房地产行业2024年Q2土地市场总结：土地市场低位运行，政策环境持续优化

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 土地市场低位运行，政策环境持续优化 -房地产行业 2024 年 Q2 土地市场总结 房地产 证券研究报告/行业季度报告 2024 年 7 月 22 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 107 行业总市值(亿元) 10,569.87 行业流通市值(亿元) 4,838.63 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 8.5 1.5 1.7 2.1 2.7 5.5 5.0 4.1 3.1 买入 招商蛇口 8.8 0.4 1.1 1.3 1.7 21.5 8.3 6.7 5.3 买入 滨江集团 6.5 1.2 1.4 1.8 2.3 5.4 4.6 3.7 2.8 买入 万科 A 8.0 2.0 2.2 2.5 2.5 4.1 3.6 3.2 3.2 买入 华发股份 6.7 1.1 1.4 1.6 1.8 6.0 4.8 4.2 3.7 买入 备注：股价使用 2024 年 7 月 19 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 2024Q2 全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2024 年 Q2 全国供给土地规划建面 7.00 亿方，同比增速为-28.25%。土地出让金方面，2024 年 Q2 全国实现土地出让金 0.56 万亿，同比增速为-46.39%。 从溢价率数据来看，2024 年 Q2 土地出让平均溢价率 2.82%，相比 2023 年 Q2 下降 2.81 个百分点。从城市能级来看，2024 年 Q2 一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为 2.33%、2.50%、3.19%。从单月数据来看，2024 年 6 月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为 2.83%、0.57%、3.62%、2.84%。 ◼ 流拍率方面，2024 年 Q2 平均流拍率为 8.60%，2023 年 Q2 流拍率为 8.96%，相比下降 0.36 个百分点。2024 年 Q2，4-6 月流拍率分别为 7.87%、9.91%、10.29%。 ◼ 高总价及高溢价率地块的城市分析 2024 年 Q2 高总价地块数共有 7 宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024 年Q2 总价超过 50 亿元的地块北京有 4 块、上海有 1 块、杭州 1 块、厦门 1 块。 从高溢价率城市数量来看，2024 年 6 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数目为 15城（4 月、5 月分别为 10、10 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 9 城（4 月、5 月分别为 7、6 城）。住宅口径土地溢价率方面，2024 年 4 月单月溢价率超过 20%的城市数目为 16 城（5 月、6 月分别为 12、12 城），溢价率超过 30%的城市数目为 9 城（5 月、6 月分别为 9、7 城）。 2024 年 Q2 有 6 个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，新疆 2024 年 Q2 土地出让同比+47.93%，海南、吉林、青海、辽宁、甘肃同比分别为+29.84%、+27.67%、+18.12%、+11.36%、+2.38%。 从绝对数值来看，浙江、江苏和山东的累计土地出让金排名全国前三。 ◼ 投资建议： 2024 年 Q2 土地推出规划面积同比下滑近 3 成，成交金额下滑近 5 成，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，销售的下行压力传导到土地市场，降低了房企投资欲望。但从溢价率和流拍率看似乎没有进一步大幅恶化，土地市场有接近底部的趋势。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。 ◼ 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 -50.00 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 - 10.00 20.0022-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-03沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业季度研究 1.2024Q2 全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2024 年 Q2 全国供给土地规划建面 7.00 亿方，同比增速为-28.25%。土地出让金方面，2024 年 Q2 全国实现土地出让金 0.56 万亿，同比增速为-46.39%。 图表 1：全国累计供给建面及同比 图表 2：全国累计出让金及同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所 来源：中指研究院、中泰证券研究所 从 Q2 单月表现来看，2024 年 4-6 月全国全口径推出建面分别为 2.25 亿平、2.51亿平、2.24 亿平，同比-22.15%、-22.30%、-37.59%。各月全口径成交用地建面分别为 1.22 亿平、1.23 亿平、1.36 亿平，同比-18.34%、-33.88%、-21.18%。全口径出让金分别为 1758.92 亿元、1623.29 亿元、2241.3 亿元，同比-37.06%、-53.42%、-46.76%。 图表 3：全国单月推出和成交建面及同比 图表 4：全国单月出让金及其同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所 来源：中指研究院、中泰证券研究所 从城市能级来看，2024 年 Q2 一线城市的土地出让金为 747.2 亿元，同比-62.3%，占全国比重 13.29%，二线城市的土地出让金为 2135.2 亿元，同比-50.27%，占全国比重 37.97%，三四线城市的土地出让金为 2741.11 亿元，同比-34.92%，占全国比重的 48.74%。总体来看，2024 年 Q2 一线城市土地出让同比下降幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让占全国比重较大。 -40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%01000002000003000004000005