亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告-戴德梁行

2024 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告 1 2024亚洲不动产投资信托基金REITs研究报告2 2024 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告EXECUTIVE SUMMARY戴德梁行连续第九年发布《亚洲不动产投资信托基金 (REITs)研究报告》。本期报告介绍了 2024 年亚洲 REITs 市场的最新发展情况，并重点分析亚洲主要 REITs 市场⸺中国香港、新加坡以及日本 REITs 的最新表现。2024 年也是中国内地基础设施公募 REITs 市场快速发展的一年，本期报告亦对中国公募 REITs 市场近年的发展情况进行了分析与总结，更加侧重从底层资产角度分析不同业态的资产特点及经营表现。在业态拓展方面，本期报告参考亚洲成熟市场酒店 REITs 的经典案例，结合中国公募 REITs 市场发展历程，探讨业态多元化对中国公募 REITs 市场发展的借鉴。截至 2024 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃 REITs 产品共计263 支，总市值为 2,358 亿美元，同比 2023 年末下降 6.5%。亚洲主要 REITs 市场市值变化呈现分化态势，2024 年以中国内地、泰国、印度为代表的新兴 REITs 市场持续发力，中国内地 REITs 市值首次超越中国香港，仅次于日本和新加坡。日本、新加坡、中国内地以及中国香港四地 REITs 市值合计占比超八成。在亚洲REITs市场部分，本期报告依然选取日本、新加坡和中国香港三地，就杠杆率、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析，综合对比成熟市场不同物业类型 REITs 的财务表现。2024 年中国内地基础设施公募 REITs 市场在政策完善、产品发行、资产扩容、二级市场活跃度等多方面取得了重要进展，发行速度及发行规模创下历史新高。消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市，底层资产呈现出多元化发展趋势。截至 2025 年 3 月末，中国内地基础设施公募 REITs 市场共上市 64 支产品，市场整体发行规模达 1,748 亿元，总市值达到 1,860 亿元，中国公募 REITs 市场已进入常态化发行新阶段。ESG 是 REITs 市场健康长远发展的重要课题。与国际先进经验相比，目前国内公募 REITs 在 ESG 鉴证和 ESG 评级领域的认知与实践还有待进一步发展。本期报告通过分享成熟市场在 ESG 方面的成功实践，并分析中国头部基础设施公募REITs 基金管理人对 ESG 开展的积极行动，助力推动 REITs行业向绿色、规范进一步转型升级。2 2024 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2024 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告 3 CONTENTS01020304亚洲 REITs 市场概览中国内地基础设施公募 REITs 市场海外酒店 REITs 案例分析REITs 市场的 ESG 实践2024 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告 3 4 2024 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告亚洲 REITs 市场概览01根据戴德梁行统计，截至 2024 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃 REITs 产品共计 263 支，总市值为 2,358亿美元，同比 2023 年末下降 6.5%。2024 年是亚洲 REITs 市场经历结构性变革的一年。随着中国内地基础设施 REITs 迈入常态化发行阶段，中国内地 REITs 市场蓬勃发展，其市值规模超越中国香港，跻身亚洲前三大 REITs 市场。尽管日本、新加坡、中国香港三个传统成熟 REITs 市场市值规模受国际金融环境等多方面因素影响有所缩减，但是以泰国、菲律宾、马来西亚、印度为代表的东南亚及南亚新兴国家 REITs 市场因当地经济基本面向好而日渐兴起，为黯淡的亚洲 REITs 市场增添新的活力与机遇。2024 年下半年，尽管美联储降息三次，但是受政治环境的变化、降息步伐的放缓以及各国货币政策的影响，亚洲主要 REITs 市场股价仍面临普遍下跌。二级市场疲软之下，新加坡市场股权融资和收并购活动较 2023年变得更为活跃，数据中心类型 REITs 因人工智能的发展在 2024 年取得良好的表现，当地酒店和办公楼底层资产延续去年稳健的经营表现；日本市场各个资产类型 REITs 的分派收益率普涨，受益于赴日旅游业的繁荣，日本酒店类型 REITs 在 2024 年表现亮眼。宏观层面，后续仍需关注美联储降息预期的变化和各国政府及央行的货币政策给 REITs 市场带来的影响。微观层面，期待新兴市场为亚洲 REITs 市场格局带来的新变化，同时，基于数据中心、酒店类型资产的良好表现，相关 REITs 产品的市场动态值得关注。章节导读4 2024 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2024 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告 5 亚洲 REITs 市场总体情况截至 2024 年 12 月 31 日，亚洲市场共有 263 支活跃的 REITs 产品，比 2023 年末增加 38 支。在此期间，中国内地、泰国和韩国共新上市 40 支产品，其中仅中国内地新上市产品达 29 支；日本市场因收并购减少 1 支产品；新加坡市场 1 支产品因财务问题暂停交易。新增的 REITs 产品主要集中投资于工业 / 物流、零售、基础设施及可持续等领域。2024 年末亚洲 REITs 市场总市值为 2,358 亿美元，同比 2023 年末下降 6.5%。亚洲主要 REITs 市场市值变化呈现分化态势，一方面以日本、新加坡、中国香港为代表的成熟 REITs 市场市值规模因 REITs 股价普遍回撤及汇率变动存在一定程度的缩减，另一方面以中国内地、泰国、印度为代表的新兴 REITs 市场因发行力度加大或股价上涨迎来市值规模的扩张。市值规模增幅最大的为本年度进入常态化发行阶段的中国内地市场，同比上涨 85%；市值规模压缩最大的市场为中国香港市场，同比下降 24%，而日本、新加坡市场市值规模变动分别为 -17%、-11%，中国香港、日本、新加坡市场较 2023 年末对美元汇率变动分别为 -8%、-4%、-10%，因此中国香港、日本、新加坡市值萎缩受股价下跌和汇率变动的双重影响；2024 年，东南亚、南亚地区的新兴市场表现较好，市值规模均有所上涨，其中泰国市场因发行量较大，市值规模扩大 41%，增速仅次于中国内地；其次为菲律宾市场，市值增长 37%；马来西亚和印度市场分别增长 21% 和 13%。尽管美联储于 2024 年下半年执行三次降息，但是美国经济展现出的强劲韧性和降息预期的减弱，使得 2024 年新加坡 REITs 二级市场股价出现震荡回调。截至 2024 年底，新加坡 REITs 市场仍呈现整体疲软的态势。二级市场股价的下降虽然能够提高部分REITs 产品的分派收益率，但是整体分派收益率仍面临下行趋势。与二级市场疲软形成对比的是，新加坡 REITs 于 2024 年度在股权融资、资产收购与处置方面变得更为活跃。另外，在底层资产布局上，本就国际化程度较高的新加坡REITs持续加大国际化拓展，并