房地产行业动态点评：销售迎淡季，关注降息后市场变化

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 销售迎淡季，关注降息后市场变化 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.11 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 9.74 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 8 月 01 日│中国内地 动态点评 7 月销售迎传统淡季，关注降息对市场带来的边际影响 亿翰数据显示，7 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比-38.4%，同比-22.2%，降幅较 6 月走阔 1.97 个百分点，1-7 月累计销售金额同比-35.6%，降幅较 1-6 月收窄 5.1 个百分点。受天气因素、新增供给放缓、市场信心回落等影响，7 月新房市场迎来传统淡季。7 月 22 日，央行进行了年内第二次降息操作，体现监管层稳经济、稳市场的坚定决心，本次降息有望进一步推动房贷利率下行。我们认为优化居民现金流是购房预期改善的必要条件，而利率调整对此具有重大意义，后续应关注降息对市场的边际影响。 各梯队房企入榜门槛均降，单月同环比增长房企量减少 2024 年 1-7 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达 586、256、158、91、33 亿元，同比-43.0%、-42.7%、-53.0%、-46.1%、-49.0%，各梯级房企入榜门槛均有所下滑。7 月百强房企单月销售金额中 19 家环比增长，较 6 月减少 37 家，22 家同比增长，较6 月减少 7 家。7 月 TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比-2.7%、-15.2%、-29.1%、-11.2%、-31.1%、-36.1%，增速较 6 月分别-20.3、-13.5、+9.5、+20.2、+1.5、-0.7 个百分点。 央国企继续保持领先，民企表现连续三月改善 百强房企中，央国企和民企 7 月销售金额的同比增速分别为-15.6%、-39.6%，降幅较 6 月分别收窄 0.3、走阔 4.8 个百分点，央国企仍保持领先优势，但民企表现有所改善，同比降幅连续三个月收窄。TOP50 房企中 1-7 月销售额同比实现正增长的有 4 家，较 1-6 月增加 1 家，分别为上海城投、武汉城建集团、能建城发、邦泰集团，其中上海城投销售额累计同比+658%，继续领跑 TOP50 榜单。 二手房仍保持复苏迹象，或对新房形成分流 根据我们统计，7 月 1 日-30 日，54 城新房/26 城二手房累计成交面积同比-19%/+31%，环比-32%/+1%，二手房表现淡季不淡，或分流了部分新房的需求，但也一定程度上说明了 517 新政后的复苏迹象仍未消退。8 月是传统销售淡季，后续销售市场复苏的可持续性仍有待观察。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。 风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。 (43)(32)(21)(9)2Aug-23Dec-23Mar-24Jul-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城投控股 600649 CH 买入 3.55 5.11 8,980 0.16 0.22 0.49 0.59 22.19 16.14 7.24 6.02 城建发展 600266 CH 买入 3.97 5.17 8,554 0.26 0.47 0.63 0.68 15.27 8.45 6.30 5.84 招商蛇口 001979 CH 买入 8.79 12.18 79,645 0.70 0.84 0.95 1.05 12.56 10.46 9.25 8.37 建发股份 600153 CH 买入 7.93 12.91 23,370 4.36 1.74 2.02 2.35 1.82 4.56 3.93 3.37 建发国际集团 1908 HK 买入 13.10 19.03 26,425 2.29 2.66 3.13 3.56 5.22 4.50 3.82 3.36 越秀地产 123 HK 买入 5.00 9.74 20,127 0.79 0.81 0.88 1.05 5.78 5.64 5.19 4.35 华润置地 1109 HK 买入 23.45 42.23 167,221 4.40 4.25 4.50 4.86 4.87 5.04 4.76 4.41 中国海外发展 688 HK 买入 12.66 19.77 138,562 2.34 2.45 2.72 2