宏观深度报告:如何预期“土储专项债”发行规模?

东吴证券研究所 1 / 16 请务必阅读正文之后的免责声明部分 宏观深度报告 20250215 如何预期“土储专项债”发行规模? 2025 年 02 月 15 日 证券分析师 芦哲 执业证书:S0600524110003 luzhe@dwzq.com.cn 证券分析师 刘子博 执业证书:S0600524120014 liuzb@dwzq.com.cn 相关研究 《市场缩量上涨,科技板块维持强势》 2025-02-14 《市场弱势震荡,向消费、周期板块轮动》 2025-02-14 [Table_Tag] [Table_Summary] 截至 2025 年 2 月 13 日,广东省已有至少 11 个地级市披露了拟收回收购存量闲置土地相关信息。涉及地块共 74 宗,其中 59 宗完整披露了土地面积、拟收购价格等信息,土地面积合计达 262.35 万平方米,拟收购价格合计达 192.46 亿元,拟收购单价平均为 7336.05 元/㎡。广东省披露的闲置土地收购计划目前呈现出三大特征: 1.拟收购的土地使用权人约 85%为地方国企。据统计,59 宗数据完整的拟收回收购存量闲置土地共涉及 46 家土地使用权人,在剔除 3 家暂时无法确定实控人的企业后,剩余 43 家企业中仅有 2 家为民营企业,其他 41 家企业均为地方国企(39 家)或央企(2 家)。 从具体成因看,一方面,目前各地土储中心基本只接受尚未被用于融资的闲置净地收储,但许多民营房企融资难度、现金流压力相对较高,可能无力获得解除地块抵押的周转资金,最终难以满足收购要求。另一方面,在财预[2022]126 号文发布之前,部分地方政府可能存在协调本地国企托底拿地以稳定土地出让市场、满足政府性基金预算收入目标的行为。当前,部分地方政府可能也存在使用“土储专项债”帮助相关国企管控债务风险的倾向。 2.以拿地成本数据可得的 35 宗土地为样本测算,政府拟收购单价较拿地成本平均折价约 15.3%。在历史拿地成本数据可得的 37 宗土地中,梅州 2宗土地为协议出让,剩余 35 宗土地为招拍挂出让。以后者 35 宗土地为样本测算,相关土地的面积合计达145.33万㎡,政府拟收购价格合计达120.77亿元,拟收购单价平均为 8310.30 元/㎡,与相关土地的拿地成本平均为9806.54 元/㎡相比,拟收购单价平均折价约 15.3%。 3.过半拟收购土地在 2025 年可能面临地方政府有权无偿收回的风险。根据《闲置土地处置办法》,除政府行为等原因导致土地闲置外,未动工开发满2 年的闲置土地由市、县国土资源主管部门依法报批后,地方政府可无偿收回国有建设用地使用权。在能够获取“约定开工时间”的 24 宗土地中,有 15 宗土地的“约定开工时间”早于 2023 年 12 月末,即如果相关地块继续闲置,那么上述地块在 2025 年可能面临地方政府有权无偿收回国有建设用地使用权的风险。 展望 2025,“土储专项债”实际发行规模可能相对有限。假设 2025 年“土储专项债”的发行地区集中于经济基础相对较好、债务水平相对较低的“地方债自审自发”试点省份 ,全国“土储专项债”发行规模可能约为 5707亿元,占全年专项债务新增限额预期值的 13.3%。 ◼ 风险提示:(1)本文仅就广东省下属各地级市自然资源部门披露的闲置土地收回收购计划进行了统计,并未统计区县级数据。(2)地方政府披露的拟收购价格可能隐含了拿地成本以外的建安费用,如此可能导致收购单价及溢价率的测算不够准确。(3)部分拟收购土地的拿地成本等数据缺失,样本偏差可能导致平均溢价率的测算不够准确。(4)测算实物财政支出、“土储专项债”发行规模时所采用的若干假设可能与未来实际值不符。 请务必阅读正文之后的免责声明部分 宏观深度报告 东吴证券研究所 2 / 16 内容目录 1. 近期北京发行的土储类专项债并未用于收购闲置土地 .................................................................. 4 2. 广东省近期披露的闲置土地收购计划呈现三大特征 ...................................................................... 5 2.1. 拟收购土地的使用权人以地方国企为主................................................................................. 5 2.2. 拟收购单价较拿地成本平均溢价率约 15.3% ......................................................................... 7 2.3. 过半拟收购土地在 2025 年可能面临地方政府有权无偿收回的风险................................. 11 3. 展望 2025,“土储专项债”实际发行规模可能相对有限 ............................................................. 12 3.1. 一方面,财政资金可能应当更多向产业投资而非收储闲置土地倾斜............................... 12 3.2. 另一方面,“土储专项债”发行规模受新增专项债限额的制约......................................... 14 4. 风险提示 ............................................................................................................................................ 15 请务必阅读正文之后的免责声明部分 宏观深度报告 东吴证券研究所 3 / 16 图表目录 图 1: 次贷危机爆发后,加州财政一度陷入破产边缘..................................................................... 13 图 2: 2014 年之后,加州财政加大力度从财政收入中预留预算平准资金.................................... 13 图 3: 地方债“自审自发”试点省份基本囊括了 2023 年国内 GDP 排名靠前的地区................. 14 表 1: 近期北京发行专项债支持的土地储备项目资质参差不齐....................................................... 4 表 2: 广东下属地级市披露拟收购的土地对应使用权人约 85%为地方国企 .................................. 6 表 3: 在相关数据可得的 35 宗拟收回土地中,地方政府拟收购价格的平均溢价率约为 1

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2025-02-24
东吴证券
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