2024年第二季度不动产ABS市场概况

资产证券化市场研究报告 1 2024 年第二季度不动产 ABS 市场概况 金融结构评级部 赵超 唐诗怡 董仪 徐宇扬 摘要： 2024 年第二季度，不动产 ABS（包括 CMBS/CMBN 和类 REITs）合计发行规模为 352.94 亿元，环比增长 21.11%，同比下降 39.27%，二季度房地产租赁市场表现黯淡，不动产 ABS 发行动力不足。从净融资额来看，2024 年第二季度，不动产 ABS 的净融资额为 249.97 亿元，同比下降 6.66%，降幅较一季度有所收窄，其中类 REITs 产品对净融资额的贡献较大。从发起机构来看，二季度不动产ABS 中仍以国有企业为主，其中 CMBS/CMBN 的发起机构以拥有优质物业的城投类企业和商业物业开发类企业等为主，类 REITs 发起机构相对集中，其中康富租赁占比 75%，并表型类 REITs 依然受到央企青睐，二季度在交易所市场发行了两单并表权益类 REITs。 二季度不动产 ABS 发行利率整体较低且呈下降趋势，除个别产品发行利率偏高，AAAsf 级证券发行利率整体维持 3%以内。 从底层物业的业态来看，零售和办公物业仍是不动产 ABS 的重要底层物业，同时类 REITs 底层物业中还包含清洁能源基础设施，长租公寓预计也将成为不动产 ABS 的重要资产。CMBS/CMBN 的底层物业大部分位于上海、北京和江苏，区域环境较好；类 REITs 的底层物业中，办公、零售物业等商业物业分布在上海和江苏等经济发达地区，清洁能源基础设施则位于山东和云南等自然资源丰富区域。 不动产 ABS 舆情方面，受高企的空置率叠加高位的基准利率影响，欧美等商业地产价格持续承压，二季度，部分海外高信用等级的 CMBS 债券投资者出现损失。以此为鉴，国内 CMBS 的投资者需警惕标的物业的估值下降，在相对宽松的货币政策环境下，需重点关注物业自身的租金水平和空置率等参数。 一、2024 年第二季度不动产 ABS 总体发行情况 1.二季度不动产 ABS 发行动力依旧不足 2024 年第二季度，不动产 ABS 合计发行了 20 单，发行规模为 352.94 亿元，环比增长 21.11%，同比下降 39.27%。受二季度发行不及预期影响，2024 年上半年，不动产 ABS 发行规模为 644.37 亿元，同比下降 23.07%。不动产 ABS 发行增速可能会持续下降，一方面优质物业已在前期被挖掘，另一方面国内房地产整体行情依旧不容乐观，二季度房地产租赁市场的表现较为黯淡。根据戴德梁行新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 2 《2024 年 Q2 一线城市写字楼市场回顾与展望》，一线城市的写字楼租金呈下降趋势，北京甲级写字楼租金环比下降 3.9%至 279.2 元/平方米/月，空置率为 18.0%；上海甲级写字楼租金环比下降 2.7%至 230.8 元/平方米/月，空置率为 21.7%。 分产品来看，2024 年第二季度，CMBS 发行了 14 单，发行规模为 194.53 亿元，同期，CMBN 未有发行。2024 年第二季度，类 REITs 发行了 6 单，发行规模为 158.41 亿元。其中，四单类 REITs 产品在交易所市场发行，合计规模 133.83亿元；两单类 REITs 产品在银行间市场发行，合计规模 24.58 亿元。 图表 1. 近年来不动产 ABS 发行情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 2. 2023-2024 年不动产 ABS 各季度发行情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 01020304050607080050010001500200025002019年2020年2021年2022年2023年2024年上半年CMBS发行规模(亿元)CMBN发行规模(亿元)类Reits发行规模(亿元)CMBS发行单数(单)CMBN发行单数(单)类Reits发行单数(单)05101520253035400100200300400500600700800第一季度第二季度第三季度第四季度2023年发行规模(亿元)2024年发行规模(亿元)2023年发行单数(单)2024年发行单数(单)新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 3 2. CMBS/CMBN 融资额净流出态势有所放缓 从净融资额来看，2024 年第二季度，不动产 ABS 的净融资额为 249.97 亿元，同比下降 6.66%，降幅较一季度有所收窄。CMBS 产品的净融资额为-4.15 亿元，与一季度的大额净流出相比，流出态势有所放缓。与之相比，类 REITs 产品的净融资额呈净流入，2024 年第二季度，交易所市场的类 REITs 和银行间市场的类 REITs 净融额分别为 230.97 亿元和 24.58 亿元，依旧保持良好的发行势头。 图表 3. 近年来不动产 ABS 净融资额（亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 4. 2023 和 2024 年不动产 ABS 各季度净融资额（亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 (200.00)0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00201920202021202220232024Q12024Q2交易所市场CMBS交易所市场类REITs银行间市场CMBN银行间市场类REITs0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.002023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q2新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 4 3.CMBS/CMBN 发起机构多元化，类 REITs 发起机构相对集中 2024 年第二季度，不动产 ABS 的发起机构仍以国有企业为主，既有到期续发的企业，也有在市场上新亮相的企业。二季度规模最大的 CMBS/CMBN 产品的发行人为华润置地控股有限公司和上海地铁资产投资管理有限公司，底层物业为上海万象城二期，发行规模为 59.01 亿元，占总发行规模的 30.33%。早在 2021年 6 月 8 日，华润置地和上海地铁作为原始权益人成功发行“中信证券-国君-上海万象城资产支持专项计划”，此次以万象城二期作为底层物业发行产品。二季度，苏州工业园旗下的苏州恒泰商置投资发展有限公司连续发行了两单 CMBS产品，规模合计 24.92 亿元，底层物业包括苏州 W 酒店、盛捷白塘金融港服务公寓和苏州中心 A 座及领寓商务广场。 除了已发过多单 CMBS/CMBN 产品的企业选择续发外，还有多个首单项目在二季度亮相。4 月 25 日，宁波通商控股集团成功发行了宁波市首单写字楼CMBS；同日，湖北文旅酒店集团有限公司成功发行了以洪山宾馆及光谷皇冠假日酒店为底层物业的专项计划，是湖北省首单酒店资产 CMBS；5 月 28 日，西安高科旗下的高新配套公司完成 CMBS 的发行，是陕西省首单产业园 CMBS 产品。 图表 5. 2024 年第二季度 CMBS/CMBN