房地产行业研究周报：经济工作会议后，地产后市怎么看？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 12 月 15 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:基本面热度延续，土拍回暖显示信心》 2024-12-08 2 《房地产-行业研究周报:11 月百强房企销售表现如何？》 2024-12-01 3 《房地产-行业研究周报:一线取消普宅非普宅标准，广州落户标准进一步宽 松》 2024-11-24 行业走势图 经济工作会议后，地产后市怎么看？ 行业追踪（2024.12.8-2024.12.14） 后续地产政策怎么看？ 12 月 11 日至 12 日，中央经济工作会议召开，会议提出“稳住楼市股市。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式”。本次会议延续了 9 月政治局会议提出的“促进房地产市场止跌回稳”的“稳”字基调，我们认为既反映了政策短期的核心诉求，“用力推动”和“加力实施”说明政策力度或仍具提升空间。我们预计明年地产供需两端政策主要围绕“降息”、“城改”、“收储”等方向展开，从发力节奏看，若短期基本面维持相对良好热度，则增量政策出台时点可能偏后，也意味着短期步入政策“真空”阶段，市场对基本面的关注度或提升，下一政策关键节点或在春节后的 2-3 月。 后续基本面走势怎么看？ 截至 12 月 13 日，我们监测的 60 城新房、17 城二手房日均成交面积较三季度日均分别提升约 55%、79%，反映市场热度仍处于相对高位，若以现有销售水平持续至 2025 年一季度，届时单月销售同比将大幅正增长。结合房企销售数据看，11 月百强房企操盘金额出现环比下滑，单月同比再度转负迹象，即说明新房前端认购数据存在或转弱压力，后续或在城市网签层面有所体现。综上，我们认为 12 月市场热度相对维持，但仍需观察前端来访、认购等指标边际变化，不排除增长动能转弱的风险。展望 2025 年，Q1 及 Q3 为同比低基数窗口，届时增速正增长可能性更大，或能提振市场“企稳”预期，政策或仍是驱动基本面冲量的关键。 后续板块估值怎么看？ 截止 12 月 13 日，申万地产指数、中华内房股指数 PB 分别为 0.82X、0.41X，较 9 月行情启动前底部（9 月 13 日）涨幅分别达 46%、33%。对比历史来看，经过本轮估值修复后 A股地产 PB 已较为接近 2023 年 9 月末水平，我们认为当前时点估值水平反映了：1）政策积极表态后的系统性预期修复；2）横向比较下基本面与估值的对应关系（23 年 9 月 60 城新房日均销售 52 万方，与目前 24 年 12 月日均 57 万方接近）。展望后市，我们认为，1）在基本面未出现明显快速斜率回落迹象前，板块估值安全边际仍在；2）短期政策博弈空间趋弱，或加大板块波动性。25 年一季度基本面绝对水平或决定估值中枢走势及后续地产政策出台节奏、力度。 12 月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交 407 万平，月度同比+17.90%，相较上月改善 9.32pct；累计库存 10970万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 260 万平，月度同比+59.87%，相较上月改善 42.36pct。12 月 2 日-12 月 8 日，土地市场成交建面 5405 万平，滚动 12 周同比-1.81%；成交总额 1399 亿元，滚动 12 周同比 3.39%；全国平均溢价率 4.93%，滚动12 周同比+1.03pct。 本周申万房地产指数-1.85%，较上周下跌 5.13pct，涨幅排名 29/31，跑输沪深 300 指数0.85pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-1.46%，较上周下降 3.02pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数 1.99pct；克而瑞内房股领先指数为-2.32%，较上周下跌 3.70pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间预计同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科 A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -29%-21%-13%-5%3%11%19%27%2023-122024-042024-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：经济工作会议后，地产后市怎么看？ ...................................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 5 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 5 2.1.1. 新房成交情况.............................................................................