房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：新房网签面积同比降幅收窄

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业定期报告 2025 年 05 月 25 日 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 5 月 22 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 5 月 22 日） 新房（5 月 1 日-5 月 22 日） 二手房（5 月 1 日-5 月 22 日） 城市能级 同比 较 4 月 城市能级 同比 较 4 月 样本城市 （39 城） -10% -收窄 9 PCT 样本城市 （16 城） -8% -扩大 -7 PCT 一线城市 （4 城） 5% 转正 17 PCT 一线城市 （2 城） 16% +收窄 -10 PCT 二线城市 （10 城） -19% -扩大 -3 PCT 二线城市 （4 城） -31% -收窄 10 PCT 三线城市 （25 城） -4% -收窄 25 PCT 三线城市 （10 城） -10% 转负 -24 PCT 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 前瞻及佐证指标： 二手及租金价格：截至 2025 年 2 月，北京、上海和深圳二手价格指数同比降幅收窄，广州扩大；北京、广州和深圳租金价格指数同比降幅收窄，上海扩大； 新房案场和二手带看：截至 2025 年 1-2 月，50 城整体新房案场指数和二手带看指数均同比增幅扩大； 流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2025 年 5 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大； 成交量信心指数：截至 2025 年 3 月 9 日，50 城整体新房和二手房成交量信心指数均边际下降； 市场景气指数：截至 2025 年 2 月，50 城整体市场景气指数同比增幅收窄。 周观点：一、监管机构下调政策利率、降低个人住房公积金贷款利率后判断新发放商贷利率或随之下降 10～25 BP 或以上，或有助于从净租金回报率与按揭利率之差收窄的角度推动新房及二手房的合计总需求筑底；降低结构性货币政策工具利率后收购商品房政策进一步推进情况或是未来看点；加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，或更好保障项目层面的融资、现金流及交付。二、政治局会议对房地产的定调从“持续用力推动房地产市场止跌回稳 ”变为“持续巩固房地产市场稳定态势”，判断房地产市场稳定仍是重要政策目标，关注城市更新、收购商品房、收购存量土地等存量政策的优化和落地；“加力实施城市更新行动”、“有力有序推进城中村和危旧房改造”等表述下，关注城中村、危旧房改造以及城市基础设施建设等城市更新工作的推进落地。三、相对角度，关注有股息率保护的标的以及困境公司反转带来的估值提振；绝对角度，伴随着企业端“信用底”变得清晰，若估值回调至明显低于考虑潜在减值压力调整后的 1x PB 或使得股票具有投资价值。四、重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能，目前已进入观察窗口并得到一定程度验证。高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量。关注后续降息节奏及路径。（包括调降公积金利率及 5 年期 LPR 等可能性）五、关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。 风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 256 5.0 总市值（十亿元） 2641.7 3.1 流通市值（十亿元） 2497.4 3.2 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -2.2 -9.8 3.2 相对表现 -4.7 -10.3 -3.4 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《5 月以来新房网签面积同比降幅较 4 月收窄——样本城市周度高频数据全追踪》2025-05-18 2、《新房网签面积同比降幅收窄，二手房网签面积同比转正——样本城市周度高频数据全追踪》2025-05-11 3、《按揭贷款利率有望下降 10～25BP 或以上，关注贷款管理办法——国新办新闻发布会点评》2025-05-07 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn May/24Sep/24Jan/25Apr/25新房网签面积同比降幅收窄 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 二、新房网签：同比降幅收窄，环比高于过去 4 年同期水平 图 2：5 月 1 日-22 日整体样本城市新房网签面积同比降幅收窄，贸易五省样本城市新房网签面积同比转正 资料来源：统计局、房管局、招商证券；注：“贸易五省”指进出口总额排名前 5 的省份和直辖市，即广东省、江苏省、浙江省、上海市和北京市，图中贸易五省新房网签数据中包括 19 个样本城市数据 图 3：5 月 1 日-22 日整体样本城市新房网签面积环比和贸易五省样本城市新房网签面积环比均高于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业定期报告 三、二手房网签：同比降幅扩大，环比处于近 5 年同期较低水平 图 4：5 月 1 日-22 日整体样本城市二手房网签面积同比降幅扩大，贸易五省样本城市二手房网签面积同比增幅收窄 资料来源：房管局、招商证券；注：“贸易五省”指进出口总额排名前 5 的省份和直辖市，即广东省、江苏省、浙江省、上海市和北京市，图中贸易五省二手房网签数据包括 11 个样本城市数据 图 5：5 月 1 日-22 日整体样本城市二手房网签面积环比处于近 5 年同期较低水平，贸易五省样本城市二手房网签面积环比低于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业定期报告 四、滚动网签：新房和二手房日均网签面积均低于去年同期 图 6：新房日均网签面积低于 2019-2024 年同期水平；二手房日均网签面积低于 2019-2021 年和 2023-2024 年同期水平，高于 2022 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 5 行业定期报告 五、拿地：1-4 月累计成交建面同比降幅收窄，成交均价同比增幅收窄 图 7：2025 年 1-4 月，300 城累计土地成交建面同比降幅较 1-3 月收窄 1 PCT 至-5%，成交均价同比增幅较 1-3 月收窄 3 PCT 至 29% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 8：2025 年 4 月，推出建面同比降幅扩大，成交建面同比转负；整体流拍率较上月下降 4.3 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