公募REITs：市值重回1800亿，交易活跃度略降

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容公募 REITs 周报（第 9 期）市值重回 1800 亿，交易活跃度略降核心观点固定收益周报证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数251.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.86企业/公司/转债规模(千亿)68.8/24.2/7.1市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《政府债务周度观察-财政预算落地，紧平衡延续》 ——2025-03-12《公募 REITs 周报（第 8 期）-部分修复上周回撤，各板块表现分化》 ——2025-03-09《超长债周报——货币政策预期回归正常，积极把握交易机会》——2025-03-09《转债市场周报-转债估值再抬升，关注红利+科技、医药板块机会》 ——2025-03-09《政府债务周度观察-“更加积极”如期而至》 ——2025-03-05主要结论：本周中证 REITs 指数周涨幅为+0.1%，强于中证全债指数，弱于沪深 300 指数。周日均换手率较前一周减有所下降，保障房类 REITs 交易活跃度最高。公募 REITs 市场总市值重回 1800 亿元，消费、生态环保、能源类 REITS 领涨。中证 REITs 指数周涨幅为+0.1%。中证 REITs（收盘）指数收盘价为 850.9点，整周（2025/3/10-2025/3/14）涨幅为+0.1%，小幅振荡上涨，表现强于中证全债指数（-0.3%），与中证转债指数表现相当（+0.1%），弱于沪深 300指数（1.6%）。近一年中证 REITs 指数回报率为 5.4%，和中证全债指数回报率接近，低于沪深 300 指数和中证转债指数；波动率为 7.3%，高于中证全债指数，低于沪深 300 指数和中证转债指数。截至 2025 年 3 月 14 日，REITs总市值在3 月14 日为1800 亿元，较上周增加2 亿元；周日均换手率为0.79%，较前一周减少 0.17 个百分点。消费、生态环保、能源类 REITs 领涨。截至 2025 年 3 月 14 日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs平均周涨跌幅为+0.24%，特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.11%；从不同项目类型 REITs 来看，各有涨跌。其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为消费类（1.83%）、生态环保类（0.49%）和能源类（0.48%）；上周涨幅排名前三的三只 REITs 分别为华夏金茂商业 REIT（+5.48%）、嘉实物美消费 REIT（+5.04%）、中金印力消费 REIT（+2.46%）。保障性租赁住房类 REITs 上周交易活跃度最高。从不同项目类型来看，保障性租赁住房类 REITs 本周交易最活跃，交通基础类 REITs 成交额占比最高。前者区间日均换手率为 1.4%，成交额占 REITs 总成交额 15.4%。后者区间日均换手率为 0.7%，成交额占 REITs 总成交额 24.7%。从上周不同 REITs 产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中航京能光伏 REIT（1169 万元）、易方达广开产园 REIT(851 万元）、工银河北高速 REIT(731 万元）。北京市发改委发布《关于征集基础设施 REITs 意向储备项目有关工作的通知》。《通知》提到对人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施，科技创新产业园区，养老，清洁能源，文化旅游等领域项目进行重点梳理储备，并鼓励基金、证券、银行等金融机构，发挥自身优势，积极挖掘和推荐项目。北京作为全国首个启动常态化 REITs 储备征集的城市，其分层储备库管理模式（意向—储备—存续）为其他省市提供了制度创新样本，有望显现政策传导效应，预计其他城市也将加速跟进。汇添富上海地产租赁住房 REIT 网下询价倍数再创新高。该产品发布公告显示，该产品完成网下询价，最终认购价格为 2.724 元/份，网下询价倍数达180.74 倍，并将于 3 月 17 日起正式首发。由此，汇添富上海地产租赁住房REIT 成为我国首单“商改保”REITs 项目。作为首只聚焦上海租赁住房的REITs，该项目具有资产区位与政策支持双重背书，稀缺性较为显著。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募 REITs 发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域也有望迎来新的突破。风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2二级市场走势中证 REITs 指数周涨幅为 0.1%，小幅振荡上涨截至 2025 年 3 月 14 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价为 850.9 点，整周（2025/3/10-2025/3/14）涨幅为+0.1%，小幅振荡上涨，表现强于中证全债指数（-0.3%），与中证转债指数涨跌幅相当（+0.1%），弱于沪深 300 指数（1.6%）。近一年中证 REITs 指数回报率为 5.4%，和中证全债指数回报率接近，低于沪深 300指数和中证转债指数；波动率为 7.3%，高于中证全债指数，低于沪深 300 指数和中证转债指数。图1：中证 REITs 指数和股债指数走势对比图2：中证 REITs 指数和股债指数波动率对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图3：中证 REITs 指数和股债指数周度涨跌幅对比图4：近一年中证 REITs 指数和股债指数风险收益对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理截至 2025 年 3 月 14 日，REITs 总市值在 3 月 14 日为 1800 亿元，较上周增加 2亿元；本周日均换手率为 0.79%，较前一周减少 0.17 个百分点。我们推算中国REITs 市场规模约在 2.1 万亿-4.5 万亿元，市场规模还有 15-35 倍扩容空间，具体可参考我们在 REITs 投资年度策略《长坡厚雪，静待花开-2024 年 REITs 市请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3场回顾暨 2025 年投资策略》。图5：全市场 REITs 总市值和周度日均换手率资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理消费、生态环保、能源类 REITs 领涨截至 2025 年 3 月 14 日，从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITSs 平均周涨跌幅为+0.24%，特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.11%。从不同项目类型 REITs来看，各有涨跌。其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为消费基础设施类（1.83%）、生态环保类（0.49%）和能源基础设施类（0.48%）。图6：不同项目属性