2025年房地产行业年度策略

中 泰 证 券 研 究 所专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信2 0 2 5 . 1 . 1 6｜证券研究报告｜2025年房地产行业年度策略分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn目录CONTENTS专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所政策回顾及未来展望行业基本面数据及房企销售数据行业土地市场数据板块财务分析01.02.03.04.投资建议05.风险提示06.CONTENTS目录CCONTENTS专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所1政策回顾及未来展望政策回顾及未来展望➢ 回顾2024年，房地产行业的政策定调出现了明显的转向，4月30日，政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产聚焦去库存”；9月26日，政治局会议首次提要“促进房地产市场止跌回稳”，这两轮的政策定调非常积极。以430和926时点提出的政策为纲领，中央及各地方层面推动房地产行业筑底回稳的决心更加明确，相应的放松政策持续推出。从全国层面来看，包括下调首套房和二套房首付比例，下调房贷和公积金贷款利率，税费减免，收购存量房，允许专项债用于收储存量房和土地，通过货币化安置实施100万套城中村及危旧房改造，加大“白名单”贷款力度等。从地方层面来看，各地持续放松限购政策，下调房贷利率下限等。➢ 展望2025年，“稳楼市”和“止跌回稳”的积极定调，凸显中央对于推动房地产市场筑底企稳的决心。我们认为，政策有望从三个方向发力，一是“加大收储力度”，即各地加码收储存量房和土地的力度，并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，进一步降低购房门槛和购房成本、满足不同层面的购房需求和提升住房品质，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求。➢ 预测2025年，考虑到当前行业供需两端仍面临一定压力，需求端的购买力和信心较弱、供给端的有效土地供应较少，拿地规模依旧下滑，预计2025年行业数据仍然弱势，筑底修复并非一蹴而就。我们预计2025年，商品房销售面积增速为-5%、商品房销售金额增速为-6%、房地产开发投资完成额增速为-9.5%、新开工面积增速为-15%、竣工面积增速为-15%。51-6月中央&地方政策回顾时间施政主体政策内容1月中央央行、金融监管总局、住建部：住房城乡建设部与金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。地级及以上城市需建立融资协调机制，支持正常开发和暂时困难但资金平衡的项目融资需求，房地产融资协调机制落地央行：人民银行继续落实差别化住房信贷政策，指导金融机构有序降低存量首套房贷利率，配合城市政府因城施策调整房贷利率下限，支持刚性和改善性住房需求；央行重启大规模抵押补充贷款（PSL），投放规模超3500亿元，支持保障性住房建设、城中村改造和平急两用基础设施2月中央央行：2024年2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%，为2019年以来最大单次降幅，房贷利率进一步接近历史最低水平自然资源部、国资委、税务总局、金融监管总局：推进“全程网办”，创新项目建设全生命周期登记，优化企业涉不动产登记服务，免收小微企业登记费3月中央政府工作报告:一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式，推进保障性住房建设与供给地方北京：废止“离异3年内限购”政策，离婚后购房不再受限购时间约束；杭州：购买二手房不再审核购房人资格，增值税征免年限统一为2年；4月中央中央政治局会议：强调统筹消化存量房产与优化增量住房政策，推动房地产发展新模式，持续防范化解房地产风险，做好保交房工作，保障购房人合法权益人民银行、金融监管总局：推动利率市场化改革，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，降低居民信贷成本，促进刚需和改善性需求释放地方郑州、烟台、福州等：郑州、烟台、福州等地宣布阶段性取消首套住房商业贷款利率下限，实际房贷利率由商业银行市场化确定，以支持购房需求；长沙、成都宣布放开限购政策。5月中央住建部、自然资源部：推动在建已售项目交付，允许地方政府以“收回、收购”等方式处置闲置存量住宅用地，并用于保障性住房央行、金融监管总局：首套房商业贷款最低首付款比例降至15%，二套房降至25%；取消全国层面首套和二套住房商业贷款利率下限，调控权下放地方地方杭州：全面取消住房限购6月中央国务院常务会议：强调要统筹消化存量房产、盘活土地资源，推进已出台政策措施落地见效，探索稳市场新举措，构建房地产发展新模式地方北京：首套房：首付款比例调整为20%，房贷利率最低为LPR-45BP； 二套房：五环外首付比例降至30%，支持多子女家庭改善性需求，认定第二套住房为首套资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所67-12月中央&地方政策回顾时间施政主体政策内容7月中央三中全会：强调加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房供给，满足刚性和改善性住房需求，赋予城市房地产调控自主权，允许取消或调减住房限购政策中共中央政治局：坚持消化存量与优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，持续做好保交房工作，防范化解房地产风险央行：5年期以上LPR下调10BP至3.85%，进一步降低购房成本，释放需求潜力8月中央央行：扎实落实3000亿元保障性住房再贷款政策，推动建立租购并举的住房制度，支持保障性住房建设与供住建部：全国已筹集112.8万套保障性住房，完成年度计划的66.2%，投资金额达1183亿元，进一步推进保交房工作9月中央中共中央政治局：提出加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活闲置土地，推动完善土地、财税、金融等政策，推动房地产发展新模式央行、金融监管总局：央行降准0.5个百分点，公开市场逆回购利率下调20BP，释放中长期资金约1万亿元，降低居民与企业资金成本地方全面优化限购与首付政策：- 广州：全面取消住房限购政策。- 上海：非沪籍居民外环外社保年限降至1年，外环外首套房首付降至15%，二套降至25%。- 深圳：非核心区限购取消，首套房首付降至15%，二套降至20%，并支持多孩家庭按首套政策贷款大连、呼和浩特、沈阳市政府：支持居民提取住房公积金账户余额用于支付购房首付款，减轻居民置业资金压力合肥、青岛市政府：合肥、青岛两地发布政策支持国有企业收购商品住房，用作保障性住房，缓解市场存量压力资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所77-12月中央&地方政策回顾时间施政主体政策内容10月中央财政部：允许专项债券用于土地储备，支持收购存量房用于保障性住房，优化税收政策，研究调整普通住宅和非普通住宅