地产行业房地产类公募REITs月报(2024年8月)：8月C-REITs市场活跃度保持稳定，消费类REITs估值修复明显

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 9 月 12 日 行业研究 8 月 C-REITs 市场活跃度保持稳定，消费类 REITs 估值修复明显 ——光大地产房地产类公募 REITs 月报（2024 年 8 月） 房地产（地产开发） 8 月，中证 REITs(收盘)指数及消费类 REIT 板块指数收益率分别跑赢沪深 300指数 4.3pct、5.9pct。 2024 年 8 月 1 日至 2024 年 8 月 30 日，中证 REITs(收盘)指数累计收益率为+0.8%，跑赢沪深 300 指数 4.3pct；保租房 REITs 累计收益率为-0.1%，跑赢沪深 300 指数 3.4pct;消费类 REITs 累计收益为+2.4%，跑赢沪深 300 指数 5.9pct。 8 月 C-REITs 市场活跃度环比稳定；保租房 REITs 平均 P/FFO 为 27.9X，板块估值中枢已连续六个月提升,8 月估值提升幅度有所放缓；消费类 REITs 平均P/FFO 为 18.9X，整体 P/NAV 为 1.06X，仍处于合理区间。 8 月，C-REITs 总成交额 94.03 亿元（不含大宗交易），环比增长 10.6%，其中：保租房 REITs 成交额 10.5 亿元，环比+5.9%，在 C-REITs 成交额中占比 11.2%；消费类 REITs 成交额 6.8 亿元，环比+64.3%，在 C-REITs 成交额中占比 7.2%。 8 月，C-REITs 区间换手率为 16.9%，环比增长 0.6pct，其中：保租房 REITs区间换手率为 23.2%，环比提升 0.4pct，8 月日均换手率为 1.1%；消费类 REITs区间换手率为 18.8%，环比提升 0.1pct，8 月日均换手率为 1.2%。 截至 8 月末，保租房 REITs 平均 P/FFO 为 27.9X，消费类 REITs 平均 P/FFO 为18.9X；保租房 REITs 的整体 P/NAV 估值为 1.23X，消费类 REITs 的整体 P/NAV估值为 1.06X；预计保租房和消费类 REITs 2024 年平均分派率为 3.23%、4.80%。 7 月一线城市住宅租金回报率同比小幅回升；8 月，北上深厦四城住宅租金边际回落，消费类 REITs 底层资产所在市场租金环比涨多跌少，同比平均下降 12%。 8 月，北京、上海、深圳、厦门住宅平均租金分别为 120.5、107.4、97.2、46.9元/月/平米，环比分别-0.4%、-0.03%、-0.4%、-2.3%，环比平均下跌 0.77%，同比分别-3.5%、+1.8%、+2.3%、-5.2%； 8 月，北京、上海、杭州、长沙、武汉、青岛、济南平均商铺租金分别为 6.65、6.43、4.49、2.02、3.49、2.79、2.66 元/日/平方米，环比分别为+2.3%、-1.2%、-2.6%、+2.0%、+8.4%、+6.9%、+3.9%，环比平均上涨 2.8%；同比分别为-4.0%、-16.1%、-14.3%、-24.1%、-14.7%、+3.3%、-14.7%，同比平均下降 12.1%。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线： 1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募 REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2021/9/302021/11/302022/1/312022/3/312022/5/312022/7/312022/9/302022/11/302023/1/312023/3/312023/5/312023/7/312023/9/302023/11/302024/1/312024/3/312024/5/312024/7/31中证REITs(收盘)中证REITs(收盘)全收益指数沪深300 资料来源：Wind 相关研报 20240906 8 月百强房企销售额同比-28%，核心30 城成交均价同比-0.4%——百强房企及光大核心 30 城销售跟踪（2024 年 8 月） 20240829 1-7 月重点跟踪房企销售额同比-33%，整体拿地销售比 14%——重点跟踪房企月度经营情况综述（2024 年 7 月） 20240827 1-7 月百城宅地成交建面-29%，一线成交均价+16%——土地市场月度跟踪报告（2024 年 7 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 8 月 RETIs 市场表现回顾 .................................................................................................. 3 1.1 8 月中证 REITs(收盘)指数及消费类 REIT 板块指数收益率分别跑赢沪深 300 指数 4.3pct、5.9pct ..... 3 1.2 成交额：8 月 C-REITs 成交额环比增长 11%，消费类 REITs 成交额环比增长明显 ............................... 4 1.3 换手率：8 月 C-REITs 换手率为 17%，市场活跃度环比保持稳定 .................................................