保利置业集团(00119.HK)行业深度调整周期中经营韧性凸显，债务结构明显优化，兼顾稳与进

房地产行业 | 证券研究报告 — 公司深度 2025 年 5 月 20 日 0119.HK 买入 原评级:未有评级 市场价格:港币 1.47 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 (3.9) 2.1 (2.0) (14.5) 相对恒生指数 (22.8) (7.0) (3.7) (33.9) 发行股数 (百万) 3,821.18 流通股 (百万) 3,821.18 总市值 (港币 百万) 5,617.14 3 个月日均交易额 (港币 百万) 10.90 主要股东持股比例（%） 保利（香港）控股有限公司 41.45 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2025 年 5 月 19 日收市价为标准 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 保利置业集团 行业深度调整周期中经营韧性凸显，债务结构明显优化，兼顾稳与进 核心观点  保利置业是保利集团地产主业与资本市场的重要平台。保利集团持有公司 6.64%的股份，通过保利（香港）控股间接持有公司 41.45%的股份，合计持有公司 48.09%的股份。得益于保利集团的支持，一方面，为保利置业提供了强大的融资保障；另一方面，在保利置业发展初期，得益于保利集团优质资产注入的支持，使得公司房地产开发业务快速起步。  公司管理层多为保利系老员工，管理及专业经验丰富。现任保利置业董事会主席万宇清从事地产行业超过 20 年，经历了房开各个专业管理岗位，担任过集团多家房企的高级管理人员，拥有丰富的企业管理和房地产开发运营管理经验。其晋升董事会主席后保利置业进入新的快速发展通道，不仅推动组织变革、人才升级，内部管理与产品力维度上也在快速提升。2024 年 3 月公司委任胡在新为执行董事及董事总经理，担任保利置业“第二把手”，主要负责整体战略规划及运营管理，例如老盘新做、品牌营销实施，同时主管营销和人力，推动内部培训提升工作，有望为公司带来新的业务发展机遇。此外，2020 年至今，公司持续推动人才市场化，从知名房企引进不少人才加入。  此轮行业深度调整周期中，公司逆势取得突破，销售规模首次进入行业 TOP20。1）销售：2024 年公司销售金额为 542 亿元，同比+1.1%，销售排名提升至第 17 名，首次进入了 TOP20 房企的行列，一、二线城市销售金额占比达 85%。25 年销售目标仍为 500 亿元。2）供货：2025 年公司预计推货 1200 亿元，其中年初有约 750 亿元存量，年内计划新增 450 亿元。3）拿地：2010 年至今，公司已完成了上海、深圳、广州、宁波、济南、南宁、苏州、杭州、贵阳、武汉、昆明、哈尔滨等 31 个城市的布局，累计获取165 个项目。2024 年拿地金额 199.5 亿元，同比-39.3%，拿地强度回落至 37%，同比-25pct，虽然拿地强度有所减弱，但楼面均价仍然继续上涨至 2.07 万元/平，同比+14.7%。2024 年、2025 年 1-3 月获取的所有地块均全部位于一、二线城市。公司上海与济南市场销售表现较好。公司拿地布局的城市能级有着明显提升，虽然单位成本增加，但项目质量和预期去化应该有所提升。我们认为，在市场下行周期中，这样的投拓思路是相对安全的。3）土地储备：2024 年末公司总土储 1316 万平，土储权益比例为 70%，平均土地成本 1.1 万元/平，土储逐渐向高能级城市和长三角倾斜，一线城市全口径土储占比达 29%，二线城市占比 44%；三四线城市占比 26%。  多元业务方面，1）物业管理：上海保利物业酒店管理集团有限公司业务涉及住宅、商业、办公楼、酒店和剧院等多种类型物业的经营管理服务。公司于 1996 年在北京成立，隶属于保利置业集团，作为首批国家一级资质物业，率先将星级酒店服务品质融入物业服务。截至 2024 年末，管理物业项目数量达 288个，在管面积达 5274 万平，同比+3.9%。2024 年物业管理公司实现收入 12.06 亿元，同比持平。2）投资性物业及酒店：保利商旅酒店管理有限公司是保利置业全资子公司，负责保利置业自营酒店项目的经营管理，外资酒店品牌的业主管理、部分商业及写字楼管理、健身房运营及新项目的开发等。截至 2024年末，酒店板块已布局在全国 8 个城市共 9 家酒店，既有位于一线城市核心区的高端商务型酒店，也有位于城市周边的温泉酒店、景区酒店等项目。其中委托管理酒店项目 4 家分别与洲际酒店集团和凯悦酒店集团合作；另有 5 家自营酒店。截至 2024 年末，公司持有投资物业总建面 68.2 万平，持有投资物业之资产值约 87 亿元，酒店资产值 35 亿元。  财务指标分析：1）营收与业绩：2024 年营业总收入 402.1 亿元，同比-1.9%；归母净利润 1.8 亿元，同比-87.3%；核心净利润 3.4 亿元，同比-80.6%。2）盈利能力：2024 年毛利率降至 16.4%，同比-4pct。2024年末公司已售未结的规模约为 507 亿元，已售未结毛利率约 16%，与 2024 年的结算毛利率基本持平。3）偿债能力：2024 年末有息负债规模 705 亿元，同比-4.7%，一年内到期的占比降至 28%，信托贷款占比降至 3%，债券融资占比提升至 34%，未来一年内到期的债券规模仅 65 亿元。通过多项债务结构的调节置换，平均融资成本也降至 3.38%，同比-0.5pct。2024 年末净负债率、剔除预收后的资产负债率为 77.2%、70.4%，同比下降 16.4、2.2pct；现金短债比 1.77X，同比+0.24X。4）现金流：2024 年末货币资金 345亿元，同比+9.1%，现金流稳健，安全性较高，2023、2024 年经营性现金流分别净流入 54、68 亿元。5）分红：公司于 2025 年修订了股息政策：在符合利润分配条件时，原则上每年进行一次股息分派，金额不低于归母净利润的 40%。2024 年公司拟每股派息 0.021 港元，股息率为 1.5%，分红率（现金分红总额/归母净利润）为 41%，与 2019-2023 年 20%左右的分红比例相比明显提升，公司在市场下行压力下仍注重股东回报。 投资建议  在此轮行业深度调整周期中，保利置业作为销售和拿地均有显著突破的“小而美”的房企，债务结构持续优化，经营端韧性凸显。我们认为，公司的核心亮点有：1）作为一家老牌央企背景的房企，股东实力雄厚。2）当前经营韧性凸显，公司逆势取得突破。2024 年是少数销售维持正增长的房企之一，核心区域业绩贡献增加，且销售规模首次进入行业 TOP20。同时公司基本保持投资强度，在区域、项目和合作的选择上注重聚焦性