地产行业周报：“核心区+好产品”率先止跌回稳，重申关注中线布局

1“核心区+好产品”率先止跌回稳，重申关注中线布局证券研究报告2025年6月9日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：核心区及好房子率先止跌回稳逐步被验证及市场接受。本周受端午假期影响，重点50城新房备案口径成交环比降33.4%，尽管短期成交存在波折，但随着核心城市核心区供需格局改善，叠加过去限价带来的优质住房相对稀缺，“核心区+好产品”正率先止跌回稳。随着半年末房企加大营销力度及优质房源供应，预计短期成交环比有望恢复上行，但同比由于上年高基数或小幅下滑。 短期结构性复苏有望延续，中期为产品力与拿地能力的竞争。当前市场主要担忧在于：1）核心区供给有限、年内诞生多个“地王”，房企能否获取充足货量及保障利润率；2）随着好房子供应增加，是否会步入新的价格战，进而影响去化或利润率。我们认为短期无需过度担忧：1）主要房企销售规模及利润较高点已明显回落，边际增量优质项目带来业绩弹性较大；2）当前高价地主要集中核心城市核心区，供应仍相对有限，且得益于限价放开与得房率提升，预计去化率有望维持高位。中期将是产品力、拿地能力的竞争，一方面随着好房子供给增加，将对品质提出更高要求；另一方面，地段作为好房子重要衡量标准，但优质地块相对稀缺，拿地能力强将是房企重要优势。 重申关注中线布局，看好历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企。短期市场对楼市修复持续性仍存疑、同时一揽子金融政策出台后政策预期有所降低，板块或维持震荡，我们更建议关注中线布局，持续看好历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企，我们在2024年末专题报告《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》中综合得分前两位的建发国际集团、华润置地2025年年内涨幅分别达25.3%，15.7%，已明显跑赢申万地产指数（-7%）。 个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企如华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》发布，北京、南通优化住房公积金政策。市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周(5.31-6.6)重点50城新房成交1.5万套，环比降33.4%，重点20城二手房成交1.5万套，环比降23.5%。6月（截至6日）重点50城新房日均成交同比降43.1%，环比降20.7%；重点20城二手房日均成交同比降13.1%，环比降7.4%。2）库存环比微降，去化周期18.3个月。16城取证库存9097万平，环比降0.4%，去化周期18.3个月。3核心摘要资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行81亿元。2）地产股：本周房地产板块涨0.86%，跑输沪深300（0.88%）；当前地产板块PE（TTM）39.77倍，估值处于近五年96.13%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理4资料来源：南通住房公积金网，住建部官网，北京住房公积金管理中心官网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年6月4日 南通提高住房公积金贷款额度，加大人才、现役或退役军人支持，支持以旧换新购买改善性住房，降低首付款比例2025年6月4日 财政部、住建部发布《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》，北京等20城入围，计划补助超200亿元2025年6月6日 北京进一步完善提高住房公积金个人住房贷款服务质效工作市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(5.31-6.6)重点50城新房成交1.5万套，环比降33.4%，重点20城二手房成交1.5万套，环比降23.5%。6月（截至6日）重点50城新房日均成交同比降43.1%，环比降20.7%；重点20城二手房日均成交同比降13.1%，环比降7.4%。0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.7.2024.9.2024.11.2025.1.2025.3.2025.5.20万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2023.62023.82023.10 2023.122024.22024.42024.6新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微降，去化周期18.3个月点评：16城取证库存9097万平，环比降0.4%，去化周期18.3个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.6.1022.8.12 22.10.14 22.12.16 23.2.2423.4.2823.6.3023.9.123.11.324.1.524.3.824.5.1024.7.1224.9.13 24.11.15 25.1.1725.3.2125.5.2316城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为81亿元，总偿还量为90亿元，净融资额为-9亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共3210.16亿元，同比24年减少约2.96%；向后看，26年8月是债务到期压力最大月份，到期规模约588.19亿元。境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量资料来源：Wind，平安证券研究所7010020030040050060070080023-0123-0423-0723-1024-0124-0424-0724-1025-0125-0425-0725-1026-0126-0426-0726-10亿元总偿还量到期+提前兑付-50050100150200250W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52亿元202320242025-200-150-100-50050100150W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W