招商蛇口(001979)2025年中期策略会速递：拿地力度增强，积极推动证券化

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 招商蛇口 (001979 CH) 2025 年中期策略会速递— 拿地力度增强，积极推动证券化 华泰研究 更新报告 投资评级(维持): 买入 目标价(人民币): 12.52 2025 年 6 月 05 日│中国内地 房地产开发 6 月 4 日招商蛇口出席了我们组织的 2025 年中期策略会，会上公司就近期运营情况进行交流，去年四季度以来公司投拓力度显著增强，多 REITs 平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级。 开发业务：销售降幅收窄，投拓积极性提升 2025 年前 4 月，公司累计销售面积达 205.9 万方，销售额 498.3 亿元，同比分别-20.06%/-15.29%，销售额降幅较 24 年收窄 10pct。销售均价显著提升，前四月销售均价为 2.4 万/平，同比增长 6.0%。拿地方面，今年投资强度显著加强，前 4 月拿地强度逾 50%，较去年的 22%大幅提升。 资管业务：持有物业布局全面，借力 REITs 推进资产证券化 公司的持有物业分为集中商业、租赁公寓、写字楼、产业园和酒店，公司持续提升持有物业运营效率，同时推动投资性房地产证券化。公司已经搭建了招商蛇口产业园 REIT（180101 CH）、蛇口租赁住房 REIT（180502 CH）以及招商局商业房托（1503 HK），底层资产分别为产业园、保租房以及商办物业，招商蛇口产业园 REIT 的扩募正在推进中。公司将持续提升持有物业经营管理能力，以满足 REITs 发行收益率要求。 业绩：毛利率处于底部区间，历史充分减值降低后期对业绩影响 24 年公司毛利率约 14.6%，目前依然在底部区间。但 2023 年以来拿地毛利率均高于 2024 年结算毛利率水平，长期而言毛利率有提升空间。减值方面，19-24 年已经提了 245 亿减值，未来减值需要继续观察房价走势。公司去年平均融资成本低至 2.99%，我们预计今年还有望进一步降低。 盈利预测和估值 公司投拓积极性提升，完备的资产证券化平台有望推动资产重估。我们维持25-27 年 EPS 为 0.46/0.53/0.62 元、BPS 为 12.52/12.85/13.28 元的盈利预测。可比公司 2025 年 Wind 一致预期 PB 均值为 0.83 倍，公司融资优势显著，储备兼具质与量，因公司拿地力度加大，资产质量持续优化，我们维持公司 2025 年 1 倍 PB，维持目标价 12.52 元，维持“买入”。 风险提示：行业政策风险行业，销售下行风险。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 基本数据 目标价 (人民币) 12.52 收盘价 (人民币 截至 6 月 4 日) 8.62 市值 (人民币百万) 78,104 6 个月平均日成交额 (人民币百万) 641.35 52 周价格范围 (人民币) 8.20-12.68 BVPS (人民币) 12.03 股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值 会计年度 2023 2024 2025E 2026E 2027E 营业收入 (人民币百万) 175,008 178,948 157,123 152,249 160,489 +/-% (4.37) 2.25 (12.20) (3.10) 5.41 归属母公司净利润 (人民币百万) 6,319 4,039 4,196 4,757 5,627 +/-% 48.20 (36.09) 3.89 13.39 18.27 EPS (人民币，最新摊薄) 0.70 0.45 0.46 0.53 0.62 ROE (%) 3.07 1.46 1.57 1.91 2.30 PE (倍) 12.36 19.34 18.62 16.42 13.88 PB (倍) 0.65 0.70 0.69 0.67 0.65 EV EBITDA (倍) 21.71 27.09 22.30 18.57 16.51 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (16)(4)81931Jun-24Oct-24Feb-25Jun-25(%)招商蛇口沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 招商蛇口 (001979 CH) 图表1： 可比公司估值表（截至 2025 年 6 月 4 日） 公司名称 股票代码 总市值 （原始货币,亿元） BVPS(元) P/B 2024A 2025E 2026E 2027E 2024A 2025E 2026E 2027E 保利发展 600048 CH 978 16.08 16.67 16.94 17.24 0.51 0.49 0.48 0.47 浦东金桥 600639 CH 106 12.94 13.87 14.45 15.29 0.82 0.77 0.74 0.70 上海临港 600848 CH 222 7.59 8.01 8.29 8.58 1.19 1.13 1.09 1.05 滨江集团 002244 CH 282 8.85 9.72 10.65 11.68 1.02 0.93 0.85 0.78 平均 0.89 0.83 0.79 0.75 注：盈利预测来自 Wind 一致预期 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究 图表2： 招商蛇口 PE-Bands 图表3： 招商蛇口 PB-Bands 资料来源：Wind、华泰研究 资料来源：Wind、华泰研究 风险提示 行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。 地产行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险，可能对公司经营造成不利影响。 010203039Jun-22 Dec-22 Jun-23 Dec-23 Jun-24 Dec-24(人民币)━━━━━ 招商蛇口30x25x20x15x10x05101419Jun-22