公募REITs周报(第25期)：指数小幅回调，扩募进程加速

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容公募 REITs 周报（第 25 期）指数小幅回调，扩募进程加速核心观点固定收益周报证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.67企业/公司/转债规模(千亿)71.0/23.7/6.7市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《政府债务周度观察-特殊新增专项债发行加速》 ——2025-07-09《转债市场周报-指数再创新高，银行转债转股节奏加快》 ——2025-07-06《公募 REITs 周报（第 24 期）-指数小幅攀升，生态环保板块领涨市场》 ——2025-07-06《超长债周报——资金利率进一步走低，50 年国债快速上涨》——2025-07-06《政府债务周度观察-三季度地方债计划发行 2.7 万亿》 ——2025-07-03主要结论：本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-1.8%、-0.9%。从主要指数周涨跌幅对比来看：沪深 300>中证转债>中证全债>中证 REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降。全市场各类型 REITs 收跌，生态环保、仓储、能源类 REITs 跌幅最小。截至 7 月 11 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。当前产权 REITs股息率比中证红利股股息率均值低 70BP,经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 186BP。华夏华润商业 REIT 披露二次扩募计划，嘉实京东仓储物流 REIT 公布扩募方案，公募 REITs“资产上市平台”功能逐步体现。中证 REITs 指数周涨跌幅为-0.96%，年初至今涨跌幅为+11.0%。截至 2025年 7 月 11 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价为 876.64 点，整周（2025/7/7-2025/7/11）涨跌幅为-0.96%，表现弱于中证转债指数（+0.76%）、沪深 300 指数（+0.82%）以及中证全债指数（-0.05%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证 REITs（+11.0%）>中证转债（+8.8%）>沪深 300（+2.0%）>中证全债（+1.3%）。截至 2025 年 7 月 11 日，近一年中证 REITs指数回报率为 12.0%，波动率为 7.0%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs 总市值在 7 月 11 日下降至 2052 亿元，较上周减少 27亿元；全周日均换手率为 0.60%，较前一周下降 0.14 个百分点。各类型均收跌，生态环保、仓储、能源类 REITs 跌幅最小。截至 2025 年 7月 11 日，从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-0.9%。从不同项目类型 REITs 来看，各类 REITs 收跌，其中平均跌幅最小的三个项目类型分别为生态环保（-0.4%）、仓储物流（-0.5%）和能源基础设施类（-0.5%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为嘉实京东仓储基础设施 REIT（+4.25%）、中金中国绿发商业 REIT（+1.01%）、南方顺丰物流 REIT（+0.79%）。生态环保类 REITs 交易活跃度最高。从不同项目类型来看，生态环保类本周交易最活跃，交通类成交额占比最高。前者区间日均换手率为 1.2%，成交额占 REITs 总成交额 4.2%。后者区间日均换手率为 0.6%，成交额占 REITs 总成交额 23.4%。从本周不同 REITs 产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业 REIT（2465 万元）、华夏华润商业 REIT(1498 万元）、中信建投国家电投新能源 REIT(1045 万元）。华夏华润商业 REIT 二次扩募方案公布。华夏华润商业 REIT 披露二次扩募计划，拟收购杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三座社区型购物中心，总建筑面积合计约 30 万平方米。作为国内消费 REITs 领头羊，华润本次扩募既是对首次扩募成功经验的延续，也是其盘活存量资产、优化资产组合方面的又一重要举措。风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2二级市场走势主要指数周涨跌幅：沪深 300>中证转债>中证全债>中证 REITs截至 2025 年 7 月 11 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价为 876.64 点，整周（2025/7/7-2025/7/11）涨跌幅为-0.96%，表现弱于中证转债指数（+0.76%）、沪深 300 指数（+0.82%）以及中证全债指数（-0.05%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证 REITs（+11.0%）>中证转债（+8.8%）>沪深 300（+2.0%）>中证全债（+1.3%）。图1：中证 REITs 指数和股债指数走势对比图2：中证 REITs 指数和股债指数波动率对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图3：中证 REITs 指数和股债指数周度涨跌幅对比图4：中证 REITs 指数和股债指数年初至今涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理截至 2025 年 7 月 11 日，近一年中证 REITs 指数回报率为 12.0%，波动率为 7.0%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs 总市值在 7 月 11 日下降至2052 亿元，较上周减少 27 亿元；全周日均换手率为 0.60%，较前一周下降 0.14个百分点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：近一年各类主要指数回报率和波动率对比图6：全市场 REITs 总市值和周度日均换手率资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理各类 REITs 均收跌，生态环保、仓储物流、能源跌幅较小截至 2025 年 7 月 11 日，从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-1.8%、-0.9%。从不同项目类型 REITs 来看，各类 REITs收跌，其中平均跌幅最小的三个项