房地产行业2024H2投资策略：非典型的房地产周期复苏

非典型的房地产周期复苏房地产行业2024H2投资策略证券分析师：陈立 执业证书编号：S0210523080003证券研究报告|行业投资策略房地产行业评级 强于大市（维持评级）2024年8月21日请务必阅读报告末页的重要声明华福证券2投资要点总量数据回顾•2024年前7月，全国商品房销售面积5.4亿㎡，同比下降18.6%；中国房屋新开工面积4.4亿㎡，同比下降23.2%；施工房屋面积70.3亿㎡，同比下降12.1%；竣工房屋面积3.0亿㎡，同比下降21.8%；开发投资完成额6.1万亿元，同比下降10.2%；到位资金总量为6.2万亿，同比下降21.3%。调控政策回顾•2023年至今，房地产调控政策经历了从紧缩到松绑、再到进一步支持的过渡。今年以来，在促进住房需求（降低首付比例和取消房贷利率下限）、消化库存（通过“以旧换新”政策和现房收储）、以及缓释风险（如建立项目融资白名单）等多方面政策持续推进，推动房地产市场整体企稳回升。房企经营回顾•2024年一季度，营业收入规模合计0.29万亿（YoY-8.6%），营业成本0.23万亿（YoY-5.1%），毛利率为21.9%（YoY-3.1pct），净利率为4.5%（YoY-0.6pct）。行业仍处于持续降杠杆的过程中，26家典型房企中，8家满足“三道红线”绿档要求。混合所有制/央企/国企/民企在各经营指标中表现分化。下半年展望•库存情况：现房库存规模继续上升，期房库存则持续下降。到2024年6月，现房库存上升至3.8亿平方米，而期房库存降至16.3亿平方米。由于现房库存增加和期房销售速度下降，去化周期有所延长。2024年下半年后，伴随前期开工规模的下行，叠加停工及保交付对增速的扰动消退，住宅竣工增速预计持续下行，叠加当前现房销售持续复苏，现房去库存将出现显著的被动提速。•销售趋势：现房与期房销售增速分化。2021年后，现房销售持续好于期房，这反映了居民对期房交付的预期不明朗，以及房价预期变化对购买期房的影响。假设到2024年底，现房住宅销售面积增速、以及期房转入现房面积增速保持与2024年6月水平相同，住宅现房库存去化周期将降低至1.43年。在监管持续推进现房收储政策环境下，现房销售增速有望进一步复苏，推动库存周期进一步下行。•竣工规模：现房竣工速度超过销售复苏速度，导致库存继续累积。2024年前6个月，现房库存累积0.7亿平方米。预计下半年竣工增速将继续下降，而现房去库存将显著加快。•二手市场：二手房市场持续复苏，尤其在房价调整到位的区域。相较于期房，新房的市场，二手房由于价格市场化和“所见即所得”的特点，成交量持续活跃。•土地市场：从前置半年的拿地增速与开工增速对应来看，土地市场拿地不足，带来的开工规模不足，仍将制约下半年开工规模复苏。由于需求不足，土地市场供地减少，地价较为刚性，需要等待房价企稳复苏来消化地价上涨。投资建议：建议关注三个方向：①上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企：【招商蛇口】、【中海外发展】、【保利发展】、【华润置地】、【绿城中国】、【越秀地产】；②再贷款推进，流动性压力缓解房企：【万科A】、【金地集团】、【新城控股】；③海外流动性改善，物管企业DCF估值提升：【绿城服务】风险提示：融资环境收紧超预期、房地产销售政策变化、地产调控政策变化、引用数据滞后或不及时。华福证券1. 总量数据回顾2024年前7月，全国商品房销售面积5.4亿㎡，同比下降18.6%；中国房屋新开工面积4.4亿㎡，同比下降23.2% ；施工房屋面积70.3亿㎡，同比下降12.1%；竣工房屋面积3.0亿㎡，同比下降21.8%；开发投资完成额6.1万亿元，同比下降10.2%；到位资金总量为6.2万亿，同比下降21.3%。2. 调控政策回顾3. 企业经营回顾4. 下半年展望5. 投资建议及风险提示目录3华福证券41. 基本面回顾：销售持续回落，百城房价上涨销售持续探底：2024年前7月，全国商品房销售面积5.4亿㎡，同比下降18.6%，相较于2023年全年商品房销售面积降幅（-8.5%），进一步扩大10.1pct。房价同比微升：2024年前7月，百城样本商品房销售均价16348元/㎡，同比上涨1.1%，相较于2023年末商品房均价同比增速（-0.1%）提升1.1pct。图表：全国商品房销售面积及同比增速（亿㎡、%）资料来源：Wind、华福证券研究所图表：百城样本住宅均价及同比增速（元/㎡、%）资料来源：Wind、华福证券研究所14362 14922 15465 16056 16193 16185 16178 16348 5.7%3.9%3.6%3.8%0.9%-0.1%-0.1%1.1%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%13,00013,50014,00014,50015,00015,50016,00016,5002018201920202021202220232023M7 2024M7中国:百城样本住宅平均价格同比增速17.2 17.2 17.6 17.9 13.6 11.2 6.7 5.4 1.3%-0.1%2.6%1.9%-24.3%-8.5%-6.5%-18.6%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.02018201920202021202220232023M72024M7商品房销售面积同比增速华福证券土地供应走低：2024年前7月，中国100大中城市成交土地建筑面积6.6亿㎡，同比下降14.6%，相较于2023年全年100大中城市成交土地面积降幅（-27.1%）缩窄12.5pct。新开工面积减少：统计局口径下， 2024年前7月，中国房屋新开工面积4.4亿㎡，同比下降23.2%，相较于2023年全年房屋新开工面积降幅（-20.4%）扩大2.8pct。51. 基本面回顾：土地供应走低，新开工面积减少图表：100大中城市:成交土地占地面积（亿㎡、%）图表：房屋新开工面积（亿㎡、%）资料来源：Wind、华福证券研究所资料来源：Wind、华福证券研究所9.4 10.6 10.4 8.0 6.1 4.5 7.7 6.6 9.7%12.6%-2.5%-23.1%-23.2%-27.1%-10.2%-14.6%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%0.02.04.06.08.010.012.02018201920202021202220232023M7 2024M7100大中城市成交土地建筑面积同比增速20.9 22.7 22.4 19.9 12.1 9.5 5.7 4.4 17.2%8.5%-1.2%-11.4%-39.4%-20.4%-24.5%-23.2%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%0.05.010.015.020.025.02018201920202021202220232023M7 2024M7房屋新开工面积同比增速华福