房地产行业光大地产A%2bH物业板块月度跟踪(2024年7月)：七月样本股平均涨跌幅-3.6%25，国务院部署服务消费20项重点任务

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 8 月 7 日 行业研究 七月样本股平均涨跌幅-3.6%，国务院部署服务消费 20 项重点任务 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 7 月） 房地产（物业服务） 市场行情：7 月光大地产 AH 物管指数-15.4%，样本股平均涨跌幅-3.6%。 指数：2024 年 7 月，光大物管板块指数单月涨跌幅为-15.4%，跑输沪深 300 指数 14.9pct，跑输恒生指数 13.3pct，跑输恒生港股通指数 12.1pct。1-7 月板块累计涨跌幅为-19.3%，跑输沪深 300 指数 19.7pct，跑输恒生指数 21.1pct。 个股：7 月，样本股平均涨跌幅为-3.6%，涨跌幅前列为：金科服务（+6.2%）、绿城服务（+1.5%）、建业新生活（+0.5%）、中海物业（+0.4%）；1-7 月，样本股平均涨跌幅为-8.9%，涨幅前列为：金茂服务（+44.5%）、绿城服务（+22.8%）、越秀服务（+16.5%）、永升服务（+11.8%）、滨江服务（+2.8%）。 7 月港股通持股比例变化：保利物业（+0.73pct）、中海物业（+0.69pct）、碧桂园服务（+0.46pct）、融创服务（+0.11pct）、雅生活服务（+0.06pct）。 1-7 月港股通持股比例变化：中海物业（+3.90pct）、雅生活服务（+3.45pct）、碧桂园服务（+2.70pct）、融创服务（+1.20pct）、华润万象生活（+1.20pct）。 估值：2024 年 7 月 31 日，样本股 2024 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 2到 14，均值约为 8；多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司 PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（16/27）、新城悦服务（5/20）、万物云（11/17）、保利物业（10/28）、招商积余（14/29）、中海物业（10/29）等。 行业动态：促进服务消费高质量发展, 挖掘家政服务、养老托育等消费潜力。 中央：住建部发布消息，1-5 月全国新开工改造城镇老旧小区数量达 2.26 万个（全年计划 5.4 万个）；住建部推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，满足人民对美好生活的向往；国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，提出多项重点任务，包括挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，激发文化娱乐、旅游、体育、教育和培训、居住服务等改善型消费活力等。 地方：上海发布养老从业人员培训标准；杭州发布老旧住宅电梯更新实施方案。 企业动态：重点公司积极回购股份；金科服务发布业绩预告。 7 月，万物云、金科服务、越秀服务、永升服务在二级市场积极回购股份。8 月5 日金科服务发布盈利警告，2024H1 归母净利润为亏损 1 亿元至亏损 3 亿元。 投资建议：美联储降息预期升温，国内地产政策持续优化，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。物业行业定位“社区治理基层支柱”，基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；美联储降息预期升温，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。 2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。 3)“稳健国企”：国企物管公司的稳健发展和低风险带来估值溢价。推荐保利物业、招商积余，关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106 轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024 年度投资策略 20240705 六月物管板块指数-3.3%，稳楼市政策增强市场信心——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 6 月） 20240605 五月样本股平均涨幅+7.3%，地产政策优化物管估值修复——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 5 月） 20240506 四月物管板块指数+13%，港股回暖板块配置机遇凸显——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 4 月） 20240403 三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 3 月） 20240303 二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 2 月） 20240206 一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26 条支持物业+养老——光大地产 A+H物业板块月度跟踪（2024 年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 2024 年光大地产 AH 物管板块指数 1.1 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2024 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 20 家，其中国企组 8 家，非国企组 12 家，较 2023 年 12 月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 12 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(TTM) 是否为港股通 7 月 涨跌幅 2024 年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 457.6 21.95 15.5 是 -