月酝知风之地产行业：开启新一轮降息周期，关注半年度业绩冲刺

开启新一轮降息周期，关注半年度业绩冲刺证券研究报告2025年6月2日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）2核心摘要本月观点：近期一揽子金融支持政策出台，助力楼市止跌回稳。5月公积金贷款利率及5年期LPR分别下调25bp、10bp，切实降低居民月供压力；同时销售面积、新开工累计降幅连续两个月收窄，叠加年初以来百城土地成交溢价率维持高位，反映房企积极补货、对 “好房子及一二线核心区”止跌回稳预期相对乐观，叠加城市更新定位提升，落地提速有望加快楼市止跌回稳。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、越秀地产；同时建议关注细分领域头部企业，如经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等。政策：央行下调公积金贷款利率，利好刚需人群入市。央行下调公积金贷款利率0.25pct至2.6%(5年期以上、首套），本次公积金利率调降前，本轮公积金利率降幅远低于商贷利率，打开商贷利率下调空间，切实降低居民月供压力；同时进一步强化公积金制度的普惠性，结合年初以来各地公积金政策优化，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、优化公积金贷款住房认定套数等，有助于购房刚性需求释放。资金：5年期LPR年内首降，公积金贷款利率下调。2025年5月5年期及以上LPR最新报价环比下调10bp，按照4月3.1%商贷利率估算，本次下调后商贷利率有望降至3%左右。5月7日个人住房公积金贷款利率下调0.25pct至2.6%，预计节约公积金贷款利息支出超200亿元。楼市：4月成交季节性回落，关注“好房子”入市后去化表现。4月重点50城新房日均成交套数同比降10.1%，环比降25.6%；5月（截至29日）重点50城新房日均成交套数同比降7.1%，环比升7%。4月重点20城二手房日均成交套数同比升3%，环比降5%；5月（截至29日）重点20城二手房日均成交同比降3.6%，环比降16.7%。当前房地产市场已经从解决“有没有”转向“好不好” ，随着2025年各地高品质住宅集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格锚，短期观察“好房子”集中入市后去化表现。地市：百城溢价率维持高位，土地市场延续“控量提质”。4月百城土地供应建面环比升11.8%、百城成交建面环比升1.5%；土地市场延续“控量提质”调控思路，供应量保持结构性优化。得益于优质地块热度持续与投资信心提振，4月百城平均溢价率9.69%，维持相对高位。房企：年初房企积极补货，成交放量受制于“好房子”供给。克而瑞百强房企2025年4月单月销售金额同比下滑9.2%，前4月累计销售金额同比下滑7.8%。4月成交季节性小幅回落，预计5月或将延续弱修复态势。未来成交放量仍取决于“好房子”供应，若有“区位佳+产品力强”的适销盘入市，市场热度有望延续。据中指院统计，2025年前4月百强企业拿地总额同比增长26.6%，优质土地资源向头部房企集中，行业集中度有望进一步提升；从新增货值来看，绿城中国、中国金茂和保利发展位列行业前三。板块表现：4月申万地产板块跌1.62%，跑赢沪深300（-3%）；截至2025年5月29日，当前地产板块PE（TTM）39.49倍，高于沪深300的12.49倍，估值处于近五年95.7%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。3精选报告摘要：新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月31日住建部《住宅规范细则》定义“好房子”具体建设标准，同时各地新入市项目频现“四代宅”或“准四代宅”，新一轮住宅产品迭代周期已来。短期来看，此前市场由于缺乏价格锚，整体陷入“无差异价格下跌螺旋”（二手房降价→新房去化受阻→房企折价促销→二手房价二次探底）。随着2025年主要城市四代宅项目集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格基准，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系；中长期来看，产品变革及优质住宅供应有望加速改善需求释放。 “好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存。测算2025年-2030年年均改善需求5.9亿平米（占比为67%），对应金额约8万亿。根据七普数据，2000年前建造房屋面积占比达31.2%，80%的居民居住环境无电梯，随着“好房子”的推广，将加速整体改善及更新需求释放。假设2030年人均居住面积提升到42平，年更新率提升至1.5%，测算2025-2030年年均改善需求将较此前测算（5.9亿平）提升60.8%至9.41亿平。2024年30强房企权益销售额2.2万亿，仅占预测2025-2030年改善需求均值（8万亿）27.5%，叠加本轮房企供给侧出清，优质房企增长空间仍存。 复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善。复盘近年汽车/手机销量发现，新能源汽车及自主品牌、智能手机、高端机型等崛起，均带来市场格局重塑与销量/出货量企稳；进一步从盈利端来看，高端车型、机型利润率更高。与汽车、手机相比，尽管房屋存在交易金额大、核心土地资源短缺等制约，但我们认为仍有启示意义。一方面“第四代住宅”有望通过更高的“套内面积”补偿、更高产品溢价，提升居民拆迁意愿、助力拆迁企业资金平衡，推动城改加速；另一方面，尽管四代宅建安成本高于旧规项目，但结合售价溢价、回款周期短、可售货值多等因素考量，利润率仍有望优于旧规项目。未来随着住宅产品持续迭代升级，在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水平。 投资建议：当前多数“第四代住宅”优势主要以赠送面积、结构优化为主，尚未真正实现政府工作报告强调的“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及，未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。 报告全文详见：《新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳 ——高品质住宅系列报告之二》4精选报告摘要：消费类REITs扩容提质，运营稳健表现亮眼 消费基础设施REIT涨幅居前，受益于基本面及政策预期双催化：年初以来中证REITs全收益指数涨幅在大类资产中排名靠前，其中消费基础设施 REITs涨幅居前，我们认为消费基础设施REITs涨幅居前，主要系底层资产运营良好，低利率环境下分红稳健且具备吸引力，叠加国内以旧换新等 促消费政策催化、扩内需预期等，获得投资人追捧。促消费政策落地成效显现，2024Q4以来社零累计同比增速、消费者信心指数均有所回升。 消费基础设施REITs2024年报显示，底层资产经营状况稳定向好：消费类REITs底层资产为偏大众消费的商场、超市、农贸市场等，民生属性与消 费韧性较强