房地产行业周报：8月新房成交环比下降，二手房价指数环比震荡

证券研究报告 | 行业周报 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2024 年 09 月 02 日 8 月新房成交环比下降，二手房价指数环比震荡 ——地产行业周报 投资要点 ❑ 前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过 30 代表市场活跃，低于 30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概 1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及 Wind 数据周度为 8 月 26日-9 月 1 日。 ❑ 本周冰山活跃指数环比下降 本周重点 50 城冰山活跃指数为 13.3，与上周相比下降 0.9 个点，8 月周均指数为 13.7，较 7 月周均值 13.3 上升 0.4 个点。本周 6 个城市看房活跃度上升，南通、成都及青岛等城市上涨区间均处在 1-2 个点。一线城市中，上海保持不变，北京、广州及深圳分别均下跌 1 个点，且均未达到 30 的活跃值门槛。整体来看，一线城市本周活跃值为 23（-0.8 个点）、新一线城市 15.4（-0.5 个点）、二线城市 11.2（-1.1 个点）。 ❑ 二手房冰山房价指数跌幅环比震荡 本周重点 50 城冰山房价指数滚动月环比为-1.17%，跌幅与上周持平。本周 50 个城市冰山房价指数均环比下跌。517 新政以来，重点 50 城冰山房价指数周度数据环比持续为负，跌幅大致在 0.2%-0.3%之间，9 月 1 日冰山房价指数绝对值在517 新政后下降 3.9%，较上周跌幅扩大 0.4pct。具体城市来看，重点 50 城中，所有城市房价均下降，且累计跌幅呈现扩大趋势，其中中山、太原、石家庄跌幅最小在 2%以内。跌幅较大的城市包括东莞、厦门、金华，跌幅均超过 6%。一线城市中北京、上海、深圳、广州跌幅分别为-3.7%、-2.4%、-3.9%、-4.7%。 ❑ 新房成交下降，二手房成交环比基本持平 根据 Wind 数据，本周重点 30 城新房成交面积 171 万平，环比-3.9%，较 2023年周均成交下降 35.3%，降幅较上周扩大 2.6pct；2024W1-35 成交面积累计同比为-34.4%，降幅较上周扩大 0.2pct；本周重点 13 城二手房成交面积为 172 万平，环比-0.1%，较 2023 年周均成交量上涨 7.9%，2024W1-35 累计同比为上涨16.5%，涨幅较上周增加 0.5pct。 ❑ 本周政策要闻 1）厦门：启动了为期一年的商品房住房“以旧换新”活动，旨在支持厦门市居民的刚性和多样性改善性住房需求。为鼓励商品住房“以旧换新”，换房人可享受一系列优惠政策，包括补贴旧房交易中介费、当前市场最优个人住房贷款利率、交易资金监管服务及旧房转移登记手续代办服务，以及享受个人所得税退税优惠等。 2）上海：调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例。多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别由 90、95、100 平方米，调整为100、110、120 平方米。 3）湖南郴州：对已建未售的非住宅商品房，在满足消防结构及国家规范的前提下，经法定程序批准可变更为商品住宅。对变更后的商品住宅，鼓励房地产开发企业自持用作租赁住房和按适当比例改为保障性住房；支持国有企业收购用作保障性住房，保障新市民、青年人住房需求。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《行业政策再推进的方向是什么？》 2024.08.31 2 《冰山活跃指数上升，房屋养老金制度推进》 2024.08.26 3 《房屋养老金公共账户助推IDI-ITS》 2024.08.26 行业周报 http://www.stocke.com.cn 2/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 ❑ 本周观点 本周克尔瑞发布百强房企销售排行榜，8 月 30 个重点城市整体成交环比下降12%，同比下降 22%，单月成交量仅高于 1-2 月水平，2024 年 1-8 月累计成交同比下降 34%，降幅较 7 月收窄 1.2 个百分点。我们认为，新房成交环比下降除受到需求侧影响外，在供给侧也受到限制，8 月新房供给环比及同比分别下降4%及 38%。未来随着“金九银十”的到来，随着房企推盘增加或有助于市场成交改善。 根据克尔瑞数据，2023 年 8 月，央行曾发文降低存量首套住房贷款利率，此后超过 22 万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为 4.27%，平均降幅 73 个基点，每年减少借款人利息支出 1600 亿元到 1700 亿元。截至 2024年二季度末，全国个人住房贷款余额为 37.79 万亿元，根据克尔瑞数据，若此番再次进行房贷利率下调，此番或将减少购房者利息约 1600-2200 亿元/年。此外，截至 8 月末，30 个重点城市首套房平均商贷利率为 3.21%，二套房平均贷款利率 3.53%，当前增量房贷利率仍处下跌通道，且增量房贷与存量房贷之间的差异在较大。我们认为，若此轮进行存量房贷利率的下调，增量房贷及存量房贷利率之间的差值有望减小，有助于当前二手房市场抛压的减小。此外，当前很难就地产政策而论地产量价涨跌，需要将地产嵌套在宏观市场中，降低存量房贷利率能够减少居民的生活成本支出，助力提升居民消费能力、改善收入预期，随着传导链的畅通能够反过来能够助力地产市场企稳。 ❑ 投资建议 在房地产行业供给侧出清背景下，我们主要看好产品力强的央国企。其核心逻辑在于央国企穿越周期安全边际高，其次本轮地产周期需求修复和政策推动倾向于新房中的改善型产品。标的方面我们建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团。 ❑ 风险提示 政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。 行业周报 http://www.stocke.com.cn 3/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表1： 重点 50 城冰山活跃指数（分城市） 分线 城市 2024/8/25 2024/9/1 差值 分线 城市 2024/8/25 2024/9/1 差值 一线 北京 27 26 -1 二线 厦门 15 15 0 上海 28 28 0 郑州 16 14 -2 广州 17 16 -1 昆明 13 10 -3 深圳 23 22 -1 沈阳 12 10 -2 新一线 合肥 18 17 -1 长春 13 12 -1 长沙 13 12 -1 海口 14 13 -1 宁波 12 13 1 石家庄 14 15 1 南京 20 20 0 哈尔滨 11 11 0 佛山 8 9 1 乌鲁木齐 - - - 西安 21 20 -1 呼和浩特 14 12 -2 成都 19 20 1 珠海 15 15 0 东莞 14 12 -2 温州