京沪二手房量价均下滑

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 京沪二手房量价均下滑 [Table_Title2] [Table_Summary] 7 月 19-25 日 50 城新房周成交面积环比增长 5%： 根据 50 城高频数据，7 月第四周（19-25 日）新房成交面积继续低位震荡，当周新房成交面积 246 万方，相当于“517 政策”前一周周成交面积的 72%，相当于 7 月第一周成交的 46%。6 月底、7 月初两周（6 月 21-27 日、6 月 28 日-7 月 4 日）新房成交量较高，单周成交规模均在 530 万方左右，7 月第二、三、四周新房成交面积相当于成交高位的 40%-50%，已连续三周低位震荡。 7 月第四周新房成交面积环比增长 5%，对比历年同期，弱于 2023 年同期环比，基本与 2022 年同期持平。2021-2023 年同期新房成交面积分别环比-13%、+4.7%、+25%。今年 7 月第四周新房成交约为 2021-2023 年同期的 45-63%，同比-37%。 今年年初以来新房成交面积同比降幅偏高，但 6、7 月降幅收窄。年初以来 50 城成交 9234 万方，同比下滑31%。其中，6 月同比下滑 21%，7 月 1-25 日同比下滑 21%。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对 2024年、2015-2023 年（不含 2020、2022 年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为 5 月 17 日，以 3 月 17 日-5 月 16 日平均值（前 2 个月成交数据）作为对比的基点 100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将 5 月 17 日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从 30 大中城市成交面积数据来看，经过 6 月 14 日-7 月 4 日连续三周反弹后，新房成交标准化比值连续三周低于 100%，前两周分别为 88%，86%，本周（7 月 19-25 日）继续下滑至 83%，意味着近三周成交表现均弱于“517 政策前两个月”均值水平。与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）同期相比，今年 7 月第四周低于历史同期平均值 12 个百分点。 从 50 城成交面积数据来看，结论类似，7 月第四周新房成交面积标准化比值仅为 74%，低于 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）同期平均值约 19 个百分点。 进一步对比 6 月 26 日出新政的北京、5 月 27 日出新政的上海，7 月第四周北京成交继续下滑，上海成交有所回升。 7 月第四周，北京新房成交标准化比值为 86%，较上周下滑 4 个百分点。与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）相比，本周成交标准化比值低于历史同期 12 个百分点。而 6 月底、7 月初的高点，标准化比值一度达到 180%、247%。直接观察成交面积，7 月第四周北京新房成交面积 14 万方，环比-4%，是“517 政策”前一周成交的 91%，约为 7 月第一周的 33%。 上海新房则出现反弹，本周成交标准化比值为 104%，较上周环比提升 21 个百分点。与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）相比，本周成交标准化比值与历史同期持平。6 月底、7 月初的高点，标准化比值约为150%。上海本周新房成交面积 32 万方，环比增 26%，是“517 政策”前一周成交的 111%，约为 7 月第一周的68%。 7 月 19-25 日 15 城二手房周成交面积环比增长 0.7%： 近三周二手房成交面积中枢小幅下滑。根据 15 城二手房高频数据，7 月第四周二手房成交面积 195 万方，环比增长 0.7%。5 月 10 日以来，15 城二手房成交面积多在 200-220 万方之间震荡。自 7 月第二周（7 月 5-11日）以来，成交面积连续三周低于 200 万方，在 190-200 万方区间震荡。 与历年同期相比，7 月第四周 15 城二手房成交面积环比表现和 2023 年同期基本持平，2021-2023 年同期二手房成交面积分别环比-11%、+6%、+0.6%。本周二手房成交面积仍高于往年同期，约为 2021-2023 年同期的108%-137%，体现出政策具有一定程度的提振效果。 累计来看，6 月、7 月 1-25 日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长 9%、31%。今年以来（截至 7 月25 日）二手房成交 5277 万方，同比下滑 4%，同比降幅低于新房。 证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2024 年 07 月 28 日 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 1 同样考虑地产销售的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从 15 城二手房成交面积来看，7 月第四周周成交标准化比值为 101%，环比增长 1 个百分点。517 新政落地已经十周，与政策前数据比较，仅有端午节一周和 7 月第二周成交标准化比值低于“政策前两月均值”，分别为 85%、99%，此外 7 月第三周为 100%。其他七周成交标准化比值在 101%-115%之间，均超过“政策前两月均值”，体现出政策的提振效果。 与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）数据对比，今年 5 月 17 日-7 月 25 日十周标准化比值均超过历史水平，政策对二手房成交的推动作用体现在这种超季节性上，今年这十周较历史同期平均高出 14 个百分点。而7 月第四周标准化比值超过历史同期平均值约 12 个百分点。 进一步对比 6 月 26 日出新政的北京、5 月 27 日出新政的上海，7 月第四周，北京、上海二手房成交标准化比值均出现小幅下滑。7 月第四周北京、上海二手房成交标准化比值均为 113%，分别较上一周下滑 2 个百分点、6 个百分点（受限于数据，未考虑季节性）。 从原始成交数据来看，今年 7 月第四周京沪二手房成交分别为 34 万方、37 万方。北京较 517 政策前一周下滑 5%，较北京 626 新政前一周下滑 7%。上海较 517 政策前一周下滑 1%，较上海 527 新政前一周增长 1%。 价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自 2023 年 3 月以来呈现持续下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自 2023 年 6 月以来持续下滑。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 [Table_Author] 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040002 联系电话：021 5038 0388 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 1 图 1：50 城新房成交（万方）：7 月 1-25 日同比-21%，6 月同比-21%，24 年累计同比-31% 资料来源：WIND，中指