住房收储业务专题研究-以济南和青岛为例

www.lhratings.com 研究报告 1 住房收储业务专题研究-以济南和青岛为例 联合资信 公用评级三部 |杨婷|谢艺菲 www.lhratings.com 研究报告 2 一、 济南市及青岛市住房收储业务背景 2022 年以来，房地产市场商品房库存积压明显，待售面积保持较高增长速度，存在较大去化难度。在央行和住建部等部门发布的房地产刺激政策中，多次提到支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，这使得地方收储成为热点话题。进入 2023 年以来，中央在配套资金及财政政策方面数次表态支持住房收储。住房收储是指政府或国有企业通过一定的程序和方式，收购市场上已建成但尚未出售的商品房，并将其转化为保障性住房或用于其他公共用途的行为。截至目前，517 新政后1，住房收储政策已在全国超 60 个城市推行，但绝大多数处于计划阶段，部分公布了具体的收购方案，整体推进依然缓慢。本文试从青岛市及济南市经济发展现状、人口流转，房地产市场概况等方面入手，说明青岛市和济南市两地住房收储业务推进现状以及面临的挑战。 1、两地住房收储环境 青岛市和济南市经济总量持续增长，经济实力强，为住房收储业务提供持续支撑。青岛市是全国 15 个副省级城市之一、5 个计划单列市之一。2020－2024 年，青岛市经济总量持续增长，在山东省各地市中排名第 1 位，GDP 增速均高于同期全国平均水平。2024 年，青岛市 GDP 占山东省 GDP 总量的 16.96%，在全国 15 个副省级城市中排名第 8（从高到低排序）。济南市为山东省省会城市、15 个副省级城市之一。2024年济南市 GDP 占山东省 GDP 总量的 13.72%，在全国 15 个副省级城市中排名第 9（从高到低排序）、在全国省会城市排名第 9（从高到低）。 资料来源：联合资信区域数据库 图 1.1 青岛市经济总量及增速 资料来源：联合资信区域数据库 图 1.2 济南市经济总量及增速 1 2024 年 5 月 17 日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，被称之为楼市“517 新政” www.lhratings.com 研究报告 3 两地常住人口规模较大且人口持续净流入，新市民2和青年3群体规模较大，为后续开展住房收储业务提供需求支撑。人口规模及变动趋势是影响住房需求的重要因素，而人口结构能够影响住房需求类型。2020－2024 年，青岛市和济南市常住人口数量均持续增长，在山东省各地市中分别排名第 2 位和第 3 位、在全国各地级市分别排名第 17 位和第 25 位。截至 2024 年末，青岛市和济南市常住人口分别为 1044.25 万人和 951.5 万人；城镇化率分别为 78.87%和 76.2%。根据第七次人口普查数据4，青岛市和济南市 15-34 岁（含）下常住人口规模分别为 255.56 万元和 246.55 万人。 资料来源：联合资信区域数据库 图 1.3 青岛市和济南市常住人口情况 扩大保障房供应、加快推进保障性住房建设已成为两地完善住房制度的重要内容，为住房收储业务推进提供了政策环境和操作空间。2024 年 12 月召开的全国住房城乡建设工作会议提出，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。同时要着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求。济南市 2025 年政府工作报告中指出实施城市更新、城中村改造和危旧房改造项目 150 个左右，适度规模建设配售、配租型保障房；青岛市 2024 年住房保障工作年度计划指出新开工配售型保障性住房 0.6 万套，建设筹集保障性租赁住房 1.5 万套（间），发放公租房租赁补贴不少于 1 万户。 2 根据中国银保监会和各地公积金政策，新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体 3 根据中共中央、国务院印发的《中长期青年发展规划（2016-2025 年）》青年年龄范围是 14~35 周岁。 4 因两地最新统计年鉴未公布截至 2024 年末人口年龄信息，仅披露第七次人口普查数据信息 840860880900920940960980100010201040106020202021202220232024青岛:常住人口数（万人）济南:常住人口数（万人） www.lhratings.com 研究报告 4 2、青岛市和济南市房地产市场概况 两地去化周期均高于全国百城水平。其中，青岛市商品房去化周期5维持在 20 个月以上波动；济南市商品房去化周期自 2022 年 6 月起持续上升至 28 月，体现出较大的去化压力。 根据济南市和青岛市《国民经济和社会发展统计公报》数据，青岛市房地产开发投资规模持续下降，2022－2024 年降幅分别为 9.7%、19.4%和 11.8%；同期，济南市房地产开发投资规模波动下降，2022－2024 年分别下降 5.0%，下降 19.7%和增长 4.2%，其中 2024 年住宅投资 1143.2 亿元，较上年增长 4.8%。 从去化周期看，2021 年以来，青岛商品房去化周期维持在 20 个月以上波动。济南商品房去化周期自 2022 年 6 月起持续攀升，2024 年 9 月起已高于青岛，或与 2024年济南市房地产投资增长有关。根据 CRIC 数据显示，截至 2025 年 1 月，全国百城新建商品住宅去化周期为 21.3 个月，高于合理去化周期区间（12-14 个月），青岛市及济南市去化周期均偏长。 从库存情况看，截至 2024 年末，青岛商品房库存面积约为 2677.24 万平方米，套数为 22.95 万套，库存量较 2023 年末的 3126.98 万平方米和 26.70 万套相比有所下降。截至 2024 年末，济南商品房库存面积约为 1876.67 万平方米，套数为 31.33 万套，库存量较 2023 年末的 1956.81 万平方米和 31.69 万套相比小幅下降。青岛市及济南市商品房库存量呈不同程度下降，但仍存在去化压力。 5 区域商品房去化周期（月）=该区域商品房待售量/最近 12 个月月均成交量 www.lhratings.com 研究报告 5 资料来源：联合资信根据 CRIC 数据整理 图 1.4 青岛市和济南市商品房去化周期走势（单位：月） 青岛市和济南市新房销售价格呈现下降趋势；济南市二手房销售价格自 2022 年4 月以来持续走低且降幅明显高于青岛，存在跌价风险。从国家统计局公布的主要城市房屋销售价格指数6来看，新建商品房方面，青岛市和济南市销售价格指数分别由2023 年 12 月和 2024 年 5 月同比持续下降。二手房方面