房地产行业深度报告系列之五：经济下行压力加大，房地产调控会放松么

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1[Table_Summary]报告摘要： 2019 年 8 月份消费与生产不及预期，经济下行压力加大，市场上降息呼声一片，放松房地产调控的声音也开始出现。那么，当前房地产调控应当放松么？房住不炒应当如何实现？  经济下行期应不应该放松房地产调控为什么市场预期房地产调控可能放松？一是 2018 年以来房价温和上涨；二是房地产对消费具有拉动作用；三是基建受制于资金来源，恐怕难以托底经济。我们坚持认为房地产调控不应该放松，因为房地产对经济增长的挤出效应已经超越拉动效应。一是中国房价收入比较高，高房价对消费的挤出效应占据了主导地位，降低房贷利率未必能够促进消费。二是高房价对制造业投资的拉动效应小于挤出效应。三是房地产投资过高导致潜在经济增长率下滑，不利于中国经济转型升级。四是高房价不利于中国人口生育率回升。尽管 2018 年表面上中国房地产投资对经济增长有 0.7 个百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。倘若放松房地产调控，房价上涨预期再次升温，则房地产投资增速提升或将使得经济增速加速下滑。 限制房地产企业融资与房住不炒并不矛盾从需求层面来看，房地产需求总体得到了满足，但城镇化使其存在一定结构性矛盾。从供给层面来看，总量上来看，房地产供应是充足的，但是结构不合理。限制房地产企业融资不等于不发展房地产市场。限制房地产企业融资在长期内可以优化资源配置，短期内也可能会导致供求结构性矛盾。政府公共住房建设可以缓解该矛盾，一方面建立住房长效机制，一方面消化房价潜在上涨压力。限制房地产企业融资不能从根本上解决民营企业和制造业融资难问题。民营企业和制造业融资难的根源一方面在于刚兑使得风险溢价难以得到弥补，一方面在于间接融资不适合高风险高收益的企业。但是，限制房地产企业融资可以部分缓解该问题。  如何实现房住不炒房住不炒可以从五方面来逐步推进：需求层面堵疏结合降低房产投资属性；供给层面，成立政府专门部门提供低价公共住宅；推动财税体制改革和国有企业改革，保障公共住宅建设资金来源；立法保证住宅市场相对稳定；补贴居民，缓解房地产对消费的挤出效应。 房住不炒对大类资产配置的影响大类资产配置方面，当前中国家庭大部分资产配置在房地产上，金融资产占比远低于美国。随着房价刚性上涨预期被打破，资金流入金融市场，无风险利率有望下行。倘若科创板能带动中国资本市场健康发展，监管当局加大对上市公司违法违规的查处和惩罚力度，上市企业公司治理水平提升。消费增长叠加减税降费对企业盈利的支撑，中国有望迎来股债双牛。 风险提示：中美贸易摩擦加剧，财税体制改革遇阻，全球政治经济形势发生变局。民生证券研究院 [Table_Author]分析师：解运亮 执业证号： S0100519040001 电话： 010-85127730 邮箱： xieyunliang@mszq.com 研究助理：毛健 执业证号： S0100119010023 电话： 021-60876720 邮箱： maojian@mszq.com [Table_docReport]相关研究 1、建设国际科创中心带来的五大投资机会 20190307 2、中国人口变化带来的挑战与投资机会20190611 3、一文看懂房地产投资统计的变迁20190709 4、挤出效应超越拉动效应，房住不炒仍应坚持 20190710 [Table_Title]宏观研究 经济下行压力加大，房地产调控会放松么——房地产深度报告系列之五 宏观专题报告 2019 年 09 月 23 日 22613647/43348/20190923 16:35 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 一、经济下行期应不应该放松房地产调控....................................................................................................................... 3 （一）为什么市场预期房地产调控可能放松 ........................................................................................................................ 3 （二）为什么我们坚持房地产调控不应放松 ........................................................................................................................ 5 二、限制房地产企业融资与房住不炒并不矛盾............................................................................................................... 9 （一）房地产需求总体得到满足，存在一定结构性矛盾 .................................................................................................... 9 （二）限制房地产企业融资不等于不发展房地产市场 ...................................................................................................... 10 三、如何实现房住不炒 .................................................................................................................................................... 12 （一）如何实现房住不炒 ...................................................................................................................................................... 12 （二）如何应对可能的房价大幅下跌 .................................................................................................................................. 12 四、房住不炒对大类资产配置的影响........................................................