当期业绩承压，投销稳健、聚焦核心

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024 年 8 月 19 日保利发展发布 2024 半年度报告，上半年实现营业收入 1392.5 亿元，同比+1.7%；归母净利润 74.2 亿元，同比-39.3%。单二季度实现营业收入 895.0 亿元，同比-7.8%；归母净利润 52.0 亿元，同比-45.3%。 点评 毛利率&结算权益比下降，归母净利润承压下滑：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24 公司交付 7.3 万套，带动营收规模小幅增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，1H24 项目结转毛利率 16.02%，同比下降5.24pct，与 2023 年全年相当；②期内结转项目权益比例下降。 销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司 1H24签约销售金额 1733 亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%），规模稳居行业第一；全国市占率 3.68%，较 2023 年全年提升0.06pct。38 个核心城市销售贡献同比提升 2pct 至 89%，市占率提升 0.3pct 至 7.1%；据中指数据，1H24 在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿。 投资聚焦核心城市，持续优化资源结构：公司 1H24 年拓展项目 12个，总地价 126 亿元，同比-61.1%，权益地价 109 亿元，同比-61.5%，拿地权益比 86%，新拓项目均位于 38 个核心城市。加大去库存力度，截至 1H24，公司土储建面 7140 万方，较年初下降 8%，已开工未售的存量住宅建面较年初下降 16%。 财务结构安全稳健，融资优势凸显：公司 1H24 年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为 65.7%、净负债率为 66.2%、现金短债比为 1.22；短期有息负债占比降至 19.82%，较年初下降0.99pct；融资成本持续下降至 3.31%，较年初下降 25bp。 投资建议 公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025 年后业绩有望企稳。我们维持公司盈利预测不变，2024/2025/2026 年归母净利润分别为 90.9、98.1 和 105.8 亿元，同比增速分别为-24.6%、7.9%和 7.8%。公司股票现价对应 PE 估值为 10.8/10.0/9.3 倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。 公司基本情况（人民币） 项目 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,108 346,894 352,040 367,439 389,330 营业收入增长率 -1.37% 23.40% 1.48% 4.37% 5.96% 归母净利润(百万元) 18,347 12,067 9,095 9,809 10,576 归母净利润增长率 -33.01% -34.23% -24.63% 7.85% 7.82% 摊薄每股收益(元) 1.533 1.008 0.760 0.819 0.884 每股经营性现金流净额 0.62 1.16 1.22 2.17 -0.47 ROE(归属母公司)(摊薄) 9.35% 6.08% 4.46% 4.67% 4.89% P/E 9.87 9.82 10.77 9.98 9.26 P/B 0.92 0.60 0.48 0.47 0.45 来源：公司年报、国金证券研究所 01,0002,0003,0004,0005,0007.008.009.0010.0011.0012.0013.0014.0015.00230821231121240221240521人民币(元)成交金额(百万元)成交金额保利发展沪深300 公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 2024 年上半年公司业绩相关图表 图表1：公司 2017-1H24 年营业收入及同比走势 图表2：公司 2017-1H24 年归母净利润及同比走势 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：公司 2017-1H24 年毛利率&净利率走势 图表4：公司 2017-1H24 年经营性现金流情况 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：公司 2017-1H24 年签约销售金额及同比走势 来源：公司公告，国金证券研究所 (10)(5)0510152025303505001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00020172018201920202021202220231H24营业总收入（亿元）同比(%，右)(50)(40)(30)(20)(10)010203040506005010015020025030035020172018201920202021202220231H24归母净利润（亿元）同比(%，右)31.132.535.032.626.822.016.016.013.513.415.916.513.19.65.27.7051015202530354020172018201920202021202220231H24毛利率(%)净利率(%)(400)(300)(200)(100)010020030040050020172018201920202021202220231H24经营活动现金净流量3,092 4,048 4,618 5,028 5,349 4,573 4,222 1,733 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01,0002,0003,0004,0005,0006,00020172018201920202021202220231H24签约销售金额（亿元）同比（右）公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 2 85,024 2 81,108 3 46,894 3 52,040 3 67,439 3 89,330 货币资金 171,384 176,537 147,982 165,672 172,827 183,319 增长率 -1.4% 23.4% 1.5% 4.4% 6.0% 应收款项 161,042 161,480 154,210 158,279 165,201 175,045 主营业务成本 -208,631 -219,228 -291,308 -301,746 -314,119 -332,292 存货 809,656 877,893 869,508 871,923 877,998 916,526 %销售收入 73.2% 78.0% 84.0% 85.7% 85.5% 85.3% 其他流动资产 105,957 85,675 96,838 94,433