地产行业2025年中期策略：周期漫漫，择机而动

行业评级：看好2025年6月周期漫漫，择机而动——地产行业2025年中期策略证券研究报告分析师杨凡分析师吴贵伦邮箱yangfan02@stocke.com.cn证书编号S1230524080009电话13916395118证书编号S1230521120001下载日志已记录，仅供内部参考，股票报告网目录C O N T E N T S基本面情况012重点政策分析02投资建议03新房 | 二手房 | 房价 | 土地市场政策思路 | 收储 | 城中村 | 好房子下载日志已记录，仅供内部参考，股票报告网基本面情况01Partone3新房 | 二手房 | 房价 | 土地市场下载日志已记录，仅供内部参考，股票报告网地产行业基本面01425年1-4月全国商品房成交面积同比下降2.8%•2024年全国商品房销售面积9.7亿平，同比下降12.9%；销售金额9.7万亿元，同比下降17.1%；2025年1-5月全国商品房销售面积3.5亿平，同比下降2.9%，销售金额3.4亿元，同比下降3.8%。•分月来看，2024年6月以来，新房单月成交面积环比降幅整体呈现改善趋势，同比降幅逐步收窄，2024年11月当月销售面积同比转正。进入2025年，单月销售面积同比降幅稍有扩大。1.1 新房市场情况资料来源：国家统计局，浙商证券研究所表：全国新房成交金额及同比图：全国新房销售面积及同比年份商品房销售面积累计值（亿平）商品房销售面积累计同比（%）商品房销售额累计值（万亿元）商品房销售额累计同比（%）累计销售均价（元/平）累计销售均价同比（%）201917.2-0.1%166.5%93106.6%202017.62.6%17.48.7%98605.9%202117.91.9%18.24.8%101392.8%202213.6-24.3%13.3-26.7%9814-3.2%202311.2-8.3%11.7-5.5%104373.0%20249.7-12.9%9.7-17.1%9935 -4.8%2025.1-53.5-2.9%3.4-3.8%9653-0.8%11369 11299 6584 7390 11274 6233 6453 9682 7646 8188 11267 10746 11123 6392 7053 -20.5%-18.3%-22.8%-20.7%-14.5%-15.4%-12.6%-11.0%-1.6%3.2%-0.5%-5.1%-1.6%-2.9%-4.6%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%02,0004,0006,0008,00010,00012,000当月商品房销售面积 （万平，左轴）当月商品房销售面积同比 （%，右轴）下载日志已记录，仅供内部参考，股票报告网地产行业基本面015重点12城25年1-5月销售面积累计同比-9.7%，但单城市间涨跌幅差异明显•根据Wind统计，2025年前5月中，2月及3月重点12城新房销售面积同比增长，分别增长18.5%、1.8%，3月小阳春过后，市场温度有所下降，4月及5月分别同比下跌18.5%、17.4%。2025年1-5月累计同比较2024年下降9.7%。•分城市来看，2025年1-5月，青岛、南宁、金华、扬州成交量同比增长，北京、深圳、杭州等核心一二线城市成交量同比下降。成交量同比增幅不随能级规律变化，单城市间涨跌幅差异明显。1.1 新房市场情况资料来源：Wind，浙商证券研究所图：重点12城销售面积表：重点12城销售面积同比分月情况696331722613670824630568 5696618291,033558392735500 55418.5%1.8%-18.5%-17.4%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02004006008001,0001,2002024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-0512城合计成交面积（万平，左轴）同比（%，右轴）城市成交量同比（%）2025年1月 2025年2月 2025年3月 2025年4月 2025年5月 2025年1-5月北京-42.7%7.6%38.2%-12.0%-3.5%-8.3%深圳63.1%138.4%-60.6%-3.2%-6.6%-12.2%一线合计-24.7%35.0%-11.0%-9.4%-4.4%-9.5%杭州-35.4%1.8%-8.8%-11.9%-27.7%-19.0%苏州-26.4%-14.9%-52.0%-18.5%-35.3%-40.1%成都-15.4%24.7%75.7%-18.1%-35.2%-4.3%青岛-33.2%-2.0%415.5%-23.0%-3.1%2.0%厦门-34.4%62.6%-69.9%24.5%65.1%-25.5%佛山-29.6%29.7%27.1%-38.8%-25.0%-15.6%二线合计-25.6%15.0%0.7%-20.3%-23.6%-13.5%南宁76.0%28.3%85.1%29.1%52.5%57.1%金华4.0%13.0%187.2%-60.4%-94.4%14.0%扬州56.6%40.1%0.5%-53.5%19.9%10.6%江门-47.0%-9.4%-55.0%-16.7%-21.1%-37.3%三四线合计29.8%20.2%33.8%-20.2%14.4%16.5%12城合计-19.9%18.5%1.8%-18.5%-17.4%-9.7%下载日志已记录，仅供内部参考，股票报告网地产行业基本面016有效供应不足是当前新房市场成交的主要限制点，部分城市外围区域库存占比超85%•重点28城25年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，供应对成交约束大且这种情况将持续。据CRIC调研，6月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积547万平方米，环比下降14%，同比下跌47%。•以杭州市为例，分区域来看，核心四区整体去化压力较小，短期可售和中长期隐性存量去化周期都在9个月以内，库存占比14.7%；外围区域库存压力较大，库存占比85.3%，临平去化周期在19个月以上，富阳、临安短期和中长期去化周期超过20个月。1.1 新房市场情况资料来源：克而瑞，中指研究院，浙商证券研究所；注：杭州市区去化周期数据截至2024年末。表：2024年末杭州市区分区域去化周期对比表：2025年上半年28城预计商品住宅供应情况(万平)能级城市2025年6月预估环比同比2025年上半年累计同比一线北京66 60%45%265 30%上海5 -92%-94%195 -50%广州45 77%-36%247 -16%深圳18 -3%-56%141 -29%合计134 -10%44%848 -22%二线（共19城）成都48 -29%-67%469 -31%西安44 3%-46%275 -36%天津33 -31%-39%242 -18%杭州19 -61%-78%260 -31%南京17 -6%-45%109 -21%合肥13