房地产2026年第一季度：仓储物流单季吸纳破历史记录 物业投资受机构资金带动规模回升

1CBRERESEARCH©2026CBRE,INC.FIGURES | 北京| 2026年第一季度FIGURES | 北京| 2026 年第一季度仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓+5.4%GDP(2025年全年，同比变化)内容提要‒办公楼：新租活跃度回落，数个子市场有大面积腾退。但望京、奥体和金融街发力，使得全市净吸纳量维持稳定。甲级虹吸效应凸显。鉴于年内供应集中入市的预期，业主价格让利助力空置回落。‒零售物业：一座老牌百货停业并启动升级改造。“情绪悦己”与“沉浸体验”成为本季度新店增长亮点。整体市场租金承压下，三里屯等个别核心商圈优质项目走出独立行情。‒仓储物流：平谷新入市项目去化，成为季内市场去化的重要触发点，单季净吸纳量创历史最高值。租金延续下行趋势，企业借助租金价格与可租空间的机会窗口优势，集中整合仓储资源。‒商务园区：北清路子市场集中交付研发办公项目。亦庄和大兴的复合型产业空间贡献大部分吸纳。多数单一研发办公属性项目继续下调租金，尚未充分发挥其产业运营的优势和效应。‒物业投资：在个别大体量交易带动下，成交总额环比和同比均实现增长。机构资金贡献成交额，企业买家成交笔数最多，部分资管公司亦录得交易。办公楼环比年初至今同比租金-2.1%-2.1%-10.0%空置率-0.6百分点-0.6百分点-1.9百分点零售物业环比年初至今同比租金-0.4%-0.4%-2.4%空置率-0.1百分点-0.1百分点-0.1百分点物流环比年初至今同比租金-4.1%-4.1%-15.0%空置率+0.1百分点+0.1百分点+15.7百分点商务园区环比年初至今同比租金-1.5%-1.5%-9.7%空置率+1.3百分点+1.3百分点-0.5百分点物业投资环比同比年初至今总额同比总额+134.6%+19.3%+19.3%内资+134.6%+19.3%+19.3%注：办公楼租金为成交面价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000 万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年第一季度数据来源:世邦魏理仕研究部,北京统计局,2026年4月-0.3%社零总额(2026年1-2月，同比变化)+4.1%固定资产投资(2026年1-2月，同比变化)图表1：季度回顾2CBRERESEARCH©2026CBRE,INC.FIGURES | 北京| 2026年第一季度办公楼市场需求结构维持稳健，子市场表现分化对冲2026年第一季度，北京办公楼市场供应端连续第三个季度未录得新项目入市。受传统春节假期及万平以上大面积交易活跃度回落影响，全市新租交易总面积环比与同比分别下降14% 与16% 。搬迁活动以72% 的面积占比成为市场成交的核心驱动力。与此同时，扩租和新成立企业的交易数量录得环比增长，显示出市场内生性扩张需求与初创动能正处于温和修复轨道。行业需求方面，TMT 板块以38% 的份额稳居首位，其中系统解决方案、平台互联网及人工智能构成了核心增长引擎；金融行业在证券板块大面积搬迁需求的带动下，新租成交面积环比有所上升；专业服务业需求则主要集中在1,000平方米以下的小面积租赁，且持续渗透于CBD 区域；此外，房地产和建筑业，以及医药生命科学板块分别在新兴区域及成熟子市场维持了一定的租赁热度。受部分企业经营风险暴露、资源整合或策略性收缩影响，中关村、燕莎和东二环等子市场录得大面积腾退。其中，中关村自2023年第二季度以来首现负吸纳量，但稀缺的连层空间亦为业主提供了优化租户结构，提升资产韧性的调整契机。另一方面，望京与奥体子市场凭借成熟的科技产业集群，合计贡献了全市54% 的净吸纳量，金融街在大面积金融类租户新租交易带动下，吸纳亦有阶段性改善，有效抵消了前述区域的负吸纳影响。全市净吸纳量维持在9.5万平方米的较稳定水平。甲级虹吸效应凸显，价格让利助力空置回落截至季末，全市空置率录得18.5% ，环比下降0.6个百分点。其中，甲级办公楼空置率环比下降0.9个百分点，显示出高品质物业的虹吸效应。鉴于年内供应集中入市的预期，去化压力较大的业主多通过以价换量策略提前锁定优质租户，导致全市平均租金面价持续承压下行，同样本比环比下降2.1% 至每月每平方米223.5元。未来六个月，北京办公楼市场将迎来约35万平方米的新增供应投放，且全部集中于CBD 区域。短期内核心商务区的租赁竞争与去化压力将进一步加剧。然而，高品质新项目的入市将有望打破成熟区域连层可租空间匮乏的瓶颈，有效激活置换和整合需求，从而提升市场的交易流动性。政策端亦释放积极信号：《北京市未来产业2026年工作要点》、科创金融政策松绑及15亿元专项资金等多重利好叠加，将有效提振高精尖产业信心，激发科技与金融企业的增量需求。图表2：办公楼供求指标数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第一季度图表3：办公楼市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第一季度空置率-0.6百分点季度环比平均租金-2.1%季度环比净吸纳量95,100平方米0%4%8%12%16%20%24%28%(10)0102030405060Q1 21Q2 21Q3 21Q4 21Q1 22Q2 22Q3 22Q4 22Q1 23Q2 23Q3 23Q4 23Q1 24Q2 24Q3 24Q4 24Q1 25Q2 25Q3 25Q4 25Q1 26万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴）120130140150160170180190200Q1 21Q2 21Q3 21Q4 21Q1 22Q2 22Q3 22Q4 22Q1 23Q2 23Q3 23Q4 23Q1 24Q2 24Q3 24Q4 24Q1 25Q2 25Q3 25Q4 25Q1 26指数(Q12003=100)租金指数甲级租金指数3CBRERESEARCH©2026CBRE,INC.FIGURES | 北京| 2026年第一季度图表4：零售物业主要新项目和品牌开业情况数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第一季度图表5：购物中心首层租金指数注：核心零售商圈为CBD 、王府井、三里屯、西单数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第一季度零售物业市场年轻力驱动，存量商业掘金情绪体验2026年第一季度，北京优质零售物业市场未录得新增商业项目交付。次级商圈一座老牌百货停业并启动升级改造 ，未来计划重点打造“潮流IP发布中心”业态，与商圈内其他项目协同服务于年轻人群的文化及消费需求。1-2月，北京社消总额同比降幅缩窄至 0.3% ，餐饮收入实现同比增长 ，主要受春节假期带动。本季度零售物业市场出租表现稳健，空置率环比微降0.1个百分点。餐饮需求以48% 的占比稳居首位。其中小吃快餐开店活跃度明显上升 ，与持续发力的茶饮果汁、烘焙甜品共同构成低客单价、即时满足型餐饮矩阵，凭借“小而美、轻量化”特质，成为吸引与沉淀基础客流的重要支撑 。自助小火锅类目与麦记牛奶公司