房地产开发行业2024开发房企年报综述：行业全面亏损，头部房企依然具备显著竞争优势

证券研究报告 | 行业专题研究 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2024 开发房企年报综述：行业全面亏损，头部房企依然具备显著竞争优势 2024 年，开发房企逐步走出结转高峰，行业整体营收规模开始萎缩；盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力，行业出现大面积亏损；房企在融资销售两端承压下，在手现金也延续较快下降速度。我们统计了全行业 168 家开发房企财务数据。2024 年，开发房企整体实现营收 4.33 万亿元（人民币，同比-19.2%，下同）；实现净利润-3763 亿元（较 2023 年-19 亿元大幅下行）；实现归母净利润-3740 亿元（-771.4%）。利润率方面，2024 年开发房企整体毛利率为 15.3%（-1.9pct）；归母净利润率为-8.6%（-7.8pct）。期内，168 家开发房企实现归母净利润为正有68 家，亏损有 100 家；归母净利润增长的仅 38 家，下降的有 130 家。流动性方面，期末开发房企在手现金规模为 1.63 万亿元（-19.4%）。 重点国央企在营收、盈利等方面承压，但相较行业整体依然具备显著竞争优势。我们选取 14 家房企分析，国央企及混合所有制 11 家，民企 3 家。核心结论如下： 2024 年重点国央企营收同比-7.4%，重点民企同比-22.9%。房企主要根据过去2-3 年新房销售完成结转的时点确认收入，因此在 2021 年全国新房销售见顶回落后，房企营收规模趋势承压是可预见的。而过往销售表现相对领先的头部房企，可结转资源相对充足，因此营收表现也会更有韧性。考虑到全国新房销售持续下行且尚未见底，我们预计未来 2-3 年房企营收均会进一步承压，但头部国央企营收仍将继续领先行业，alpha 属性突出。 2024 年重点国央企毛利率为 14.6%（-2.3pct），剔除万科后为 15.6%（-1.8pct）；重点民企毛利率为 16.4%（-1.2pct）。近年来房企毛利率持续下降，主要是往年高价地项目结转，特别是 2020、2021 年获取的项目；新房价格的持续下行，影响毛利润规模。 2024 年重点房企延续往年继续计提资产减值，且减值力度较以往更大。重点国央企计提资产减值规模为 422.7 亿元，重点民企计提规模为 38.8 亿元。从范围来看，2024 年重点 14 家房企全部都计提了资产减值。根据我们测算，资产和信用减值对 2024 年净利润平均拖累幅度为 40.0%。重点房企全面的减值计提，是拖累 2024年全年盈利的核心因素之一。我们认为，对于仍在核心城市核心区域持续拿地的、货值年限结构优异的、过往减值计提相对充分的头部房企，其未来减值的压力也会相对较轻；但考虑到目前新房市场量价尚未完全企稳，主要房企减值释放可能并不完全。 2024 年重点房企归母净利润继续下滑，国央企同比-95.7%（剔除万科金地后同比-26.9%），民企同比-15.0%。从利润率角度看，2024 年重点国央企和民企的归母净利润率分别为 0.2%（剔除万科金地后为 4.1%）、4.8%。在行业下行环境下，销售见顶回落影响结转收入规模，新房价格疲软影响利润率水平，叠加房企持续计提减值，导致房企利润规模持续数年下滑。我们认为，本轮持续拿地、融资顺畅、布局核心的房企在本轮周期中竞争格局受益，有望领先行业企稳。但目前销售规模下行、毛利率低位、房价不确定性带来的减值压力等因素仍存，利润规模整体仍有压力。此外，历史包袱无论是通过结算还是减值的方式出清，出清较多的房企更快见底。 融资：头部国央企公开债务融资渠道基本畅通，重点国央企 2024 年有息负债同比微增 0.7%，整体负债规模与 2022 年接近。而民企的融资环境仍较困难，2024 年重点民企有息负债规模同比减少 8.0%。2024 年以来，在中央与地方持续推动城市房地产融资协调机制的背景下，开发房企的融资环境得到边际改善，而银行贷款本质上依然跟随项目，债券市场对于非国央企信心仍欠缺；在目前持续低迷的销售环境下，房企拿地及开工意愿较弱，我们认为未来行业或延续去杠杆趋势。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W20：本周新房成交同比-11.3%，二手房同比+3.7%》 2025-05-18 2、《房地产开发：2025W19：一揽子金融政策发布，降准降息落地，地产支持政策稳步推进》 2025-05-11 3、《房地产开发：2025W18：受五一假期影响，本周二手房成交环比走弱》 2025-05-04 -30%-20%-10%0%10%20%2024-052024-092025-012025-05房地产开发沪深3002025 05 20年 月 日 gszgszqdqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 2025 05 202025 05 20年 月 日年 月 日 gszgszqdqdatemark P.3 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、开发