回眸2024，地产变局

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 回眸 2024，地产变局 [Table_Title2] [Table_Summary] ► 2024 地产政策：两条主线 2024 年最重要的两个全国地产政策“517”、“924”均围绕“居民购房”、“政府收房收地”两条主线。“924”相比“517”政策再加码，主要体现在首付比例下调、房贷利率下调、支持收储、收购存量土地四方面。“924”之后，10 月 12 日允许专项债用于土地储备、收购存量商品房。 2024 年一线城市主要进行了三波松绑，第一波集中在 24 年 1 月底、2月初，包括放松非核心区限购、减少购房个税社保缴纳时长要求等。第二波、第三波伴随着“517”、“924”落地。“517”后，广州、深圳、上海在 5 月 28 日调整首付、房贷下限，北京一个月后（6 月 26 日）调整。其中广州力度最大，其次深圳，京沪基本一致，力度略低于深圳。“924”后，广州、深圳、上海仍同一天（9 月 29 日）调整地产政策，北京晚 1 天（9 月 30 日）。广州力度仍最大，取消限购，二套房首付降至 15%，北京、深圳力度基本一致，首、二套首付下限降至15%、20%，上海力度略低于京深，二套首付下限 25%，特定区域20%。 “924”政策效果明显强于“517”。“517”提振时间相对短，约持续六周，在 6 月底达到年内高点后，二手房、新房均震荡下滑。“924”再次提振后，效果已持续到 12 月底。 ► 2024 地产成交：三个特征 2024 年二手房表现明显强于新房。全年来看，二手房成交同比增长10%，而新房同比下滑 21%。 2024 年一线城市二手房、新房成交表现明显强于二三线。二手房方面，京深、二线成交同比增幅分别为 22%、10%。新房方面，京沪深、二线、三线同比均下滑，降幅分别为 15%、24%、22%。 房价方面，一线城市二手房价格指数环比转正（10 月、11 月），二三线环比仍下滑。同比降幅仍然偏高，一、二、三线 11 月同比降幅均在8.0%以上。统计局环比数据改善，但 WIND 披露的京沪二手房挂牌价指数仍呈下滑趋势，房东议价权仍偏弱。 风 险提示：地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 注 ： 成交跟踪基于中指院 50 城新房、15 城二手房数据。 评级及分析师信息 [Table_Author] 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040002 分析师：肖金川 邮箱：xiaojc@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030004 证券研究报告|宏观研究报告 [Table_Date] 2025 年 01 月 05 日 证券研究报告|宏观研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 正文目录 1.政策：围绕居民购房、政府收房收地两主线 .................................................................................................... 3 1.1 全国两次自上而下政策，“924”相比“517”政策再加码 ..................................................................................... 3 1.2 一线城市 2024 年主要进行三波地产松绑 ...................................................................................................... 4 2.成交量：“924”政策提振效果明显强于“517” ..................................................................................................... 6 2.1 二手房、新房年内周成交高点分别在 12 月、6 月.......................................................................................... 6 2.2 京沪深二手房表现明显优于二线城市 ........................................................................................................... 8 3.成交价：一线城市 2024 年内二手房价指数环比转正 .......................................................................................10 4.风险提示 .....................................................................................................................................................12 图表目录 图 1：“924”政策后，二手房周成交量多次超过上半年高点，新房周成交量未超过上半年高点 .......................................7 图 2：15 城二手房周成交（万方）：12 月同比+67%，11 月同比+26%，1-12 月同比+10% ...............................................7 图 3：50 城新房周成交（万方）：12 月同比+12%，11 月同比+8%，1-12 月同比-21% .......................................................8 图 4：“924”政策后京沪深二手房周成交震荡增长 10 周，标准化比值平均高出二线城市 19 个百分点 .........................9 图 5：“924”政策后京沪深、二线城市新房周成交标准化比值明显高于三线城市............................................................... 10 图 6：11 月北京、上海和深圳二手住宅价格指数环比分别上涨 0.9%、0.4%和 0.5% ........................................................ 11 图 7：11 月北京、上海、深圳二手住宅价格指数同比分别下滑 6.2%、4.9%、9.0%.......................................................... 11 图 8：12 月 23-29 日上海、北京挂牌价较“9