房地产行业研究：收储有望加速落地，推进城镇化释放需求

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产上涨，港股地产、物业板块下跌。本周（7.27-8.2）本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第 15；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第 21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深 300 指数涨跌幅为-0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-1.9%和-1.7%。 本周杭州主城首宗不限价地块成功出让，溢价率近 40%。本周（7.27-8.2）全国 300 城宅地成交建面 423 万㎡，单周环比-20%，单周同比-21%，平均溢价率 6%。2024 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 10951 万㎡，累计同比-46%；年初至今，建发房产、保利发展、绿城中国、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售因月末集中备案环比上升，同比下降。本周（7.27-8.2）35 个城市商品房成交合计 292 万平米，周环比+28%，周同比-12%。其中：一线城市周环比+20%，周同比-15%；二线城市周环比+32%，周同比-18%；三四线城市周环比+30%，周同比+67%。 本周二手房成交环比下降，同比持续转正，二手房韧性相对更强。本周（7.27-8.2）15 个城市二手房成交合计 151万平米，周环比-16%，周同比+19%。其中：一线城市周环比-23%，周同比+35%；二线城市周环比-14%，周同比+15%；三四线城市周环比-7%，周同比+12%。 政治局会议强调继续化解风险，收储有望加速落地。本次政治局会议整体延续三中全会的定调。第一，中央重申“要持续防范化解重点领域风险”，并强调“进一步做好保交房工作”，保交房是防范房地产风险的应有之义，对此融资白名单的资金支持有望持续推进。第二，继今年 4 月中央首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”后，本次会议指出“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，预计将加快各地回购存量房用作保障性住房的进度。 未来五年城镇化率目标升至 70%，有望释放潜在需求。7 月 31 日国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出完善住房保障体系。《行动计划》明确指出经过 5 年的努力，使常住人口城镇化率提升至接近 70%。截至 23 年末，城镇化率为 66.16%，城镇人口 9.33 亿，假设总人口不变，则城镇化率提升至 70%将使得城镇人口增至 9.87 亿，释放约 5400 万人的潜在需求。同时《行动计划》指出通过深化户籍制度改革、健全公共服务制度、促进就业、保障子女受教育权利、完善多元化住房保障体系、扩大社保覆盖面等方式，为农业转移人口融入城市提供坚实保障。 投资建议 本周政治局会议再度强调防范化解地产风险，指出收储去库的方针，基本符合预期，重点仍在于落地执行。三中全会后地产领域首个政策《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》》已落地，后续包括收储在内的系列政策的推进及落地仍值得期待。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 收储有望加速落地................................................................................ 4 推进城镇化释放潜在需求.......................................................................... 5 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 7 宅地成交.................................................................................... 7 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交................................................................................. 10 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 12 地产公司动态................................................................................... 14 物管行业政策和新闻............................................................................. 15 非开发公司动态................................................................................. 16 行业估值....................................................................................... 16 风险提示....................................................................................... 18 图表目录 图表 1： 近年历次中央政治局会议对房地产的表述 ........................