房地产行业深度报告：政策周期中地产股的相对收益

敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源DONGXING SECURITIES东兴证券股份有限公司证券研究报告政策周期中地产股的相对收益 ——房地产行业深度报告 2018 年 02 月 26 日 看好/首次 地产 深度报告 投资摘要： 我们希望通过本篇报告提供地产行业研究和板块投资的框架，我们的结论是影响基本面的主要是货币政策，影响地产板块相对收益的主要是行业政策。 通过对 98 年以来行业政策周期的分析，我们认为：  行业政策传导至基本面的见效期较长，有时甚至失效，尤其是在有货币政策作对冲的情况下；  正向政策周期中，地产股不仅绝对涨幅较大，也往往大幅跑赢大盘，平稳周期中，除个别情况外，地产股大概率能够跑赢大盘。行业政策的边际变化会通过影响投资者预期而影响板块估值水平，而相对于 EPS 而言，估值水平对股价影响更为明显。 通过对 98 年以来货币政策周期的分析，我们认为：  相对于行业调控政策，货币政策对地产股相对收益的影响相对较弱，且没有明显的相关关系；  虽然不是板块相对收益的决定性因素，但货币政策对行业基本面会产生立竿见影的影响，货币政策的松紧主导了行业的起伏。 现阶段如何看地产股？  短期行业政策转向正向和负向的可能性都不大，因为房价得到控制而地产投资温和下滑应是政府希望看到的局面，行业政策大概率仍将维持平稳；  目前板块估值低且业绩确定性强，从价值和博弈的角度都值得关注。 投资建议：我们看好集中度提升和强者恒强逻辑。强烈推荐万科 A、保利地产、金地集团、绿地控股，建议关注华夏幸福、招商蛇口和新城控股。 风险提示： 调控政策大幅收紧，货币政策超预期收紧。 分析师：郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 行业基本资料 占比% 股票家数 127 3.65% 重点公司家数 行业市值 27656.78 亿元 4.27% 流通市值 26600.60 亿元 4.49% 行业平均市盈率 28.66 / 市场平均市盈率 48.77 / 行业指数走势图 资料来源：wind，东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业报告：安全边际好，关注龙头和区域成长》2018-01-18 2、《房地产行业周报：地产概念股大盛业绩仍然是最基本支撑》2017-04-17 3、《房地产行业事件点评报告：该不该相信你北京 1200万方的供地计划？》2017-04-10 4、《房地产行业周报：雄安概念股大涨为行业带来巨大想象空间》2017-04-10 -20%-10%0%10%20%30%17/0217/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/1017/1117/1218/0118/0218/03房地产（中信） 沪深300 P2 东兴证券深度报告 房地产行业：政策周期中地产股的相对收益 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 目录 前言 ........................................................................................................................................................................................ 7 1. 行业政策周期分析 .......................................................................................................................................................... 7 1.1 98 年 7 月 03 年 5 月：住房分配货币化开启房地产业市场化周期，地产股价值未被充分发现.................................... 9 1.2 03 年 6 月至 08 年 10 月：对房地产业以调控为主，总体为负向周期 ......................................................................... 9 1.2.1 03 年 6 月至 03 年 9 月：欲调还休，短暂的负向周期 ..................................................................................... 10 1.2.2 03 年 10 月至 04 年 3 月：量价健康的平稳周期 .............................................................................................. 11 1.2.3 04 年 4 月至 05 年 5 月：密集调控，真正的负向周期 ..................................................................................... 12 1.2.4 05 年 6 月至 06 年 4 月：政策平稳周期，基本面是硬道理.............................................................................. 13 1.2.5 06 年 5 月至 06 年 7 月：一旦有苗头，政策立刻收紧，短暂负向 ................................................................... 14 1.2.6 06 年 8 月至 06 年 12 月：房价熄火，政策平稳期 .......................................................................................... 14 1.2.7 07 年 1 月至 07 年 2 月：短暂但有力的负向周期 ............................................................................................ 15 1.2.8 07 年 3 月至 07 年 9 月：政策平稳期，地产股表现突出 ................................................................................. 16 1.2.9 07 年 10 月至 08 年 10 月：行业政策与货币政策双压制的负向周期 ............................................................... 16 1.3 08 年 11 月到 09 年 11 月：政策周期反转，行业政策与货币