2025年上半年房地产行业信用风险总结及展望

www.lhratings.com 研究报告 1 2025 年上半年房地产行业信用风险总结及展望 2025 上半年，政策端扩需求、去库存并进，旨在促进房地产市场止跌回稳，宽松政策效应下国内房地产销售及开发等降幅有所收窄，商品住宅广义库存去化周期年内持续下降，但仍处高位，且房价延续下跌通道；随着政策效应衰减，2025 年 6 月，行业销售跌幅有扩大趋势。本轮房地产行业长期且深度的调整仍在继续，行业“止跌回稳”的实现仍主要取决于需求的回暖，但长期看挑战较大。企业端，当前市场参与者主要为拥有天然融资优势的国央企，但未来房企打造优质产品能力的重要性将更加凸显。 联 联合资信 工商评级 卢瑞 |朱一汀 |张超 www.lhratings.com 研究报告 1 一、房地产行业回顾 （一）供需端 2025 上半年，土地成交进入底部空间，在销售弱复苏以及房企资金有限情况下，房企投资积极性不足，但核心城市核心区域土地资源仍维持高热度；2024 年新政带来了阶段性回暖，但随着政策效应衰减，2025 年 6 月市场跌幅有扩大趋势；从去化周期看，行业库存出清压力明显；房价仍未止跌，居民购房偏谨慎。 1. 供给端 根据中指研究院统计，2025 年 1－6 月，全国 300 城住宅用地推出面积同比下降19.4%，住宅用地成交面积同比下降 5.5%，但土地出让金同比增长 27.5%，平均溢价率 10.2%，较去年同期提升 6.0 个百分点；热门地块主要集中于北上深、杭州、成都等核心城市核心区域，核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。分城市来看，300 城中一线城市推出、成交面积均增长，分别同比增长 18.3%和 20.9%；二线城市推出面积小幅下降 5.4%，成交面积、土地出让金同比增长，三四线城市推出、成交延续缩量。 2025 年 1－6 月，全国房屋新开工面积 3.04 亿平方米，同比下降 20.00%，降幅自 2025 年以来持续收窄；房屋施工面积 63.33 亿平方米，同比下降 9.10%，由 2024年 10%以上的降幅收窄为个位数；房屋竣工面积 2.26 亿平方米，同比下降 14.80%，较上年同期收窄 7 个百分点；全国房地产开发投资 4.67 万亿元，同比下降 11.20%，年内降幅持续扩大。销售不佳制约房企开工动力，新开工、施工均未出现拐点，房企开发投资继续收缩。 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 www.lhratings.com 研究报告 2 图 1 近年国内房地产开发投资完成额、新开工面积及竣工面积同比变化情况 2. 需求端 从销售情况看，2025 年 1－6 月，全国商品房销售面积与销售额分别为 4.59 亿平方米和 4.42 万亿元，同比分别下降 3.50%和 5.50%，降幅较上年同期分别收窄 15.50个百分点和 19.50 个百分点，政策持续宽松下，房地产市场信心短期得到提振，销售降幅好于上年，但随着政策利好效应衰减，降幅较前 5 月有所扩大。 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 图 2 近年国内商品房销售情况（单位：亿元、%） 截至 2025 年 6 月底，全国商品住宅广义库存去化周期为 23.43 个月，自 2024 年9 月出现下降拐点后持续下降，去库存略显成效，但库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业重点。 www.lhratings.com 研究报告 3 注：广义库存去化周期=（累计新开工面积-累计销售面积）/近 12 个月移动平均销售面积 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 图 3 广义住宅库存及库存去化周期情况 2025 年上半年，百城二手房价格累计下跌 3.60%，6 月百城二手住宅均价为 13691元/平方米，环比下跌 0.75%，已连续 38 个月下跌。 根据 70 大中城市二手房价格变化来看，一线城市二手房价 2023 年二季度开始下跌，2024 年 10 月出现小幅反弹，2025 年一季度延续去年四季度的修复态势，但二季度开始重新进入下降区间；二三线城市二手房价于 2021 年三季度开始下跌，2023 年小阳春微幅反弹后一路下降，并于 2024 年 10 月下跌速率有所减缓，但在 2025 年二季度后跌幅再次扩大。2025 年 6 月，一线城市二手房价跌至 2020 年 4 月水平，二、三线城市二手房价跌至 2017 年 3 月水平。 www.lhratings.com 研究报告 4 注：2015 年 4 月价格指数为 100 作为基数 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 图 4 70 大中城市一二三线二手房价格指数 （二）融资端 2025 年上半年，国内房地产行业的融资环境整体上延续了宽松态势，但实际改善效果有限，在行业下行压力未减、债务违约风险犹存的情况下，大部分房企尤其是中小型和高负债房企的流动性问题仍较为严峻，其融资环境短期内难以获得实质性改善。 1．社会融资 2025 年上半年，M2 增速稳步抬升，截至 2025 年 6 月末，M2 同比增长 8.3%，为上半年增速高值；社融二季度以来保持较快增长，其中 6 月末社融存量同比增长8.9%，较上月提升 0.2 个百分点，金融总量保持平稳增长。社会融资成本方面，2025年 5 月，5 年期 LPR 下调 10bp 至 3.50%；2025 年 1－6 月，新发放企业贷款加权平均利率约 3.3%，较上年同期低 45bp，新发放个人住房贷款利率 3.1%，较上年同期低60bp，融资成本处于低位。 www.lhratings.com 研究报告 5 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 图 5 M2 及同比增速 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 图 6 社会融资规模存量及同比增速 2. 房企融资 （1）银行信贷 从房企主要融资渠道银行信贷来看，受行业下行影响，近年来金融机构信贷流向房地产领域的增速大幅下降。2024 年 9 月中央政治局会议提出“促进房地产市场止 www.lhratings.com 研究报告 6 跌回稳”“加大‘白名单’项目贷款投放力度”，房地产贷款余额增速开始回升，并于2025 年一季度末结束近一年半的负增长开始转正，截至 2025 年 6 月底，国内金融机构房地产贷款余额为 53.33 万亿元，同比增长 0.4%，增速比上年末高 0.6 个百分点。 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 图 7 金融机构房地产贷款余额及增速（单位：亿元、%） （2）债券 2025 年上半年，房地产开发类企业境内信用债发行金额同比下降 20.01%，延续下降趋势，一方面原因是间接融资方式的成本优势，另一方面原因是投资信心恢复需销售端回暖支撑，伴随着行业继续下行探底，短期内房企国内信用债发行规模修复空间有限。 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 www.lhratings.com 研究报告 7 图 8 房地产开发类企业境内信用债发行情况（单位：亿元） 近年来，境内房企美元债发行规模持续保持低位，2025 年上半年，绿城中国控股有限公司（3 年期，5 亿美元）和新城发展控股有限公司（3 年