2025年中国房地产研报：7月预期新房供应转降，核心区配套产品俱佳项目还将保持高热

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点7 月预期新房供应转降，核心区配套产品俱佳项目还将保持高热中国房地产研报2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点7 月预期新房供应转降，核心区配套产品俱佳项目还将保持高热文/杨科伟 俞倩倩7 月供应同环比齐降 3 成重回年内次低，一线城市中北京独撑大局，沪广深集体缩量。二线城市中超八成城市环比下滑；三四线城市供应累计同比跌幅进一步扩大。从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 40%、45%和 15%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。近 7 成城市以主城为供应主力。基于 7 月供应稳中有降，房企推盘积极性一般，故而新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，延续弱复苏走势。而从市场热度来看，或将高位回落：据 CRIC 监测数据，28 个重点城市 2025 年 7 月预期项目平均去化率 29%，环比下降 15pcts,同比上升 1cts。一、规模：7 月 28 城供应同同环比降 3 成重回年内次低，沪深蓉等缩量显著7 月房企推盘积极性稳步回落，整体供给量为年内次低，土地对新房供给约束日益显著：据 CRIC调研，7 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 513 万平方米，环比下降 32%，同比下跌 29%，绝对量仅高于 2025 年 2 月，2025 年前 7 月累计同比下降 19%。图：28 个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米）备注：2025 年 7 月预估数据来源为 CRIC 城市机构调研，下同数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统分能级来看，一线城市中北京独撑大局，沪广深集体缩量。据 CRIC 监测数据，7 月一线预计供应面积达 112 万平方米，环比下降 8%，同比下降 19%，前 7 月累计同比下降 19%。北京单月供应规模预计达 60 万平方米，占比一线城市总量“半壁江山”，且同环比倍增，迎来集中性放量；沪广深全面收缩，沪深单月供应规模均不足 15 万平方米，上海供应量创年内单月新低，深圳也为年内单月次低；广州 7 月供应量为 32 万平方米，同比连续 3 月负增长。版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点二线城市中超八成城市环比下滑，局部亮点浮现。二线城市 7 月预计供应 372 万平方米，环比降 37%，同比下降 30%，前 7 月累计供应同比下降 19%。24 城中 20 城环比下跌，12 城跌幅超 50%，其中青岛、长春、厦门等迎来断崖式下滑。强二线诸如成都、武汉、西安等也迎来供应疲软期；仅宁波、长沙、天津等个别城市环比不降反增，迎来稳步放量。三四线城市供应总量延续低位，累计同比跌幅进一步扩大。据 CRIC 监测数据，三四线城市 7月预计新增供应 29 万平方米，环比下降 10%，同比下降 37%，前 7 月累计同比下降 25%，较上半年跌幅扩大 3pcts。其中徐州显著放量，单月供应规模达 18 万平方米，为年内峰值；无锡、常州同比跌超 50%，泉州连续两月“零供应”；反映非核心三四线市场流动性枯竭，房企推盘积极性普遍不高。表：28 个重点城市 2025 年 7 月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米）能级城市2025 年 7 月预估环比同比2025 年前 7 月累计同比一线北京60207%109%30531%上海10-74%-80%243-45%广州32-30%-11%283-13%深圳11-45%-56%158-29%合计112-8%-19%988-19%二线天津6020%4%346-2%成都42-53%-53%562-27%杭州36-38%-1%335-19%长沙3323%3%2283%宁波2756%87%106-11%武汉26-61%-42%315-8%西安25-51%-63%308-38%重庆1817%-3%157-1%南京167%-15%127-19%合肥16-7%-25%120-8%苏州16-70%-8%160-1%郑州13-17%-44%145-9%昆明12-54%53%13641%南宁8-13%-18%93-21%济南7-33%-65%47-81%青岛6-78%-76%140-42%福州4-42%-2%6057%长春4-83%-78%93-15%厦门4-78%-44%7427%合计372-37%-30%3552-19%三四线徐州18374%153%43-23%无锡6-75%-71%106-3%常州452%-67%47-40%漳州113%-73%16-41%泉州0//20-45%版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点合计29-10%-37%231-25%总计513-32%-29%4771-19%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、结构：改善为主、刚需为辅，近 7 成城市以主城为供应主力而从供应结构各产品档次分布来看，市场持续向改善需求倾斜：重点城市刚需、改善、高端占比结构为 40%、45%和 15%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。典型城市大体可以分为以下几类：（1）昆明、无锡、南宁、上海、西安、徐州、长春等城市刚需产品供应占比都在 60%以上。（2）厦门、漳州、杭州、成都、苏州、重庆、北京、合肥、武汉等依旧以改善作为供应主力，其中北京、成都、杭州等热点城市本月也加强了适销对路改善盘供给保证市场短期维稳。（3）长沙、郑州刚需与改善占比不分伯仲，占比均在 4 成左右。（4）济南、常州本月高端产品占比居首，分别为 95%和 82%。表：重点城市 2025 年 7 月预计商品住宅供应结构占比情况（按产品档次划分）城市刚需改善高端昆明88%4%8%无锡78%22%0%南宁71%27%2%上海67%33%0%西安61%34%5%徐州61%32%8%长春60%40%0%宁波57%43%0%深圳57%24%19%天津55%32%13%福州51%29%20%青岛50%50%0%广州49%29%22%南京44%29%27%厦门0%100%0%漳州0%100%0%杭州18%73%9%成都23%73%5%苏州0%71%29%重庆28%69%3%北京17%66%17%合肥8%64%28%武汉42%58%0%长沙45%46%9%郑州38%39%23%济南5%0%95%常州0%18%82%泉州///版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点合计40%45%15%数据来源：CRIC 机构调研从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为 67%、23%和 10%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，常州、厦门、漳州、福州、南宁、合肥、昆明、重庆等主城占比均在 9 成以上，北京、宁波、徐州、长沙等则以近郊项目为主，占比均在 5 成及以上，上海、广州本月远郊占比持续上升，分别达 85%和 36%。事实上，广州整体推盘区域分布来看，主城区、近郊和远郊占比均在 3成以上，分布较为平均。表：重点城市 2025 年 7 月预计商品住宅供应结构占比情况（按区域分布划分）城市主城区近郊远郊常州100%0%0%厦门100%0%0%漳州100%0%0%福州10