中国房地产研报：城投拿地锐减≠代建退潮，3.6亿㎡未开工土地潜藏机遇

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞研究中心城投拿地锐减≠代建退潮，3.6 亿㎡未开工土地潜藏机遇中国房地产研报2025 年 4 月 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞研究中心城投拿地锐减≠代建退潮，3.6 亿㎡未开工土地潜藏机遇文/研究员 谢杨春、吴嘉茗从 2021 年以来，城投公司作为地方土地市场重要的拿地主体，积累了大量存量地块，也成为了代建企业深度挖掘的增量“窗口”和主要利润贡献点。但随着近两年城投拿地规模下行、开工率保持低位，城投代建的的业务竞争愈发激烈。在土地收储的政策达背景下，会对城投类代建产生何种影响？城投代建需求将如何演变？总量锐减但占比依旧过半，城投类代建短期承压2021 年以来，城投、平台类公司一直在土地市场中扮演极其重要的角色，其手中的土地也成为了代建企业竞相争夺、加速扩张的重要资源和发展支撑。2021 年-2024 年城投拿地比重波动攀升，2022 年-2024 年始终维持在 50%以上，2024年达到顶峰，占比达到 64%，比 2021 年增长 30 个 pcts。2025 年一季度占比为 50%，虽较去年同期下降 6 个 pcts，但依然保持相对高位。然而，随着土地市场深度调整，城投拿地的规模持续下滑。2023 年是转折点，该年城投拿地建面 12278 万平方米（统计口径为 30 个重点城市的含宅地块，下同）同比减少 30%，2024 年规模进一步萎缩，同比再降 13%，若与 2022年高点相比，降幅已经超过 40%。这意味着，作为代建业务的重要一环，城投拿地总量的锐减会导致城投类代建增量需求的下降，短期对于代建赛道而言，产生一定负面影响，对于代建企业而言，项目拓展变得愈发激烈，甚至不惜降低代建费进行“恶意竞争”。图：2021 年-2025 年一季度 30 城城投拿地建面及占比情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC 整理 版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞研究中心未开工面积超 3.6 亿平方米，代建市场结构性机遇显现除拿地总量下滑外，开工意愿和开工率很大程度决定了未来代建城投类项目的空间。由于城投公司拿地主要以“托底”、维持市场稳定为主，因此在开发能力不足、以及低迷的市场环境中，开工意愿和动能均相对较弱。截止至 2025 年 4 月份，城投历年拿地项目的开工率均明显低于其他类型房企。城投公司 2021 年拿地项目的开工率为 48.9%，而同期由地方国企和央企拿地的项目开工率分别高达 95%和 88%；城投公司 2022 年、2023 年拿地项目的开工率分别为 40.8%和 26.5%，而 2024 年拿地项目的开工率则仅有 8.5%。结合城投拿地的总量和开工率看，截止 2025 年一季度，城投公司在 2021 年至 2025年 3 月所拿的地块中未开工地块数量超过 4200 宗、未开工建面估算约为 3.6 亿平方米，城投公司地块的潜在规模空间较大。图：30 城中各类企业 2021 年-2024 年拿地开工率情况（按幅数）注：土地开工情况截止至 2025 年 4 月末数据来源：CRIC 整理值得注意的是，随着市场止跌回稳，潜在的开工空间、开工意愿在提升，部分地块存在拿地后 2-3 年才进行代建招标的情况。例如南京六合区 N0.2021G94、NO.2022G107 两宗地块分别成交于 2021 年和 2022 年，但于近期才进行项目委托管理服务招标，此外无锡、苏州也均有 2023 年城投托底的地块于近期进行代建招标。目前城投公司仍保有大量未开工地块，这些地块后期仍有较大可能进行代建招标。表：部分城投拿地项目后期代建招标情况城市项目名称地块成交时间招标时间成交金额招标单位中标单位 版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞研究中心南京六合 N0.2021G94、NO.2022G107地块项目委托项目管理服务中标结果公告2021/9/262022/12/202025/3/31940 万元南京六合合棠邑居房产开发有限公司绿城房地产建设管理集团有限公司无锡XDG-2023-17号地块开发建设项目委托管理服务2023/6/292025/2/214250 万元无锡和宴置业有限公司金地房地产建设管理集团有限公司苏州苏州鸿城置业有限公司关于苏地 2023-WG-97 号地块项目整体委托开发管理公开招标中标公告2023/12/232025/3/184475 万元苏州鸿城置业有限公司成都龙湖龙智造工程建设管理有限公司数据来源：比地招标网、CRIC 整理土地收储政策是把“双刃剑”，城投代建诉求或“探底回升”对于开发土地的“收储”自 2024 年 5 月份以来成为政策推进的重点，不仅中央接连出台相关政策、地方政府也迅速跟进落实。据不完全统计，已有 14 个省市公示拟使用专项债收购存量土地的具体情况，总建面超过 4000 万平方米。从收储土地对象来看，绝大多数以地方国企尤其是城投和平台公司为主。以惠州为例，惠州市自然资源局 2 月 10 日公示一批拟收购的国有建设用地土地使用权明细，共有 8 宗地块，从其土地使用权人来看，均为城投类平台公司。表：惠州土地收储情况序号土地使用权人地块位置土地面积（公顷）拟收购价格（万元）1惠州交投金山湖置业有限公司惠州市惠城区金山新城湖山片区JSH-B04-19 地块2.73071133003.862惠州交投金山湖置业有限公司惠州市惠城区金山湖片区JSH-B04-20 地块3.061238372.763惠州市荣昶置业有限公司惠州市金山新城湖山片区JSH-B04-27-02 地块3.54770844505.254惠州市城融房地产开发有限公司惠州市惠城区鹿江沥南岸LJL-47-26 地块3.07546839001.455惠州市卓润置业有限公司惠州市惠城区鹿江沥南岸LJL-47-28 地块3.71716147169.66惠州城投安嘉发展有限公司惠州市惠城区马安新群上寮JD10-01、JD10-03 地块9.665134126287.97惠州交投交城置业有限公司惠州市惠城区江北金鸡地区JBX21-04 地块4.16048454828.738惠州科教芯区发展有限公司惠州市惠城区南四环沿线科教片区HQ02-16、HQ02-19 地块4.736138约 90681(含土地前期开发投入约24900）数据来源：比地招标网、CRIC 整理地方政府通过专项债等工具加速收储闲置土地，减少僵尸库存、盘活闲置地块、优 版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞研究中心化市场结构以及缓解拿地企业的资金压力等多方面均有积极作用，而这一举措代建市场而言是一把“双刃剑”：一方面，闲置地块的回收可能会在短期对城投公司开发积极性产生负面影响，尤其在一些市场基本面较弱的城市，城投公司可能因缺乏开发动力或能力，直接放弃相关地块的开发，转而等待政府收储。换而言之，城投手中地块被回收，代建企业潜在的客户和资源都相应减少，竞争也会更加激烈；另一方面，地块收储可以看做地方政府代替代建企业进行项目筛选的环节。被收储的闲置地块通常在区位、规划等方面条件欠佳，即使进行开发也可能面临后续去化困难的局面。对于代建企业而言，参与此类项目的代建开发收益可能较低。经过一系列收储