统计局2024年1-8月房地产数据点评：销售规模降幅收窄，但房价仍呈下行趋势

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年09月18日优于大市1统计局 2024 年 1-8 月房地产数据点评销售规模降幅收窄，但房价仍呈下行趋势 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 2024 年 1-8 月房地产投资和销售数据。2024 年 1-8 月，房地产开发投资 69284 亿元，同比-10.2%；房屋新开工面积 49465 万㎡，同比-22.5%；房屋竣工面积 33394 万㎡，同比-23.6%；新建商品房销售面积60602 万㎡，同比-18.0%；新建商品房销售额 59723 亿元，同比-23.6%；房地产开发企业到位资金 69932亿元，同比-20.2%。国信地产观点：1）销售规模降幅收窄，但相对 2019 年同期仍在低位。2）新房价格跌幅扩大，相对二手房持续承压。3）地产开发投资累计降幅持平，房企到位资金降幅持续收窄。4）新开工降幅收窄，竣工降幅持续扩大。5）投资建议：8 月地产基本面未见好转，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，目前城投收储政策从定价和用途看仍按照“市场化运作”思路控制收储成本，很难托底房价，而降税费、小幅降息等小政策也难以支撑地产板块主题投资行情，博弈机会仍需观察。个股端推荐贝壳-W、中国海外宏洋集团。6）风险提示：利好政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 销售规模降幅收窄，但相对 2019 年同期仍在低位2024 年 1-8 月，商品房销售额 59723 亿元，同比-23.6%，降幅较 1-7 月收窄了 0.7 个百分点；8 月单月，商品房销售额同比-17.2%，降幅较 7 月收窄了 1.3 个百分点。2024 年 1-8 月，商品房销售面积 60602 万㎡，同比-18.0%，降幅较 1-7 月收窄了 0.6 个百分点；8 月单月，商品房销售面积同比-12.6%，降幅较 7 月收窄了 2.8 个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，观察相对历史同期的销售规模，8 月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于 2019 年同期的 52%和 49%，仍处于较低的水平。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房单月销售金额与 2019 年同期相比图6：商品房单月销售面积与 2019 年同期相比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 新房价格跌幅扩大，相对二手房持续承压2024 年 1-8 月，全国商品房销售均价 9855 元/㎡，同比-6.8%，降幅较 1-7 月收窄了 0.2 个百分点；8 月单月，商品房销售均价 9906 元/㎡，同比-5.3%，环比-0.4%。从城市维度看，2024 年 8 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，降幅较 7 月扩大了 0.4 个百分点；70 个大中城市二手住宅销售价格同比-8.6%，降幅较 7 月扩大了 0.4 个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024 年新房价格仍面临较大压力。图7：商品房销售均价累计同比图8：商品房销售均价单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比图10：70 个大中城市二手住宅销售价格同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：分城市能级新建商品住宅销售价格同比图12：分城市能级二手住宅销售价格同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 地产开发投资累计降幅持平，房企到位资金降幅持续收窄2024 年 1-8 月，房地产开发投资额 69284 亿元，同比-10.2%，降幅与 1-7 月持平。8 月单月，房地产开发投资额同比-10.2%，降幅较 7 月收窄了 0.6 个百分点。2024 年 1-8 月，房企到位资金 69932 亿元，同比-20.2%，降幅较 1-7 月收窄了 1.1 个百分点；8 月单月，房企到位资金同比-10.6%，降幅较 7 月收窄了 1.3 个百分点。拆解房企资金来源，2024 年 1-8 月，国内贷款 10229 亿元，同比-5.1%；定金及预收款 21078 亿元，同比-30.2%；个人按揭贷款 9920 亿元，同比-35.8%。销售回款边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。图13：房地产开发投资累计同比图14：房地产开发投资单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图15：房企到位资金累计同比图16：房企到位资金单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图17：国内贷款占比 vs 销售回款占比图18：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 新开工降幅收窄，竣工降幅持续扩大2024 年 1-8 月，房屋房屋新开工面积 49465 万㎡，同比-22.5%，降幅较 1-7 月收窄了 0.7 个百分点；8 月单月，房屋新开工面积同比-16.7%，降幅较 7 月收窄了 3.0 个百分点。2024 年 1-8 月，房屋竣工面积 33394 万㎡，同比-23.6%，降幅较 1-7 月扩大了 1.8 个百分点；8 月单月，房屋竣工面积同比-36.6%，降幅较 7 月扩大了 14.8 个百分点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容