房地产行业REITs专题研究报告(四)：REITs政策利好加速释放，三季度整体出现回调

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 REITs 专题研究报告（四） REITs 政策利好加速释放，三季度整体出现回调 2024 年 11 月 28 日 ➢ 三季度 REITs 政策利好加速释放。2024 年 7 月 6 日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布，基础设施 REITs 进入常态化发行新阶段；2024 年 8 月 6 日，国家发展改革委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024 年版)》的通知，提升基础设施领域 REITs 项目申报材料的标准化、规范化水平，进一步高常态化发行工作的质量和效率；2024 年 8 月 11 日，国务院印发的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》围绕优化绿色转型投资机制提出，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；2024 年 9 月 20 日，证监会发布了修订后的《证券公司风险控制指标计算标准规定》，于 2025 年 1 月 1 日起正式施行。与现行风险控制指标体系相比，《风控指标规定》对证券公司所有业务活动纳入风险控制指标约束范围，明确证券公司参与公募 REITs 等新业务风险控制指标计算标准，提升风险控制指标体系的完备性和科学性。 ➢ 三季度 REITs 指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场。2024 年三季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，三季度末相较于二季度末整体下跌 0.91%，主要由于股市与债市交易活跃且加速回温，部分 REITs 投资资金或回流至股债两市，截至三季度末环比二季度末中证 1000 指数上涨 16.60%，中证全债指数上涨 1.24%；截至 2024 年 9 月 30 日中证 REITs 的换手率为 0.76，环比 6 月最后一个交易日下跌 11.70%，交易缩量明显，9 月 27 日（28-29 日休市）换手率仅为 0.28，是 2023 年 11 月 3 日以来的最低点。2024 年截至 11 月 15 日，保障房类 REITs、能源类 REITs 以及环保类 REITs 均保持二级市场价格的正增长，市场表现较为稳定；产业园类及高速公路类 REITs 分化较大，但绝大多数都实现了正增长，其中博时招商蛇口产业园 REIT、中金山东高速 REIT 及国金中国铁建高速 REIT 增速靠前；仓储物流类 REITs 整体表现低迷，仅中金普洛斯 REIT 实现正增长；消费类基础设施 REITs，二级市场价格走势也出现了分化，嘉实物美消费REIT、华夏华润商业 REIT、华夏首创奥莱 REIT 及华夏大悦城购物中心 REIT 均实现二级市场价格正增长，华夏金茂商业 REIT 及中金印力消费 REIT 表现欠佳。 ➢ 基本面持续分化，主动经营显价值。1）产业园：在招商环境仍未明显改善情况下，二线城市产业园 2024 年三季度出租率普遍环比下滑，一线城市部分项目仍延续二季度稳定表现；2）保租房：2024 年三季度保租房项目出租率整体维持较高水平，其中国君城投保租房 REIT 的江湾社区和光华社区，出租率环比二季度分别提升了 2.01%和 3.70%；3）高速公路：高速项目营收表现受季节性影响环比均有增长，但同比仍呈现不同幅度的下降；4）能源：2024 年三季度受自然资源条件差异的影响，能源类 REITs 项目营收表现分化，鹏华深圳能源 REIT、中航京能光伏 REIT 营收不及 2023 年同期，主要受上网电量和电价水平同比下降影响；5）环保：富国首创水务受今年汛期降雨充沛影响，2024 年三季度营收同环比均正增长；中航首钢绿能由于北京市推动垃圾分类工作，导致焚烧所用垃圾量减少，导致 2024 年三季度处理垃圾量、上网电量同比下降；6）仓储物流：大部分底层资产基本面承压，出租率有所波动；7）消费：消费类经营稳健，出租率保持较高水平。 ➢ 风险提示：REITs 资产经营不确定风险；流动性风险；REITs 审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险 推荐 维持评级 分析师 赵铭 执业证书： S0100524070010 邮箱： zhaoming_yj@mszq.com 分析师 陈立 执业证书： S0100524080001 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.房地产开发行业 2024 年三季报业绩综述：营收归母净利仍在调整，市值修复已然进行-2024/11/15 2.2024 年 10 月中国房地产土地市场数据点评：重点 23 城土地出让金环比上升，溢价率水平下降-2024/11/04 3.2024 年 10 月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，11 月静待新政发力-2024/11/04 4.2024 年 9 月中国房地产土地市场数据点评：重点 23 城土地出让金环比上升，溢价率水平上升-2024/10/04 5.2024 年 9 月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，政策利好下 10 月销售或将提升-2024/10/04 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 REITs 政策持续释放，利好信号频出 ......................................................................................................................... 3 2 REITs 市场行情及分析 .............................................................................................................................................. 4 2.1 三季度 REITs 指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场 ............................................................................................................... 4 2.2 各只 REIT2024 年及上市以来的涨跌幅 ........................................................................................................................................ 5 2.3 各只 REIT 持续稳定分红，高速公路类分红金额较大 ................................................................................................................. 6 3