房地产行业鹤岗城市概况及房地产市场特点总结：“网红”鹤岗，焕发新春

2024年8月7日“网红”鹤岗，焕发新春——鹤岗城市概况及房地产市场特点总结分析师杨凡邮箱yangfan02@stock.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001研究助理吴贵伦1、 鹤岗城市特点：百年煤城，“石墨+文旅+中俄外贸”开启转型新动能•产业资源：百年煤城，矿产、生态、外贸资源得天独厚。1）东北地区重要资源宝库：煤炭储量 32 亿吨，已有百年开发历史，是黑龙江省四大煤城之一；石墨矿石储量 20.08 亿吨，矿物量1.94 亿吨，居亚洲第一；2）黑龙江沿岸生态康养之都：位居小兴安岭向三江平原过渡地带，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，且夏季平均气温为20.6℃，是我国夏季避暑圣地；3）国家对俄开放桥头堡：地处中蒙俄经济走廊，拥有国家一级口岸“萝北口岸”，年吞吐能力达50 万吨，4年内中俄贸易额增加2.2倍，萝北口岸贸易规模具备增长空间。•财政特点：鹤岗财政收支不匹配，2021年成为全国第一个财政重整地级市。 2023年鹤岗市一般公共预算收入32亿元，同比+4.5%，3年CAGR为11.9%；一般公共预算支出137亿元，2020-2023年之间未有明显变化；2023年债务余额合计为217亿元，同比增长33.9%，地方政府债务率升至674%。2021-2023年财政自给率保持在23%左右，意味着77%的资金需要通过财政转移满足。财政重整后，2021-2023年鹤岗市本级一般公共预算收入中税收收入保持增长，基建类、机关部门支出、安全类及社会发展类支出均有所压降。2024年鹤岗市缩减上级补助，计划实现收支平衡。2、房地产市场特点：“网红”效应带动外地客群购房，二手房市场回温助力本地客群打通置换链条，商品房销售规模连续4年保持增长•二手房：低房价出圈，鹤岗为全国房价最低城市，外地客群助推二手房市场回温。2024年7月鹤岗二手房均价为1780元/平，为全国房价最低的城市。部分低价房源总价可达1-2万元/套，低价房特点主要为高楼层、楼龄长、无电梯。2019-2023年鹤岗二手房交易48152笔，外地客群占比23%；2024年1-5月，鹤岗二手房成交同比增长35%，外地客群占比31%，“网红”效应带动外地客群助推二手房市场回温。•新房：商品房销售规模连续4年增长，外地客群为本地的改善置换需求提供支撑。2023年鹤岗新房销售面积10万平，4年CAGR为29.3%，是黑龙江省唯一一个实现连续四年正增长的地级市。外地客群带动二手房销售增长，为本地人的改善置换需求提供了支撑，从而带动新房销量增长。鹤岗市新房在售房源较少，价格保持相对稳定在3200-4300元/平，新房项目主要具有面积大、有电梯、户型改良、价格高的特点。3、短期内鹤岗的低房价能够承接购房多样化需求，长期则需关注新的经济增长点•短期能够满足购房多样化需求：短期内低房价房源仍具备稀缺性，能够满足“新鹤岗人”多样化的定居需求，具备购房吸引力，外地客群能够助力打通一二手房置换链条。•长期仍需关注城市新的经济增长点：鹤岗类城市长期可持续发展仍需发掘城市独特优势，在城市规模逐步收缩的背景下挖掘新的经济增长点，从扩张型策略转向打造特色化、精品化小城策略。能够转型“第二赛道”的城市，例如鹤岗拥有石墨资源、萝北口岸、旅游资源等优势，伴随着这类城市新的经济增长点逐步成熟，房地产市场则具备修复的潜力。4、风险提示：鹤岗市财政补贴到位不及预期；产业转型推进不及预期。