房地产行业研究：上海土拍区域分化，业绩预报多数承压

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（7.6-7.12）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第 9；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+3.7%，在各板块中位列第 6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.4%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-0.2%和+0.9%。 本周土地市场受上海土拍拉动，溢价率有所回升。本周（7.6-7.12）全国 300 城宅地成交建面 161 万㎡，单周环比-59%，单周同比-82%，平均溢价率 6%。2024 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 9446 万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、滨江集团、绿城中国、华润置地、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，主要系上周高基数且 7 月市场进入传统淡季。本周（7.6-7.12）35 个城市商品房成交合计 229 万平米，周环比-47%，周同比-21%。其中：一线城市周环比-41%，周同比-4%；二线城市周环比-53%，周同比-32%；三四线城市周环比+5%，周同比+65%。 本周二手房成交环比下降，同比持续转正，二手房市场延续以价换量，韧性更强。本周（7.6-7.12）15 个城市二手房成交合计 179 万平米，周环比-8%，周同比+13%。其中：一线城市周环比-16%，周同比+63%；二线城市周环比-5%，周同比+0.3%；三四线城市周环比+11%，周同比+40%。 上海新政后首拍区域分化，溢价率再升，土地市场回归市场化。7 月 9 日上海 2024 年第三批次土拍收官，推出的 4 宗地块均成功出让，成交的总规划建面约 29 万方，总金额约 91.33 亿元。本次土拍是上海取消 10%的溢价率上限要求后的首拍，成交楼面均价为 31505 元/平，维持相对高位；平均溢价率为 8.44%，创 21 年以来最高水平。本次土拍区域冷热分化明显，其中杨浦区 2 宗地块溢价率均超 15%，宝山及奉贤地块均底价成交，表明土拍逐渐回归市场化，后续商品房市场也有望逐步回归市场化。 房企业绩预报多数承压。本周部分房企陆续发布 2024H1 的业绩预告，其中多数录得亏损，主要原因有：①一方面，部分房企在土地市场过热时大举拿地，导致土地成本偏高；另一方面由于 21 年下半年后销售市场持续筑底，销售价格及流速不及拿地时的预期，共同导致当期结转项目的毛利总额及毛利率下降。②计提减值损失。③以低于账面值的价格出售大宗资产。而随着此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，部分房企业绩负担减轻，在 22 年以后积极补充优质土储的房企的毛利率有望率先实现企稳回升。 投资建议 受结转节奏影响，今年房企业绩或表现承压，而伴随后续高毛利项目陆续进入结转，积极拿地的房企的业绩底或渐行渐近；随着近期重磅会议的召开，存量政策有望加速落地，增量政策或将持续出台，加快市场底的到来。因此优质房企或有望率先迎来业绩及估值的修复。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 上海土拍区域分化................................................................................ 4 业绩预报多数承压................................................................................ 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 7 宅地成交.................................................................................... 7 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交................................................................................. 10 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 12 地产公司动态................................................................................... 14 物管行业政策和新闻............................................................................. 16 非开发公司动态................................................................................. 17 行业估值....................................................................................... 18 风险提示....................................................................................... 19 图表目录 图表 1： 2021-2024 上海土拍成交楼面均价（单位：元/平）....................