 元/㎡起。 云洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 2 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：网上房地产 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 云洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 3 从安居客找房热度周度数据来看，该项目在 1 月下旬开始热度突增，持续到 3 月下旬之后，热度波动式下降，在 5 月初至 7 月初较为平稳，7 月中旬后下降明显。 整体来看，该项目在每次推盘期热度整体都较好，接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。  项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 11个项目，从这 11 个项目的位置来看： 复地星愉湾、建发观唐府、佳运·汇龙府距离本案 3 公里以内； 云湖壹号·云邸位于金山区亭林板块，距离本案 4-10 公里； 新华星耀东方、华纺·棠樾、高尔夫社区汤泉美地城距离本案 11-20 公里； 中国铁建·熙语位于奉贤区，古美阅华位于闵行区，国印东方位于金山区朱泾板块，上实滨湖城·海源别墅位于青浦区，距离本案都在 20 公里以外。 可见本案的竞品项目分布范围较广，有很多其他区域的竞品。 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%本盘及竞品TOP10项目云洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 4 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库  项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 为找到项目症结所在，我们将该项目与竞品进行了对比分析，围绕找房热度、产品与市场需求的契合度、受其他项目的分流影响、周边配套完善程度、价格水平等几个核心维度展开，并据此得出项目与竞品的综合竞争力对比结果。总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，综合竞争力处于中等偏上水平，显著高于竞品均值水平。 从 58 安居客楼盘洞察的五个维度中，本案比较有优势的主要为户型匹配和价格优势，明显高于竞品的平均指标，配套得分与平均水平基本持平，找房热度和客户分流情况要明显低于竞品平均水平。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 0.020.040.060.080.0竞品j竞品I竞品H竞品G竞品F竞品E竞品D本案竞品C竞品B竞品A竞品项目综合测评得分云洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 5 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库  项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：项目热度中等偏下，有较大提升空间。与竞品项目相较，该项目的找房热度位于竞品平均水平中下水平。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90 天内线上看房人数超约 1200 人，在最近 30 天，看房人数约 400 人以上。整体热度并不是特别高，今后可加强线上运营推广。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 30.647.476.951.321.049.547.769.440.958.9找房热度配套得分价格优势户型匹配客户分流五大竞争力雷达图本盘竞品平均0.050.0100.07月本盘及竞品项目找房热度指数云洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 6 （2）客户分流：分流压力适中，需时刻敏锐观察市场变化。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为 1.1，在竞品与平均值相同。这种情况表明，该项目在与竞品项目中，有较强的竞争力，但需持续关注市场动态与客户需求演变。尽管当前分流压力不大，但竞品可能通过价格调整或营销升级缩小差距。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：公共交通配套薄弱，其他配套满足生活需求。在交通方面，但距杭州湾大道龙航路约 400 米，距龙航路杭州湾大道约 600 米，距离金山铁路金山卫站约5 公里，但缺乏地铁；商业配套方面，距万达广场约 900 米，距正荣河滨商业广场约 2.5千米；医疗方面，距复旦大学附属金山医院约 900 米；教育资源较为丰富，在 2 公里范围内有金山区前京幼儿园、金山区山阳小学、山阳中学、上海师范大学附属金山前京中学等；生态环境方面，在 2 公里内有马棚文化公园、金山新城公园等丰富的生态资源。 （4）小区设计：1.8 容积率低密小区，配以“一轴三进五园九景”的诗画美学园境。 该项目容积率仅 1.8，是金山新城高品质的小高层+洋房社区。在园林设计上，项目致敬金山枫泾古镇，取法江南水乡记忆，打造了三进归家礼制和五大主题园林。社区内不仅0.00.51.01.52.0本盘及竞品项目分流压力云洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 7 拥有天然河道景观，同时引水入园，融入江南记忆水脉。一条溪水归家绿轴，将园区三进礼序，五大主题园林及风雅九景紧密连接，贯穿南北。 （5）户型匹配：填补市场需求，并提升赠送面积和得房率。根据我们的产品供需分析，项目所在的金山新城板块 90-120 ㎡的三房、120-140 ㎡的四房、140-180 ㎡的四房都较为稀缺，180-220 ㎡的四房也供小于求。尤其是 90-120 ㎡的三房供需不匹配度指数为 0.16，缺口明显。而本盘推出的主力产品中有 97 ㎡、108 ㎡三房的高层，还 有 128 ㎡、129 ㎡、132 ㎡的四房，少量 190 ㎡、203 ㎡的四房，恰好契合板块内购房者的产品需求。 该项目在户型设计上也进行了创新，大多采用横厅提升了社交空间的尺度感， 满足了大面宽、短进深的要求。 例如 108 ㎡、128 ㎡户型做到四开间（客厅+餐厅+2 卧室）朝南，128 ㎡四房 实现