目录C O N T E N T S鹤岗城市概况013鹤岗房地产市场量价分析02鹤岗房地产市场实探总结03鹤岗产业转型情况0405 鹤岗财政重整情况鹤岗城市概况01Partone401015百年煤城，矿产资源得天独厚•鹤岗位于黑龙江省东北部，北接黑龙江，南连松花江，西靠小兴安岭，东拥三江平原，与俄罗斯犹太自治州隔江相望，处于黑龙江省东部城市组团对俄开放合作带。•1）东北地区重要资源宝库：煤炭储量 32 亿吨，已有百年开发历史，是黑龙江省四大煤城之一；石墨矿石储量 20.08 亿吨，矿物量1.94 亿吨，居亚洲第一；2）黑龙江沿岸生态康养之都：位居小兴安岭向三江平原过渡地带，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，鹤岗是夏季的避暑圣地，夏季平均气温为20.6℃，全年平均气温为3.5℃，冬季平均气温为-13.7℃；3）国家对俄开放桥头堡：地处中蒙俄经济走廊，拥有国家一级口岸——萝北口岸，年吞吐能力达50 万吨。1.1 城市概况资料来源：《黑龙江省国土空间规划（2021-2035年）》，政府官网，正解局，百度图片，浙商证券研究所图：鹤岗地理位置图：黑龙省发展规划图图：五矿石墨高温纯化炉厂区外景图：萝北口岸鹤岗市对俄开放合作带01016机场建设推进中，规划水陆空立体式大交通格局•机场：鹤岗梧桐机场于2013年开始筹建，位于萝北县，距鹤岗市中心约21千米，为4C级国内支线机场，目前机场仍处建设状态。•水路：鹤岗东临松花江，北临黑龙江，处中蒙俄经济走廊，是黑龙江省重要口岸边境城市，也是国家对俄开放桥头堡。鹤岗的萝北口岸与俄罗斯阿穆尔捷特口岸相距1.5千米，明水期乘船7分钟、冰封期乘车5分钟就可抵达，是距哈尔滨最近、道路交通条件最好的沿江口岸，经黑龙江出海可进入鞑靼海峡驶往韩、日等国，可实现江海联运和跨国运输。•陆路：鹤大、鹤伊、鹤名三条高速公路构成外部交通主骨架，佳鹤铁路使鹤岗融入哈尔滨两小时经济圈。2023年公路货运量为897万吨，4年CAGR为5.9%；铁路货运量205.8万吨， 4年CAGR为-5.6%；机动车保有量为15.3万辆，4年CAGR为7.9%。1.2 水文交通资料来源： 《黑龙江省国土空间规划（2021-2035年）》，鹤岗政府官网，浙商证券研究所图：黑龙江省都市发展轴图：铁路、公路货运量及机动车保有量714703846818897259.2159.2218.7251.2205.811.312.213.214.315.3051015200200400600800100020192020202120222023公路货运量（万吨，左轴）铁路货运量（万吨，左轴）机动车保有量（万辆，右轴）鹤岗市01017旅游资源丰富，绿地面积快速提升•2019年4月，发改委发文指出“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。收缩城市在规划设计上主要有两种策略，其一是应对策略，也就是让人口回流、经济复苏，比如鼓励城市再开发、引入知名企业和刺激性的投资项目等；另外一种是适应收缩，适应人口的流失，比如说建立土地银行、将废弃用地转换为公园绿地、都市农业等绿色基础设施。 鹤岗市绿地面积在2019年之后快速提升，2020年鹤岗市公园数量达到22个，较2015年的7个提升15个，绿地面积提升约20%。•鹤岗市位居小兴安岭向三江平原过渡地带，原生态保存完好，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，旅游资源丰富。鹤岗市有3个国家森林公园，全市森林覆盖率46.87%，城区森林覆盖率69.7%。著名景点包括龙江三峡、名山风景区、普陀山宗教文化风景区等。鹤岗夏季平均气温20.6℃，风速2.1米/秒，2023年城市空气质量优良天数达359