2019中国写字楼租金指数研究报告

写字楼租金指数运行分析 / 4 租金变动：2019 年四季度，重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌 0.67% / 5 租金涨跌幅较大的商圈：南京奥体、苏州狮山等商圈租金环比涨幅较大，上海北外滩商圈、杭州黄龙等商圈跌幅较大 / 6 租金运行趋势研判：短期面临下行压力，长期平稳发展 / 8 写字楼租金指数编制说明 / 1 重点城市写字楼租金指数分析 / 10 深圳：市场供过于求，多数商圈写字楼租金环比下跌 / 10 武汉：市场整体平稳，多数商圈写字楼租金环比上涨或持平 / 14 主要研究成员：莫天全 黄瑜 白彦军 付源 姚卓 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 陈丽娜 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华 吴建钦 辛芸娜 王新华 战雪 王雅涵 仵世友 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 牛晓娟 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 01 02 03 研究主持： 中指研究院 中国房地产指数系统 1 2019 中国写字楼租金指数研究报告 写字楼租金指数1是中国房地产指数系统的重要组成部分，反映了全国重点城市在租写字楼在不同时点上的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租写字楼样本项目租金报价均值表示，主要以典型甲级写字楼为指数计算的样本。写字楼租金指数主要用于帮助广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房地产经纪公司准确了解中国写字楼市场价格水平和最新发展动向，为政府及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取 根据写字楼的分类和特征，结合广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房地产经纪公司对写字楼租赁市场的关注程度，我们按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体系的构架。该指数以城市商圈指数为最低层级，逐级生成城市综合指数、重点城市总指数。本次重点研究城市商圈写字楼租金，以典型甲级写字楼为样本标的。 1 写字楼租金指数：为适应当前中国写字楼市场快速发展需要，中指研究院在二十多年指数研究基础上，结合写字楼市场发展实际情况，启动中国房地产指数系统写字楼租金指数的研究和编制，并于 2019 年 7 月首次公开发布。 按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体系的构架写字楼租金指数城市写字楼租金指数以写字楼商圈作为指数编制的商圈样本商圈写字楼租金指数以商圈中典型甲级写字楼作为指数编制的样本标的写字楼租金指数编制说明 2 2019 中国写字楼租金指数研究报告 城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区域规划政策，我们综合选定了写字楼租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 写字楼样本选取 数据来源 写字楼租金指数的样本数据主要通过 Fang.com、3Fang.com 平台、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构多种渠道获取。 指数模型 方法选择 为了能够更加准确的反映写字楼租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法和中位数法来进行写字楼租金指数的编制。其中，加权平均法以样本写字楼建筑面积为权重。 商圈写字楼租金指数样本选取 商圈选取：通过对各城市写字楼商圈的梳理，统计各商圈所含写字楼项目数量和体量（建筑面积），结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场容量情况，我们在 15 个城市最终选取了写字楼项目数量较多，体量较大的重点商圈作为写字楼租金指数编制的商圈样本。 写字楼项目选取：根据确定的各商圈写字楼总数量，以该商圈中典型（大型）甲级写字楼项目作为指数编制的写字楼样本。 写字楼房源样本选取：以选定的写字楼项目，其全部挂牌房源及项目中层部分在租商户作为写字楼租金指数编制的房源样本。 3 2019 中国写字楼租金指数研究报告 计算公式 【加权平均法】 单个商圈写字楼样本平均租金计算公式如下： 𝑃𝑖𝑡 =∑ 𝑃𝑖𝑗𝑡 · 𝑄𝑖𝑗∑ 𝑄𝑖𝑗 其中，𝑃𝑖𝑡代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的平均日租金，𝑃𝑖𝑗𝑡 代表第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租金，𝑄𝑖𝑗为第 i 个商圈的第 j 个写字楼的建筑面积。 重点城市写字楼平均租金计算公式如下： 𝑃重点城市𝑡= ∑ 𝑃𝑖𝑡 · 𝑄𝑖∑ 𝑄𝑖 其中，𝑃重点城市𝑡代表 15 个重点城市主要商圈所有样本写字楼在第 t 期的平均日租金，𝑃𝑖𝑡代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的平均日租金，𝑄𝑖为第 i 个商圈所有样本写字楼总建筑面积。 【中位数法】 单个商圈写字楼样本租金中位数计算公式如下： 𝑃𝑖𝑡 = 𝑀𝑒𝑑𝑖𝑎𝑛(𝑃𝑖1𝑡 ,𝑃𝑖2𝑡 ··· 𝑃𝑖𝑗𝑡 ) 其中，𝑃𝑖𝑡代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的租金中位数，Median 是指返回给定数值中值的函数，𝑃𝑖𝑗𝑡 代表第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租金。 指数发布 中国房地产指数系统每季度定期对外发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告。 4 2019 中国写字楼租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019 年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金2整体水平环比有所下跌，平均租金为 4.9 元/平米·天，跌幅为0.67%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占 38.8%，租金环比下跌的商圈占 56.3%，5.0%的商圈租金与上期持平。 从市场表现来看，2019 年三季度我国国内生产总值实现 246865 亿元，同比增长 6.0%，增幅较二季度收窄 0.2 个百分点；其中第二产业实现增加值 97885 亿元，同比增长 5.2%，增幅较二季度收窄 0.4 个百分点；第三产业实现增加值 129182 亿元，同比增长 7.2%，增幅较二季度扩大 0.2 个百分点。2019 年 10 月，我国社会消费品零售总额实现 38104 亿元，同比增长 7.2%，增幅较 9 月收窄 0.6 个百分点；进出口总额实现 3828 亿美元，同比下降 3.5%，降幅较 9 月收窄 2.2 个百分点。 整体来看，四季度全球经济继续面临下行压力，制造业活动势头减弱，贸易局势持续紧张，一系列不确定性因素对商业信心、投资决策和全球贸易造成了不利影响。国内周期性问题与结构性矛盾叠加，经济下行压力持续加大；受宏观经济持续下行影响，本季度写字楼市场需求有所下降，租金亦环比下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。 2 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。 写字楼租金指数运行分析 5