2025年7月中央城市工作会议点评：城市更新的空间有多大？

东吴证券研究所 1 / 10 请务必阅读正文之后的免责声明部分 宏观点评 20250715 城市更新的空间有多大？ ——2025 年 7 月中央城市工作会议点评 2025 年 07 月 15 日 证券分析师 芦哲 执业证书：S0600524110003 luzhe@dwzq.com.cn 证券分析师 刘子博 执业证书：S0600524120014 liuzb@dwzq.com.cn 相关研究 《新增贷款与政府债券“双轮”推升社融——2025 年 6 月金融数据及国新办新闻发布会点评》 2025-07-15 《《大美丽法案》：内容、影响与策略启示》 2025-07-14 [Table_Tag] [Table_Summary] 事件： ◼ 2025 年 7 月 14 日至 15 日，时隔近 10 年，中央城市工作会议再度召开。会议指出，要以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换等重要工作。 ◼ 从会议部署城市工作 7 个方面的重点任务看，着力优化现代化城市体系、着力建设富有活力的创新城市、着力建设舒适便利的宜居城市等重点任务都是“城市更新”这一概念的重要组成部分。“十五五”期间，在加快构建房地产发展新模式的过程中，“城市更新”预计将成为相关工作的重中之重。 点评： ◼ 1.什么是“城市更新”？“城市更新”是①危房改造、②城镇老旧小区整治改造、③老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、④城市基础设施建设改造的“集合体”。此外，“城市更新”还涉及完整社区建设、建立健全公共服务网络、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化等工作。 ◼ 2.为什么近年“城市更新”加速推进？国内投资结构的转变可能是加快推进“城市更新”的本质原因。当按照新建、扩建、改建区分固定资产投资（不含农户）时，扩建类固投增速近年呈上升趋势，2023 年已超过新建类的固投增速。长期看，国内固定资产投资历经多年快速增长后，存量资产的盘活、维护、更新对国内投资的贡献料将持续提高。 ◼ 3.“城市更新”预计能够落地多大规模？“十五五”期间，城市更新预计至少能够完成 4.48 万亿元总投资，折合每年近 9000 亿元。未来，城市更新的潜在需求预计将主要来自城中村改造、老旧小区改造与城市基础设施建设改造。其中： （1）老旧小区改造与城市基础设施建设改造：2024 年，国家发改委披露“2023-2024 年安排中央预算内投资、增发国债和超长期特别国债资金超过 4700 亿，重点支持地下管网改造、城镇老旧小区改造等城市更新项目。今后几年，城市更新仍是政府投资的支持重点。”如果未来保持这样的投资强度，那么在“十五五”期间,即使不考虑财政资金的撬动作用，老旧小区改造与城市基础设施建设改造预计至少也可贡献 2.35万亿元新增投资。 （2）城中村改造：2020 年，全国城镇家庭居住的自建房总建筑面积估算值约为 6.66 亿平方米。剔除 2025 年底之前可能已完成改造部分后，如果“十五五”期间，对剩余自建房采用“半拆半整”的模式予以全部改造，其中①半数拆除重建部分假设新小区楼面价为 7000 元、建安费用为 3000 元/㎡，②半数整治提升部分假设单位改造成本为 170 元/㎡，那么城中村改造预计将在“十五五”期间贡献 2.13 万亿元新增投资。 ◼ 4.“城市更新”的资金来源有哪些？2024 年，“城市更新”的落地资金来源包括 12 个省发行专项债近 1000 亿元、28 个城市设立城市更新基金总规模达 4550 亿元、12 省设立专项资金给予奖补或贷款贴息等。未来伴随“土储专项债”持续发行，“城市更新”领域有望获得更多地方债资金支持，例如研究能否将城中村改造项目“拆出地块”交由地方政府“土储专项债”收储，进而从项目收益来源方面降低项目实施难度。 ◼ 风险提示：（1）对“十五五”期间“城市更新”投资规模的估算可能不准；（2）对“城市更新”的潜在资金来源可能分析不准；（3）对部分地方债如“土储专项债”的发行规模预期可能不准。 请务必阅读正文之后的免责声明部分 宏观点评 东吴证券研究所 2 / 10 内容目录 1. 什么是“城市更新”？ .......................................................................................................................... 4 2. 为什么近年“城市更新”加速推进？ .................................................................................................. 4 3. “城市更新”预计能够落地多大规模？ ............................................................................................... 5 3.1. 老旧小区改造与城市基础设施建设改造 ................................................................................. 6 3.2. 城中村改造 ................................................................................................................................. 6 4. “城市更新”的资金来源有哪些？ ....................................................................................................... 7 5. 风险提示 .............................................................................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责声明部分 宏观点评 东吴证券研究所 3 / 10 图表目录 图 1： 在近年国内固定资产投资中，扩建类投资同比增速持续提高 ............................................... 5 图 2： 2020 年，我国超过 2100 万户家庭的住房来自自建，其中过半分布于乡村 ........................ 7 表 1： 从总书记近年系列重要讲话看，城市更新的推进速度明显加快 ........................................... 4 表 2： 2025 年，新增专项债的倾斜方向预计将从支持项目建设向支持土储与化债转变 .............. 8