REITs行业2025年二季度业绩综述：板块间分化持续，调整后有望迎来更佳配置机会

1 证券研究报告·行业深度 板块间分化持续，调整后有望迎来更佳配置机会——REITs 行业 2025 年二季度业绩综述 核心观点 66 只 REITs 披露了 2025 年二季报，31 只拥有达成 率数 据的REITs，三大核心指标（收入、EBITDA 和可供分配金额）的平均达成率均分别为 94.1%、101.5%、91.5%。66 只存量 REITs 总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-3.5%、-4.7%、-7.0% 。各板块分化加剧，消费、保租房等业态总体运营稳健，仓 储、产业园区、交通、能源等业态内部分化。近期市场有所回撤 ，主因市场风险偏好走低及解禁等因素影响。但中期 REITs 作为 红利配置资产的核心逻辑不变，二级市场也有望在调整后迎来更 好的配置机会，建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线。 摘要 综述：次新 REITsQ2 达成率承压，存量项目业绩延续下行。66只 REITs 披露了 2025 年二季报，31 只拥有达成率数据的 REITs ，三大指标（收入、EBITDA 和可供分配金额）的平均达成 率均分别为 94.1%、101.5%、91.5%。66 只存量 REITs 总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-3.5%、-4.7%、-7.0%。 业态：板块分化加剧，消费、保租房等业态总体运营稳健。（1）产业园：整体业绩及经营分化，厂房 REITs 延续稳健态势 ，研发办公 REITs 持续承压；（2）仓储物流：以价换量策略延续，供给收缩叠加需求增长支撑出租率回升；（3）保租房：经营总体保持高位平稳，政策类保租房业绩及经营优势突出；（4）消费：业绩普遍达成，出租率保持高位、租金环比季节性波动。具体 来看，购物中心 REITs 项目出租率保持稳定，多项目经营指 标稳 健增长。奥特莱斯 REIT 出租率、租金高位承压。社区商超 REIT 出租率高位略降，长租期优势仍存。农贸市场 REIT 出租率明 显提 升。（5）交通：整体承压，部分项目受路网分流影响较大。（6）市政：垃圾处理项目业绩承压，水务、水利类项目运营稳健。（ 7）能源：业绩持续分化，电价压力与发电量波动主导表现。 投资建议：短期波动不改变市场中期向好趋势，推荐密切关注回调后的配置机会。2025年 C-REITs 市场延续牛市行情，中证 REITs指数年内涨幅达 12.8%。近期市场迎来预期内回撤，主因 市场风险偏好走低及解禁等因素影响。但中期 REITs 作为红利配 置资产的核心逻辑不变，二级市场也有望在调整后迎来更好 的 配 置机会，建议聚焦两条主线：（1）推荐优先布局优质内需赛道。包括政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道；（2）推荐关注景气度修复下的相对估值洼地资产。包括运营管理能力较强的厂房项目、出租率持续提升的仓储物流项目、车流量持续向好的高速项目。 维持 强于大市 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:S1440520070013 发布日期： 2025 年 07 月 29 日 市场表现 相关研究报告 25.06.21 【中信建投 REITS】: REITs2025 年中期投资策略报告：两千亿迈步牛市新征程，掘金优质内需赛道及景气度修复资产 25.05.10 【中信建投 REITs】:板块分化加剧，看好优质内需资产及景气度修复资产——REITs 行业 2025 年一季度业绩综述 24.11.20 【中信建投 REITs】:REITs 深度：REITs2025 年投资策略报告：关注政策及利率共振，首推消费等抗周期业态 24.11.04 【中信建投 REITs】:REITs 深度：经营压力仍存，抗周期业态韧性强——REITs 行业 2024 年三季报业绩综述 24.07.28 【中信建投 REITs】：业绩分化是主施律，指标达成率消费最佳--REITS行业 2024 年二季报业绩综述 -7%13%33%53%73%2024/7/252024/8/252024/9/252024/10/252024/11/252024/12/252025/1/252025/2/252025/3/252025/4/252025/5/252025/6/252025/7/25房地产沪深300REITs 2 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 行业深度报告 REITs 目录 1、综述：次新 REITsQ2 达成率承压，存量项目业绩延续下行 ................................................................ 4 1.1 业绩达成率：31 只次新 REITs 项目业绩达成率下行，二季度三大指标仅 EBITDA 超 100% ......... 4 1.2 季度同环比：68 只存量 REITs 总体业绩压力仍存，三大指标同比降幅在 5%上下........................ 5 2、业态：板块分化加剧，消费、保租、市政环保等业态运营稳健 .......................................................... 7 2.1 产业园区：环比业绩有所改善，量跌价升................................................................................... 7 2.2 仓储物流：以价换量成效较好，需求增长支撑出租率回升 ........................................................ 10 2.3 保租房：经营总体保持高位平稳，政策类保租房业绩及经营优势突出....................................... 13 2.4 消费基础设施：业绩普遍达成，出租率保持高位、租金环比季节性波动 ................................... 15 2.5 交通基础设施：次新项目表现较好，部分项目受路网分流影响较大 .......................................... 17 2.6 市政环保：垃圾处理项目业绩承压，水务、水利、供热类项目运营稳健 ................................... 19 2.7 能源：业绩持续分化，上网电量及结算电价整体承压 ............................................................... 21 3、投资建议：近期高位有所回撤，不改变市场中期向好，密切关注回调后的配置机会......................... 24 风险分析 .............................................................................................................................................. 28 3