房地产行业第36周周报：本周新房成交环比走弱；重庆取消中心城区限售

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 9 月 11 日 强大于市 相关研究报告 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/08/16） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 36 周周报（8月 31 日-9 月 6 日） 本周新房成交环比走弱；重庆取消中心城区限售 新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。新房库存面积同环比下降;去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，效果边际减弱，成交环比走弱，不过进入九月房企推盘量预计增加，我们预计接下来新房成交环比或将有所改善。40 个城市新房成交面积为 175.4 万平，环比下降 20.5%，同比下降14.6%，同比降幅较上周收窄 15.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-20.4%、-28.1%、-1.7%，同比增速分别为 12.9%、-33.2%、4.2%，其中一线、三四线城市同比增速由负转正，同比增速较上周分别提升了 14.7、54.9 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 0.7 个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。因政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，成交动能略有放缓，但因刚需购房客群基数较大、以价换量仍然明显，整体二手房成交的降幅小于新房。18 个城市成交面积为 132.5 万平，环比下降 6.9%，同比下降 9.3%，同比降幅较上周扩大了 5.0 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-11.1%、-7.1%、0.4%，同比增速分别为 20.5%、-32.0%、-14.5%。一线城市同比增速持续为正，同比增速较上周下降了 16.7 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 11.5 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了 23.9 个百分点。  新房库存面积同环比下降;去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9670 万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-4.4%；去化周期为 17.6 个月，环比上升0.1 个月，同比上升 1.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.2、15.9、69.2 个月，一线城市环比下降 0.2 个月，二、三四线城市环比分别上升 0.5、1.3 个月。一、二、三四线城市同比分别上升 1.1、0.8、31.4 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。成交土地规划建面为1705.0 万平，环比上升11.9%，同比下跌 3.7%；成交土地总价为 477.5 亿元，环比增长 76.2%，同比上升 10.7%；成交土地楼面均价为 2801 元/平，环比上升 57.5%，同比增长 15.0%；土地溢价率为 3.9%，环比上升 1.5%，同比上升 2.2%。  房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 129.1 亿元，环比上升 0.8%，同比上升 87.1%（前值：2.1% ）。总偿还量为 94.8 亿元，环比上升 110.1%，同比上升 24.9%（前值：-42.7%） ；净融资额为 96.5 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.4%，较上周下降 4.9%;相对收益为 0.3%，较上周下降 2.4%。房地产板块 PE 为 17.00X，较上周下降 0.46X。 政策  中央层面，人民银行货币政策司司长邹澜在 9 月 5 日国新办举办的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，降准降息等政策调整还需要观察经济走势。年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为 7%，还有一定的空间。利率方面，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。  地方层面，本周重庆取消中心城区住房限售；海南省调整了购买保障性住房的申请公积金比例，9 月 2 日海南省将首套及二套保障房公积金贷款最低首付款比例调整为15%。此外，9 月 5 日福建省规定了新建保租房项目应以 70 平以下的小户型为主，同时允许不超过 20%的户型面积不超过 90 平，用途主要分为宿舍和住宅，还明确了多种建设保租房的途径，包括利用新供应国有建设用地、在新建普通商品住房项目中配建保租房、批量收购符合条件的存量商品房、改建非居住存量房屋、在产业园区建设宿舍型保租房等。 投资建议  我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱，相关传言容易产生情绪交易，但究其核心，还是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但成交韧性不及二手房。二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的变化。“去库存”政策实际落地情况或是板块估值修复的关注焦点，近期各地地方政府陆续出台了收购存量商品房用作保障房的相关细则并开始逐步落地，建议持续追踪进展情况及政策效果。此外，进入到 9月，或将有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。目前来看，美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情，目前国内降息降准预期明确；另外需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。整体行业需持续关注“金九银十”的反馈。  现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资