固定专题研究：详解公募REITs持有人结构

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 固收 详解公募 REITs 持有人结构 华泰研究 研究员 张继强 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com +(86) 10 6321 1166 研究员 文晨昕 SAC No. S0570520110003 SFC No. BSF414 wenchenxin@htsc.com +(86) 21 2897 2068 研究员 王晓宇 SAC No. S0570524070005 wangxiaoyu@htsc.com +(86) 10 6321 1166 2024 年 9 月 11 日│中国内地 专题研究 报告核心观点 据 24 年中报，关联方、券商自营、保险资金、产业资本、信托、券商资管是公募 REITs 主要持有人。从投资偏好看，券商自营对各类资产配置相对均匀，仓储物流、消费和保租房是保险资金的三大重仓行业，券商资管更加偏好物流园，产业资本有针对性地投资产权类，信托配置消费较多。对比23 年年报，各类投资人数量均增加，保险明显增持稳健资产。向后看，以REITs 为标的的 ETF 产品不断探索、REITs 纳入沪深港通有助于流动性的改善，社保基金和养老金 FOF 等资金入市，会带来稳定增量资金，在险资资产欠配的背景下，REITs 或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。 机构投资者集中度较高，关联方、券商自营、保险是主要持有人 整体来看，自上市以来机构投资者集中度呈现上升趋势。据 24 年中报，机构投资者占比达 94.89%。分行业来看，除环保类机构投资者占比始终在75%上下波动以外，其他基本各行业都在 90%以上。从前十大持有人数据看，关联方、券商自营、保险资金、产业资本、信托、券商资管是公募 REITs主要持有人。保险机构负债端久期较长，公募 REITs 具备长期分红和稳定现金流的特点，同时公募 REITs 作为另类投资品种，具有与其他资产低相关性特点，纳入资产组合可以提升回报并增加组合的多样性。券商自营一方面有做市需求，另一方面券商多部门参与 REITs 发行也便于自营一级认购。 资金的投资偏好：券商自营较均匀，保险偏好产权类 从各类资金的投资偏好看，券商自营对各类资产配置相对均匀，投资相对分散，或与做市需求、多部门协作便于打新有关，对能源、环保、保租房配置比例均高于 10%。仓储物流、消费和保租房是保险资金的三大重仓行业。券商资管更加偏好物流园 REITs。产业资本偏好消费、仓储物流和产业园，投资具有针对性，仅对于个别 REIT 配置比例较高。信托偏好消费行业；私募基金对保租房 REITs 配置比例超过 4%。公募基金或专户对物流、消费、能源配置比例较高，分别为 4.16%、3.22%和 2.80%，FOF 投资进展相对缓慢。 持有人结构变迁：保险增持稳健资产，各类型投资人数量均增加 对比 2023 年年报和 2024 年中报持有人数据，保险资金增配，尤其是对于保租房、环保、能源此类稳健资产增持较多；产业资本涉及产融结合，配置产权类资产较多，上半年对于保租房有增持；私募基金操作更为灵活，从投资偏好上看，配置高分红高速、稳健保租房，能源类上市以来累计涨幅已较高，已兑现部分收益；券商资管对各类 REITs 的配置均有减少，或与上半年机构卖出兑现收益有关，也有部分委托人 23 年业绩受损减仓；产业园、仓储物流受地产周期影响较大，机构多减持。 还有哪些增量资金可以期待？ 向后看，社保基金和养老金 FOF 等资金入市，会继续为市场带来稳定的增量资金，配套制度、会计处理的不断完善、以 REITs 为标的的 ETF 产品的不断探索、REITs 纳入沪深港通也有助于流动性的改善，随着 REITs 配置性价比的体现及债市资产荒，REITs 或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向，FOF 资金尤其是养老 FOF 对于 REITs 的关注度有望边际提升。今年以来 REITs 已累积一定涨幅，8 月初 REITs 经过九连阳后，指数有所回调、部分机构止盈，新旧动能转换背景下，基本面仍是重点，保租房、能源、环保相对稳健，对部分业绩不及预期的产业园、物流园、高速需保持谨慎。 风险提示：数据口径偏差、公募 REITs 运营风险、基本面不及预期。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 公募 REITs 机构投资者集中度较高 整体来看，自上市以来机构投资者集中度呈现上升趋势。据 24 年中报，机构投资者占比创历史新高，达 94.89%，个人投资者仅占比 5.11%，并有 30 只公募 REITs 的机构投资者占比超过 90%。对比 23 年年报，25 只 REITs 机构投资者占比提升，仅有 4 只 REITs 机构占比下滑。分行业来看，除环保类机构投资者占比始终在 75%上下波动以外，其他基本各行业都在 90%以上。其中，机构投资者占比最高的是国泰君安城投宽庭保租房 REIT，占比达到 99.08%，机构投资者占比最低的是富国首创水务 REIT，占比为 78.44%。机构投资者高度集中，有可能产生机构间行为趋同现象。 图表1： 公募 REITs 机构投资者占比变化 图表2： 24 年中报分底层资产个人投资者占比 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表3： 公募 REITs 机构投资者占比 注：图上按照 24 年中报机构投资者占比由高到低排序 资料来源：Wind，华泰研究 85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%21年报22中报22年报23中报23年报24中报0%5%10%15%20%25%保租房环保高速公路 产业园 仓储物流能源消费个人60%65%70%75%80%85%90%95%100%国泰君安城投宽庭保租房…华夏华润商业REIT中信建投国家电投新能源…华夏金茂商业REIT易方达深高速REIT中金山东高速REIT华夏和达高科REIT中航京能光伏REIT华泰江苏交控REIT嘉实中国电建清洁能源REIT国泰君安临港创新产业园…华夏合肥高新REIT中金印力消费REIT中金安徽交控REIT国金中国铁建REIT中金厦门安居REIT中金湖北科投光谷REIT华夏基金华润有巢REIT华夏北京保障房REIT东吴苏园产业REIT华安张江产业园REIT红土深圳安居REIT嘉实京东仓储基础设施REIT嘉实物美消费REIT平安广州广河REIT鹏华深圳能源REIT国泰君安东久新经济REIT中金普洛斯REIT浙商沪杭甬REIT红土创新盐田港REIT华夏越秀高速REIT博时蛇口产园REIT华夏中国交建REIT建信中关村REIT中航首钢绿能REIT富国首创水务REIT21年报22中报22年报23中报23年报24中报 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 固收研究 2024 中报前十大持有人概览 根据 24 年公募 REITs 中报披露的前十大流通持有人和非流