房地产行业第35周周报：本周楼市成交同比降幅扩大；上海调整中小户型供应

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 9 月 5 日 强大于市 相关研究报告 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/08/16） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 35 周周报（8月 24 日-8 月 30 日） 本周楼市成交同比降幅扩大；上海调整中小户型供应 本周新房成交面积环比增幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。 核心观点  新房成交面积环比增幅收窄，同比降幅扩大，政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，效果边际减弱。40 个城市新房成交面积为 220.7 万平，环比上升 4.0%，同比下降 29.9%，同比降幅较上周扩大6.9 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为 60.6、114.3 、45.8 万平方米，环比增速分别为-5.5%、14.4%、-5.1%，同比增速分别为-1.8%、-32.5%、-50.7%，其中一线城市同比增速由正转负，同比增速下降了 7.6 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 3.1 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了 21.3 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，一线城市同环比保持正增长。18 个城市成交面积为 142.3 万平，环比下降 7.1%，同比下降 4.3%，同比降幅较上周扩大了 3.9 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 4.2%、-4.7%、-25.6%，同比增速分别为 37.2%、-20.5%、-38.4%。一线城市同比增速持续为正，同比增速较上周下降了1.3 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了3.6 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了29.8 个百分点。  新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为 9681 万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-3.0%；去化周期为 17.5 个月，环比下降 0.4 个月，同比上升 1.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.4、15.4、67.9 个月，一、二线城市环比分别下降 0.4、0.4 个月，三四线城市环比上升 3.4 个月。一、二、三四线城市同比分别上升 1.8、0.7、32.8 个月。  土地市场环比量升价跌，同比量跌价升；溢价率环比下降，同比上升。成交土地规划建面为 1524.1万平，环比上升 46.6%，同比下跌 64.2%；成交土地总价为 271.0 亿元，环比增长 36.0%，同比下跌62.8%；成交土地楼面均价为 1777.8 元/平，环比下跌 7.2%，同比增长 3.7%；土地溢价率为 2.4%，环比下降0.7%，同比上升 0.4%。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 128.1 亿元，环比上升12.0%，同比上升2.1%（前值：-51.0% ）。总偿还量为 45.1 亿元，环比下降67.5%，同比下降 42.7%（前值：6.6%） ；净融资额为 83.0 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 2.5%，较上周上升 6.3%;相对收益为 2.7%，较上周上升5.9%。房地产板块 PE 为17.46X，较上周上升 2.81X。 政策  本周，上海调整中小户型面积标准和供应比例。8 月 27 日，上海宣布调整现有户型标准，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为 100、110、120 平（此前分别为90、95、100 平），中小套型占比最低要求调整为 50%~70%，其中中外环间 70%、中环内及新城和南北转型重点区域 60%、外环外50%（此前中小户型要求建设比例是 60%~80%，且外环外中小户型比例相对更大）。随着改善性居住需求凸显，上海此项政策的调整精准对接了当前市场需求的变化，未来新建商品住宅面积变大、改善户型增多成为趋势，刚需户型或向外环外迁移，未来中心区域新房总价可能会上涨。  其他城市的购房政策持续在“以旧换新”、公积金贷款等维度出台新举措。厦门相关行业协会在厦门市启动了为期一年的商品房住房“以旧换新”活动，为鼓励商品住房“以旧换新”，换房人可享受一系列优惠政策；南京的公积金贷款政策也进一步放松，贷款年限由退休后 5 年延长至 10 年；取消“使用公积金贷款购买二套房，对于原首套房人均建筑面积需不超过 40 平”的限制。 投资建议  我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱，究其核心，是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，尤其是二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，需持续跟踪二手房房价的变化。“去库存”政策实际落地情况也是板块估值修复的关注焦点。此外，进入到 9 月，或将有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。目前来看，美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情；另外需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。  现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 9 月 5 日 房地产行业第 35 周周报（8 月 24 日-8 月 30 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ..................