房地产行业龙头房企2月数据点评：开年干劲十足，增长成色不改

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 开年干劲十足，增长成色不改——龙头房企 2 月数据点评行业动态信息 百强数据依旧亮眼，春节季返乡置业需求强劲: 考虑到 2017 及2018 年春节所处月份不同，我们综合前 2 月整体销售情况来进行分析，此次百强数据有以下特点，1：2018 年前 2 月百强企业增速依旧亮眼；2：销售门槛继续提升；3：返乡置业依然强劲 成交数据的质量变化，权益比重持续下降：考虑到房地产企业全口径数据存在重复计算的问题，我们进一步观察其权益口径的销售情况，前两月 Top 20 房企平均权益占比为 77%，而去年同期及全年该数值均为 79%，历史走势显示房企销售权益比例进一步降低。 行业销售数据与龙头企业销售数据分化：对比行业数据来看，我们所跟踪的 51 城高频数据显示，2018 年 1 月和 2 月一手房总体销售额同比增速分别为-13.6%和-50.7%，前 2 月累计同比增速为-33.6%。而具体到各线城市，一线（4 城）、二线（17 城）、三线（30 城）销售同比增速分别为-40.9%、-18.5%和-44.2%，相比于所公布的房企销售数据则呈现明显分化格局，返乡置业的需求下我们预计全国前 2 月份的成交数据依然要好于目前高频重点城市的表现。 “去杠杆”环境下关注行业分化格局：1 月份地产板块的表现主要由政策博弈、估值洼地、增量资金所带来，但是友善的环境会因为政策博弈期的证伪而终结。2 月份地产板块的调整除了全球市场的波动影响，也和两会期间房地产政策的不确定性增强有关。站在 3 月的开始，我们认为以下几点依然需要重视：1、房地产行业“去杠杆”未完待续；2、两会期间房地产的相关表述需要关注；3、预售证管理边际放松值得期待。 忘记镜花水月，坚守去伪存真：我们认为 2018 年地产投资的主线不是来自于行业基本面的锦上添花，而是选择在销售（预计 18年同比回落）、政策（不动摇不放松）、杠杆（居民企业去杠杆）都高压的环境下选择谁能享受相对更好的空间，其中唯有龙头房企（品牌效应、周转速度、融资能力）的发展空间相对更为确定，如果叠加 2018 年一二线城市的预售证管理边际增加，则更具备弹性。我们依然坚持 1 月份 ROE 深度报告中的观点，忘记估值的镜花水月，坚持追求优质房企业绩增长带来确定性空间。 个股方面，建议优先关注以下企业：招商蛇口（预计 2018 年成长速度超预期）、保利地产、万科、金地集团、阳光城、华侨城、荣盛发展、光大嘉宝、滨江集团、新湖中宝、建发股份等。 风险提示：房地产成交超预期调整等。 维持 买入 陈慎 chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号：S1440514080003 王嵩 wangsong@csc.com.cn 18801066758 执业证书编号：S1440517120001 发布日期： 2018 年 03 月 01 日 市场表现 相关研究报告 17.10.11 房地产行业：如何从德国、新加坡 模式展望我国长效机制？——小慎 研究札记之六 17.10.09 房地产行业：“金九”楼市静悄悄， 三线成交再退烧 -8%2%12%22%2017/3/12017/4/12017/5/12017/6/12017/7/12017/8/12017/9/12017/10/12017/11/12017/12/12018/1/12018/2/1房地产 上证指数 房地产 1 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 第一，百强数据依旧亮眼，春节季返乡置业需求强劲 考虑到 2017 及 2018 年春节所处月份不同，我们综合前 2 月整体销售情况来进行分析，此次百强数据有以下特点： 特点 1：2018 年前 2 月百强企业增速依旧亮眼。根据克而瑞所公布数据，2018 年前 2 月百强房企销售总额达到 12606 亿元，同比增速达到 51.4%，尽管增速低于去年一季度的 64%，但相较于去年全年的 20%已有明显反弹；而 Top10 房企前 2 月销售同比增速为 44%，较去年全年增速小幅下降，但整体表现相对依然比较稳定。 图表 1：Top100 房企销售额同比增速 资料来源：克而瑞，中信建投证券研究发展部 特点 2：销售门槛继续提升。从百强房企各梯队销售金额入榜门槛来看，2018 年 1-2 月 Top 3、Top 10、Top 20 及 Top 50 的入榜门槛分别提升 51.4%、54.5%、48.3%和 51.5%，销售过百亿企业数量较去年同期增加 11 个至30 个，房企竞争格局日趋白热化。 具体来看，前三强碧桂园、恒大、万科均已突破千亿，其销售增速分别为 36%、64%和 21%，全年目标完成度分别达到 15%、20%和 17%（目标主要根据公司披露以及我们测算），Top 3 整体销售增速为 39%。与之对应的，Top 10 及 Top 20 整体销售额增速为 41.6%和 41.7%，Top 100 房企整体销售额增速为 51.4%。 92%66%63%77%64%47%37%20%51%82%55%58%48%81%58%48%47%44%00.10.20.30.40.50.60.70.80.912016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018前两月Top 100同比增速Top10同比增速 2 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表 2：不同梯队销售额门槛及同比增速 资料来源：克而瑞，中信建投证券研究发展部 图表 3：重点覆盖公司前两月销售增速 资料来源：亿翰智库，克尔瑞，中国指数研究院，中信建投证券研究发展部 特点 3：返乡置业依然强劲。从 2 月份单月销售情况来看，增速最高的两家企业为融创和中梁地产，同比分别大幅增长 137.8%和 129.9%，同时我们发现布局于三四线城市的典型房企如金科集团、中南建设、新城控股、恒大等 2 月均取得较高单月增幅，考虑到春节因素对地产交易的影响，该类企业同比依旧高增长恰恰说明返乡置业需求的大幅增加，这点也和我们春节返乡调研的感受一致。 45.0%46.0%47.0%48.0%49.0%50.0%51.0%52.0%53.0%54.0%55.0%020040060080010001200Top 3Top 10Top 20Top 502017年前两月2018年前两月同比增速353%202%126%126%113%112%91% 79% 75% 64% 48% 47% 36% 32% 22% 21% 19% 16% 16%9%6%-20%-24%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%华侨城合景泰富龙光地产融创中国阳光城滨江集团新城控股保利地产中南置地中国恒大华夏幸福绿地集团碧桂园荣盛发展招商蛇口万科地产旭辉集团蓝光发展中海地产禹洲集团龙湖地产金地集团首开股份前两月销售额同比增速 3 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表 4：二