地产行业板块及重点公司跟踪报告：地产行业贝塔偏弱，聚焦结构性阿尔法机遇

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 6 月 29 日 行业研究 地产行业贝塔偏弱，聚焦结构性阿尔法机遇 ——光大地产板块及重点公司跟踪报告 房地产（地产开发） 房地产物业服务 一、地产开发板块估值及重点公司近期市场表现。 截至 2025 年 6 月 27 日，房地产(申万)市净率 PB(LF)为 0.72 倍，历史分位数73.39%(2024-至今)。恒生地产建筑业市净率 PB(LF)为 0.41 倍，历史分位数95.33%(2024-至今)。2025 年 6 月 1 日至 6 月 27 日，房地产(申万)上涨 0.4%，跑输沪深 300 指数 1.7 个百分点，跑输中证 1000 指数 3.8 个百分点；恒生地产建筑业上涨 6.3%，跑赢恒生指数 2.0 个百分点，跑赢恒生科技指数 2.9 个百分点；A 股地产开发重点公司涨跌幅前三为新城控股（+6.90%）、滨江集团（+2.99%）、上海临港（+1.11%）；H 股地产开发重点公司涨跌幅前三为建发国际集团（+14.77%）、中国金茂（+12.15%）、中国海外宏洋集团（+10.87%）。 二、物业服务板块估值及重点公司近期市场表现。 截至 2025 年 6 月 27 日，房地产服务(申万)市净率 PB(LF)为 1.60 倍，历史分位数 79.83%(2024-至今)。恒生物业服务及管理市盈净率 PB(LF)为 0.46 倍，历史分位数 91.79%(2024 年 9 月 13 日—至今)。2025 年 6 月 1 日至 6 月 27 日，房地产服务(申万)上涨 0.5%，跑输沪深 300 指数 1.6 个百分点，跑赢房地产(申万)指数 0.1 个百分点；恒生物业服务及管理指数上涨 4.9%，跑赢恒生指数 0.6 个百分点，跑输恒生地产建筑业指数 1.4 个百分点；A 股物业服务重点公司涨跌幅前三为特发服务（+2.65%）、南都物业（+1.74%）、宁波富达（+1.32%）；H股物业服务重点公司涨跌幅前三为保利物业（+14.48%）、远洋服务（+13.40%）、绿城服务（+12.23%）。 三、当前地产行业贝塔偏弱，聚焦结构性阿尔法机遇。 不可否认的是当前地产行业贝塔仍偏弱。2025 年 1-5 月，房地产投资 3.62 万亿元（同比-10.7%）；房屋新开工面积 2.32 亿平（同比-22.8%）、新建商品房销售额 3.41 万亿元（同比-3.8%）、百城成交住宅类用地建面为 6991 万平（同比-3.4%）。但我们认为随着区域分化和城市分化进一步加深，结构性阿尔法亮点值得持续关注。 例如在全国销售和拿地持续下滑的同时，2025 年 1-5 月，北上广深杭蓉六城商品住宅（不含保障）销售金额 7458 亿元（同比+14.4%）；同期光大核心 30 城成交宅地总建面 3440 万平（同比+15.6%），成交楼面均价 12548 元/平(同比+23.9%)。 从龙头房企来看，在“扎实有力推进好房子”的要求下，具备品牌优势和产品美誉度的房企表现亮眼。2025 年 1-5 月，权益销售金额同比表现较好的房企为越秀地产 304 亿元（同比+26.7%）、中国金茂 261 亿元（同比+20.5%）、华发股份 276 亿元（同比+16.1%）；同期新增土地价值排名前三的房企为保利发展413 亿元、绿城中国 394 亿元、中国金茂 360 亿元。 投资建议：展望 2025 年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，投资建议聚焦结构性阿尔法机遇，关注三条主线：1）产品美誉度高，销售排名持续提升的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等。2）存量商业地产资源丰富，具备商业运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地，新城控股。3）看好物业服务行业的长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（物业服务） 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深 300 指数 /恒生指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20250625《核心城市土拍热度延续，1-5 月光大核心 30 城宅地成交均价同比+24%——光大证券土地市场月度跟踪报告（2025 年 5 月）》 20250614 《1-5 月核心 30 城新房成交面积同比基本持平，成交均价同比+5.6%——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 5 月）》 20250603 《5 月百强房企全口径销售额环比增3%，1-5 月累计同比降 8%——百强房企销售跟踪（2025 年 5 月）》 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 地产开发板块估值及重点公司 .......................................................................................................... 3 1.1 2018 年至今地产开发板块估值(月)及分位数 .................................................................................................. 3 1.2 2024 年至今地产开发板块估值(周)及分位数 .................................................................................................. 4 1.3 地产开发板块及重点公司的涨跌幅 ................................................................................................................... 5 1.4 地产开发板块重点公司的盈利预测与估值 ....................................................................................................... 6 2、 物业服务板块估值及重点公司 .......................................................................................................... 7 2.1