房地产行业点评：住建部指明坚决稳住楼市，重点关注城更/城改及收储落地

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 住房城乡建设部部长倪虹 3 月 9 日在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，把 2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围；推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，要把住宅层高提高到不低于 3米；推进收购存量商品房，支持地方在收购主体价格和用途方面充分行使自主权等。 点评 城市更新/城中村改造持续推进。2024 年全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.4 万个，根据各地统计上报数据，2024 年全国实际新开工改造城镇老旧小区 5.8 万个，超额完成任务。2024 年全国实施城中村改造项目 1863 个，惠及居民 136.7 万户，建设筹集安置房 189.4 万套。在 2024 年的良好基础上，2025 年进一步把范围城市更新/城中村改造扩充，根据此前住建部的摸排结果显示，全国 2000 年以前建成的老旧小区近 16 万个、涉及居民上亿人、超 4200 万户，未来城市更新所带动的购房需求及相关改造投资有望持续提升。 进一步强调建设“好房子”，重视改善需求释放。我国现行的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为 2.8 米，此高度房屋装修后 1.7 米以上人士举手即可碰到吊灯等装饰物，影响了居住体验感。若把住宅层高提高到不低于 3 米，能够有效解决原有标准下居住压抑感、通风采光不足等问题，提升房屋品质。考虑到总量上对于房子的需求已趋近饱和，但人民住好房子的需求持续存在，因此建设好房子是房企转型的关键。随着各地优化供地质量、放开容积率限制、加快建设新一代住宅，有望带动改善性住房需求释放，提供好产品、好服务的改善型开发商能得到更好的发展。 去年系列政策初见成效，今年仍有望加码，重点关注城改/城更及收储。目前房地产市场形势如何？去年四季度，新建商品房销售面积和销售额实现了正增长。今年一、二月份以来，房地产市场保持了止跌回稳的积极势头。今年稳楼市的重点工作？①巩固政策组合拳的效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来。加大白名单贷款的投放力度，继续打好保交房的攻坚战，切实维护购房人的合法权益。②努力实施城中村改造和危旧房改造，在去年新增 100万套的基础上继续扩大改造规模，稳妥推进安置，让居民拥有更多的自主选择权。③推进收购存量商品房工作。我们将支持地方在收购主体、价格确定和用途规划等方面，充分行使自主权。④改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，着力构建房地产发展新模式。针对城改/城更，我们认为随着范围持续扩容，将进一步托底销售及投资。针对收储，当前专项债资金已经明确，住建部强调地方充分行使自主权，因此后续有望放松收购主体、价格、用途规划等条件，完善制度打通堵点，加速落地形成实物量。 投资建议 正如我们在《2025 地方两会专题：重点关注城更和收储两条主线》、《稳楼市首次写入政府工作报告，小阳春新房供应倍增》等报告中持续强调的，25 年地产仍延续中央经济工作会议及地方两会的论调，地产大旋律是止跌回稳，两大主要抓手分别是城改/城更及收储。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表1：A 股 地产 PE-TTM 来源：ifind，国金证券研究所 图表2：港 股地产 PE-TTM 来源：ifind，国金证券研究所 图表3：港 股物业 PE-TTM 来源：ifind，国金证券研究所 0510152025302016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/12025/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV02468101214162016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/12025/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV010203040506070802016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/12025/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表4：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科 A 中性 861 7.1 -1.9 -8.8 121.6 -447.7 -98.2 -46% N/A -78% 600048.SH 保利发展 买入 1,053 8.7 9.8 9.3 120.7 108.0 112.9 -34% -11% 5% 001979.SZ 招商蛇口 买入 883 14.0 13.9 11.5 63.2 63.4 76.9 48% 0% 21% 600153.SH 建发股份 买入 295 2.3 9.2 6.8 131.0 32.2 43.1 109% -75% 34% 002244.SZ 滨江集团 买入 344 13.6 13.1 10.4 25.3 26.3 32.9 -32% 4% 25% 600007.SH 中国国贸 买入 239 19.0 18.4 17.6 12.6 12.9 13.6 13% 3% 5% 603909.SH 建发合诚 买入 24 36.2 29.2 24.1 0.7 0.8 1.0 16% 24% 21% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,529 6.0 6.3 5.9 256.1 242.5 260.0 10% -5% 7% 3900.HK 绿城中国 买入 289 9.3 8.7 7.4 31.2 33.4 39.2 13% 7% 1