房地产行业2025年5月月报：5月新房成交同比降幅收窄，二手房成交动能持续转弱；土拍溢价率持续回落

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 6 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅扩大；开竣工与投资均走弱——房地产行业 2025 年 4 月统计局数据点评》（2025/05/20） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大；一线城市二手房房价环比由涨转跌——房地产行业 2025 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/05/21） 《房地产行业 2024 年年报&2025 年一季报综述：2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/09） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 5 月月报 5 月新房成交同比降幅收窄，二手房成交动能持续转弱；土拍溢价率持续回落 核心观点 【新房成交】  5 月新房成交面积环比增长，同比降幅收窄。5 月40 城新房成交面积环比+12.4%，同比-3.2%，同比降幅收窄5.6pct。1-5 月累计同比+1.1%。预判6 月，在年中冲刺销售以及供应提质的带动下，我们预计新房成交环比或将出现正增长，但同比难出现很大改善。  从各能级城市来看，5 月一线城市新房成交面积同环比均正增长，二、三四线城市环比正增长，但同比均负增长。1）一线城市：5 月新房成交面积环比+14.9%，同比+10.7%，同比由负转正，同比增速提升 22.6pct。具体来看，仅深圳同环比均下降。5 月北京新房成交面积同比+22%、环比+1%；上海同比+1%、环比+15%；广州同比+22%、环比+41%；深圳同比-7%、环比-22%。从累计来看，1-5 月一线城市新房成交面积同比+5.0%。2）二线城市：5 月新房成交面积环比+6.6%，同比-6.5%，同比降幅扩大 4.0pct。5 月环比增长的有南宁、杭州、武汉、青岛、苏州，其余均环比负增长；同比仅南宁、武汉正增长，其余城市同比均呈现负增长。从累计来看，1-5 月二线城市新房成交面积同比+2.1%。3）三四线城市：5 月新房成交面积环比+22.4%，同比-10.9%，同比降幅收窄 6.9pct。从累计来看，1-5 月三四线城市新房成交面积同比-5.2%。 【二手房成交】  5 月二手房成交面积环比下降，同比涨幅收窄，成交动能转弱。5 月 18 城二手房成交面积环比-15.9%，同比+3.6%，同比涨幅收窄 8.7pct，成交动能转弱。1-5 月累计同比+19.1%。  从各城市能级来看，5 月各能级城市二手房成交面积环比均负增长，一、二线城市同比涨幅均收窄、三四线城市同比由正转负。5 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-10.6%、-16.9%、-18.6%，同比增速分别为 17.2%、2.1%、-18.6%，一、二线城市同比涨幅分别收窄 10.2、4.8pct，三四线城市同比增速下降 19.6pct；1-5 月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为 71.3%、16.3%、-0.5%。具体而言，一线城市中，5 月北京和深圳二手房成交面积同比分别增长 17%和 19%，环比分别下降 8%和 17%。二线城市中，南宁环比增长 5%，其余城市环比出现负增长，南京同比增长 5%，苏州同比增长 4%，厦门同比增长 2%，其余城市同比均负增长。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期环比略有上升。截至 5 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比+0.1%，同比-17.3%；整体去化周期为 15.6个月，环比+1.5 个月，同比-4.5 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。  开盘去化率：根据克而瑞，重点城市 5 月平均开盘去化率为 39%，环比+1pct，同比+10pct，4、5 月开盘去化率较 Q1（41%）下滑，但仍明显好于 2024 年全年平均水平（29%），与 2023 年平均水平（39%）基本持平。5 月一、二、三四线城市平均开盘去化率分别为 36%、45%、21%，一、二线城市环比分别提升 2、1pct，三四线城市环比持平，一、二、三四线城市同比分别提升 11、11、3pct。具体来看，去化率超 6 成城市仅有厦门、成都、长沙、重庆，其中厦门、重庆主要得益于个别网红盘入市带动市场热度持增。从变化趋势来看，环比跌多涨少而同比涨多跌少：1）一线城市中深圳单月去化率同环比持增；2）郑州、苏州环比下降 20pct，不过仍好于去年同期水平；3）昆明、青岛、济南、常州、嘉兴等弱二三线城市 5 月去化率均不足 2 成且环比持降，市场仍延续低迷走势。 【土地市场】  5 月土地市场成交规模同比持续缩量；土拍市场热度环比有所回落，不过仍然好于去年同期。5 月全国成交土地建面环比+9.8%，同比-2.7%；其中一、二、三线城市环比增速为 41.8%、12.8%、7.6%，同比增速为 70.3%、16.9%、-20.9%。5 月全国成交土地平均楼面价环比-28.8%，同比+0.8%；其中一、二、三线城市环比增速为-39.1%、-49.1%、-5.3%，同比增速为-40.4%、12.8%、0.2%。5 月全国平均溢价率为 4.6%，环比下降 3.6pct，4、5 月土拍溢价率已经连续两个月下滑，不过仍然好于去年同期，溢价率同比仍有 2.3pct 的提升。一、二、三线城市平均溢价率分别为6.4%、6.6%、2.8%，一线城市环比+0.7pct，同比+3.3pct；二线城市环比-6.8pct，同比+4.9pct；三线城市环比-2.3pct，同比+0.5pct。  1-5 月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过 10%，整体“提质缩量”特征明显。1-5 月全国成交土地规划总建面同比-7.6%；成交总价同比+4.2%；楼面均价同比+12.7%；平均溢价率 8.3%，同比+4.8pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-10.0%、-0.4%、-13.5%；平均土地溢价率为 12.0%、13.1%、2.9%，一、二线城市同比分别提升 7.4、9.0pct，三线城市同比-0.1pct。 【房企】  房企销售：百强房企5月全口径销售同比降幅扩大。百强房企5月全口径销售额同比-11.