【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2024Q3房地产金融

2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉 陶琦 张弛2024 年 11 月《 NIFD 季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态 ， 并 对 各 领 域 的 金 融 风 险 状 况 进 行 评 估 。 《 N I F D 季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。 NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出； NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持I 房地产市场及房地产金融运行 摘 要 房地产市场运行方面，2024 年前三季度，房地产市场仍处于下行阶段：房价全面下跌（9 月 70 个大中城市的二手住房价格全部下跌）；新建商品住房销售仍较疲软，销售面积为 5.88 亿平方米，销售额为 6.02 万亿元，同比下降两成左右；住宅开发投资规模、新开工面积也均大幅下降；土地交易市场供需两端均表现低迷；住宅库存去化压力上升；住房租金价格水平小幅下跌。但是随着供需两端支持政策效果的逐渐显现，房地产市场已经出现筑底企稳的迹象：其一，国房景气指数自 2024 年 5 月开始触底回升；其二，新建商品住宅销售面积、销售额的同比降幅在第二、三季度持续收窄，住房销售市场开始边际改善。 房地产金融方面，2024 年前三季度，个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率已经低至 2.95%；居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少，个人住房贷款提前还贷规模依然较大，个人住房贷款余额与峰值相比已经缩水 1.38 万亿元；受最低首付比例下调的影响，居民购房时使用财务杠杆在第二、三季度有所上升，但是举债人数有所下降；房企可用于房地产开发的到位资金规模为 7.89 万亿元，同比下降 20.0%，行业总融资规模表现为持续收缩态势；随着城市房地产融资协调机制加速推进落实，2024 年以来房地产开发贷款余额累计净增加9100 亿元，开发贷同比增速继续保持正增长；房企境内信用债的发行规模为 2869 亿元，同比下降 22.4%，房企境外债的发行规模为 44.5 亿美元，同比下降 52.3%，而且存量债券规模也在 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： ⚫ 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 ⚫ 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 ⚫ 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 ⚫ 张驰 中国社会科学院大学硕士研究生 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 机构投资者的资产管理 II 持续下降，房企债券“借新还旧”模式难以为继。 展望未来，房地产市场运行方面，随着新一轮房地产新政的落地实施，我们相信房地产市场运行形势会有所改善。房地产市场销售和预期将开始好转，而且一线城市的房价有望率先完成筑底，房地产投资的降幅也会收窄；随着销售的改善，房地产库存去化周期也将随之下降。房地产金融方面，我们认为个人住房贷款利率将随着 LPR 的下调继续下降；随着存量个人住房贷款利率的再次下调和重定价周期的缩短，个人住房贷款提前还贷规模会有所下降，个人住房贷款余额规模有望企稳；房企信贷融资会随着“白名单”项目贷款投放力度的提高而继续保持正增长；但是房企债券融资可能还会进一步下降。风险方面，有以下三个风险点需要持续关注：第一，房企违约债务问题。仍需加快出险房企的债务处置进度，促进房地产市场风险尽快出清；第二，房地产去库存问题。地方政府收储存量房需要加速落地，并进一步扩大收储规模。第三，房地产市场持续下行问题。 目录 一、房地产市场运行形势分析 ............................... 1 （一）70 个大中城市的二手住房价格全部下跌 ............... 1 （二）新建商品住宅销售降幅持续收窄 ...................... 2 （三）住房市场新增供给规模降幅较大 ...................... 3 （四）房地产开发景气指数触底回升 ........................ 3 （五）土地市场供需两端均表现低迷 ........................ 4 （六）三线城市住宅库存去化压力较大 ...................... 5 （七）住房租金价格水平小幅下降 .......................... 6 （八）租金资本化率普遍小幅下降 .......................... 6 二、房地产金融形势分析 ................................... 7 （一）首套住房贷款利率已可低至 2.95% .................... 7 （二）个人住房贷款余额仍在继续下降 ...................... 8 （三）居民购房时使用财务杠杆水平有所提高 ................ 9 （四）个人住房贷款的平均放款周期稳定在四周左右 ......... 10 （五）房地产开发企业到位资金规模降幅较大 ............... 11 （六）房地产开发贷款余额的同比增速继续保持正增长 ....... 12 （七）房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降 ........... 12 三、房地产政策着力促进房地产市场止跌回稳 ................ 13 （一）房地产新政背景 .................................. 13 （二）中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳” ...................................................... 15 （三）房地产新政效果分析............................... 17 四、房地产市场主要风险情况分析 .......................... 18 （一）房企债券违约蔓延势头减缓 ......................... 18 （二）房地产去库存有待加速推进 ......................... 18 五、房地产市场及房地产金融运行形势判断 .................. 20 附件：相关指标说明 ...................................... 22 1 一、房地产市场运行形势分析 （一）70 个大中城市的二手住房价格全部下跌 从国家统计局公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2024年前三季度，70个大中城市的新建商品住宅销售价格较2023年末累计下降5.3%，二手商品住宅销售价格累计下降 7.0%（见图 1 右上图）。从住房销售价格的环比走势来看，2024 年前三季度，70 城的新建商品住