房地产行业：深圳甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2024年 第四季度本报告重点关注深圳甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息深圳甲级写字楼市场季度报告量升价跌现象将持续至下一季度第四季度，深圳甲级写字楼市场在经历了两个季度的租赁低潮后，供应端和需求端同时放量。期间，市场新增供应量约11.9万平方米，使得全市甲级写字楼存量首次迈过1,000万平方米大关。同时，全市净吸纳量也实现了大幅提升，达到约14.6万平方米。尽管市场受到周期性积极因素的影响，但去化压力依然显著，平均租金继续下滑1.4%至每月每平方米159.1元。尽管新增供应不断入市，但租赁需求的强劲表现促使全市空置率环比下降0.6个百分点至24.5%，整体市场呈现出温和的复苏趋势。回顾全年，TMT行业、专业服务业以及金融业共同构成了深圳甲级写字楼租赁市场的三大核心需求驱动力。其中，TMT与专业服务业展现出了强劲的需求稳定性，于全市租赁成交中持续领跑。从需求类型来看，搬迁需求持续占据主导地位，而新设立办公空间的需求则占据了32.4%的市场成交面积。值得注意的是，在市外企业租赁成交中，来自大湾区非深圳城市的租赁需求占比高达41.8%，而北京则是省外租赁需求的首要来源地。至于投资市场，本季度并未出现大宗交易记录，大宗买家延续审慎概览和展望观望的策略。预估2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场的供应端和需求端仍将继续放量，其中，供应端主要源于2024年延期交付的项目。而需求增长则得益于本年末成交记录披露的滞后性以及第一季度业主为实现“开门红”而采取更为进取的租赁策略。在新增供应入市及存量项目的双重积压下，预估深圳全市写字楼市场租金仍将延续下行，空置率或在周期性合理区间波动。注：其他包括车公庙，蛇口，宝安中心区蔡屋围表示罗湖区资料来源: 莱坊研究部图二 ：2024-2027各区域新增写字楼面积其他蔡屋围后海科技园前海福田中心区05001,0001,5002,0002024202520262027千平方米图一 ：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金2024年第四季度新增供应118,595 2024年第四季度净吸纳量145,599 平方米2024年第四季度租金159.1元/平方米/月2024年第四季度空置率24.5%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.6个百分点1.4%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：平方米租金继续向下寻找支撑位租金走势第四季度，深圳市写字楼市场的整体平均租金下跌至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，但跌幅显著收窄。然而，回顾全年，深圳市甲级写字楼的租金尚未止跌，已连续下滑10个季度，且全年累计跌幅同比扩大，整体市场仍在调整中向下寻找支撑位。从细分市场来看，福田CBD和车公庙在经历了三个季度的大幅调整后，本季度出现了温和回调，环比涨幅分别为1.1%和2.7%。除这两个子市场外，其他细分市场均出现租金下滑，其中前海受新增供应影响，跌幅最大，达到6.3%。值得注意的是，科技园和宝安CBD等细分市场，拥有多元化行业背景的物业业主开始采取整合策略，将上下游企业或相关部门整体迁入自有物业，以缓解去化压力。 展望2025年第一季度，未见明朗因素推动租赁需求大幅增长，且多个于2024年延期入市的项目将集中入市，预估深圳全市甲级写字楼市场平均租金向下突破的“推图三：深圳甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部15016017018019020021022023024025020142015201620172018201920202021202220232024Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4人民币/ 平方米/月表一： 深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2024年第四季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）罗湖129.3↓1.0%31.6%↓0.5%福田中心区190.9↑1.1%16.3%↓1.1%福田 - 车公庙162.0↑2.7%24.2%↓4.4%南山-科技园139.3↓2.0%13.7%↓1.7%南山-后海180.8↓1.6%35.7%↑0.9%南山 - 蛇口159.60.0%37.2%0.0%南山-前海142.3↓6.3%34.6%↑3.8%宝安中心区138.7↓2.4%30.0%↓2.1%资料来源：莱坊研究部注：部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准背感”将持续。然而，恰逢第一季度是深圳写字楼租赁市场的旺季，新旧财年更替将有望刺激需求的释放，租金下滑的陡峭度有望得到改善，跌幅或将进一步收窄。0%5%10%15%20%25%30%02004006008001,0001,2001,4001,600201320142015201620172018201920202021202220232024新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)图四 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部注：2024年的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计的供应量及净吸纳量2024的空置率为第四季度的空置率本季度，中国风投大厦交付，为全市甲级写字楼市场带来超11万平方米的新增供应，全市甲级写字楼存量首次突破1,000万平方米。在经历连续两个季度的租赁低谷后，全年积压的需求在本季度终于大幅放量，达14.5万平方米，环比及同比均有显著增长。然而，纵观全年，深圳甲级写字楼市场的净吸纳量约为50.2万平方米，同比略有下降。由于多个项目延期交付，全年新增供应仅为50.4万平方米，新增供应量和净吸纳量均低于近十年平均水平，显示出市场信心有所减弱。从行业来看，制造业、专业服务业、TMT为本季度的三大租赁需求来源。其中，TMT以29.3%的占比位列第一，人工智驾、游戏、运动科技、软件开发等领域的租赁需求提供了重要支撑。专业服务业则维持较强的需求韧性，以22.2%的需求占比位列第二位，主要需求来源于人力资源及律所。制造业以18.7%的占比维持在第三位，得益于新能源装备、仪表制造、美妆产品研发与生产企业的办公需求。除此以外，本季度新设立需求略有下降，占全市租赁成交的22.3%，扩租需求仍然压过减租需求，且TMT是扩租需求的主要来源。回顾全年，深圳甲级写字楼租赁市场依旧由TMT、专业服务业及金融业三大板块稳固支撑，其中，金融业的需求尤为集中于证券市场服务领域。从交易类型来看，搬迁仍是全市租赁成交的需求主体，各子市场除区内搬迁外，前海成为多个区域租户迁移的首选目的地。罗湖、福田、南山区域的租户迁移中，以前海为迁入地的租赁成交占比分别为63.3%、11.8%及17.6%。全年新设立需求占总体成交的32.4%，其中大湾区非深城市的租赁需求占市外企业成交需求的41.8%，北京则是省外需求的主要来源地。供需如期复苏但未来去化压力依然巨大供应和需求表二：甲级写字楼主要租赁成交，2024年第四季度区域项目租户面积（平方米）交易类型福田平安