2025年地产行业展望：止跌回稳 曙光在前

研究报告·行业研究 展望报告 止跌回稳 曙光在前——2025 年地产行业展望 【内容摘要】 2024 年 9 月 26 日，政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放了积极、强劲的政策信号。针对当前房地产市场供求关系发生重大变化的时代背景，本文较为系统的从“止跌回稳”面临的内外部形势、市场现状、两轮库存高位时期的政策比较以及量化监测指标等方面，对止跌回稳“是什么”“为什么”“怎么办”进行全面分析，在此基础上提出衡量“止跌回稳”的政策传导路径和主要先行指标。 从历史数据分析，政策刺激后房地产市场通常表现出量、融、价、投四个传导链条，且融在价前，销量和融资相关指标可作为监测政策效果的先行指标。预计 2025 年销售同比继续边际改善；房价仍在寻底阶段，上半年是“价稳”的关键期；房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳；“投资稳”要慢于“销量稳”近一年时间，预计 2025 年末触底。乐观情景下，2025 年全年商品房销售面积累计同比增速-5%，开发投资累计同比增速-8%。 2025 年，围绕落实中央经济工作会议精神，政策层面将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，在树信心、强组织、活资金、促更新、创产品等五个方面存在政策发力空间。 民银证券研究团队 温 彬 卜钰馨 应习文 联系人：应习文 电 话：+852 3728 8180 Email：xiwenying@cmbcint.com 2024 年 12 月 19 日 行业研究 请仔细阅读本报告最后部分的免责声明 年度展望 目 录 1. “止跌回稳”面临的内外部形势 ......................... 2 1.1 国民经济支柱产业的再讨论 ............................ 2 1.2 供需两端内生动力发生变化 ............................ 2 1.3 拉动经济三驾马车面临挑战 ............................ 3 2. “止跌回稳”的一揽子政策 ............................. 4 2.1 深刻认识和把握房地产市场规律下提出的重大决策 ........ 5 2.2 两轮库存高位时期的施政对比 .......................... 5 2.3 “止跌回稳”下“领头羊”效应 ......................... 7 3. 从历史、现状看“止跌回稳”监测指标 ................... 8 4. 从量、价、融、投看房地产市场 ........................ 12 4.1 销量：整体缩量，销售同比边际改善明显 ................ 12 4.2 房价：寻底期间，核心城市抗压性 ...................... 15 4.3 融资：房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳 ............ 16 4.4 投资和库存：传导链条末端，但租金回报出现转向 ........ 17 5. 展望 2025：树信心、强组织、活资金、促更新、创产品 .... 20 5.1 树信心，继续强化市场预期引导，落实好增量和存量一揽子政策 ....................................................... 20 5.2 强组织，从制度层面优化和提升行业的运转效率 .......... 21 5.3 活资金，用好用足资金端政策，促进加快保交房、保民生 .. 21 5.4 促更新，继续深入推进城市更新改造，改善民生，提升人民的幸 行业研究 请仔细阅读本报告最后部分的免责声明 年度展望 福感、获得感和归属感 ................................... 22 5.5 创产品，运用好金融手段，联动好资本市场 .............. 22 行业研究 请仔细阅读本报告最后部分的免责声明 1 年度展望 止跌回稳 曙光在前 ——2025 年地产行业形势展望 房地产行业与经济金融、地方财政、安居就业密切相关，对国家 GDP 的拉动力、辐射力和影响力大。地产稳则经济活、金融畅、消费强，重新认识房地产是国民经济的支柱产业，意义深远。2024 年前三季度，房地产行业仍处在新房、二手房库存高，销售、价格、开工处于历史较低位的“两高三低”阶段，“止跌回稳”刻不容缓。9 月 26 日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，定调下一阶段行业走向。一个月内，相关部委、地方政府从供给、需求、融资、投资等四个方面全方位出台落地和细化政策，显著提振了市场预期和信心。 关于“止跌回稳”的政策传导路径与监测指标，我们认为，达到量价企稳、供需动态平衡是当前“止跌回稳”的关键。从以往历史经验看，政策传导通常从销量、融资、价格、投资四个阶段进行传递，融资稳在价格稳之前。政策刺激后，通常首先表现出需求端商品房销量扩大、销量企稳，随着销售资金回笼作为一部分自有资金与房企融资（主要是银行贷款）共同促进开发投资；持续的资金传输对价稳起作用，从而完成链条的完整传递。因此，可将销量和资金相关指标作为监测“止跌回稳”效果的先行指标。 展望 2025 年，房地产行业“止跌回稳”对化解行业风险、推动经济高质量发展意义重大，预计全年销售同比继续边际改善；房价仍在寻底阶段，上半年是“价稳”的关键期；房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳；“投资稳”要慢于“量稳”近一年时间，预计 2025 年末触底。政策层面在树信心、强组织、活资金、促更新、创产品等五个方面存在发力空间。 行业研究 请仔细阅读本报告最后部分的免责声明 2 年度展望 1. “止跌回稳”面临的内外部形势 1.1 国民经济支柱产业的再讨论 2003 年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，首次提出“房地产业是国民经济的支柱产业”。此后，经过十几年的市场化发展，房地产业逐步巩固了其支柱产业地位。2023 年 7 月 24 日，中央政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的重大判断后，房地产行业作为“国民经济支柱产业”地位再次引发热议，再次形成共识。 房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与中国经济深度关联，也与广大人民群众生活息息相关。数据显示，涉房贷款占银行信贷比重的40%、房地产业相关收入占地方综合财力的 50%、房地产占城镇居民资产 60%，即使在房地产行业深度调整后，相关数据仍占 GDP 较大比重。2024 年前三季度，全国新建商品房销售额 6.88 万亿元，房地产开发投资完成额 7.86 万亿元；三季度末，房地产开发贷款余额 13.79 万亿元。三者分别占前三季度国内生产总值的 7.24%、8.27%和 14.5%。 1.2 供需两端内生动力发生变化 供求关系发生重大变化是当前房地产行业面临的核心问题。供给方面，现阶段住宅总量已基本满足需求。据国家统计局《中国人口普查年鉴-2020》数据，中国家庭户人均居住面积达到 41.76 平方米，平均每户居住面