房地产行业深度报告：洞若观火——如何前瞻判断地产拐点的出现

证券研究报告·行业深度报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 19 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 洞若观火——如何前瞻判断地产拐点的出现 2024 年 07 月 12 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《新房成交同比转正，多地放松公积金政策》 2024-07-08 《新房成交环比改善，北京发布楼市新政》 2024-07-02 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 为何需要重视房地产拐点的观察和研究？（1）地产核心指标已经过度调整。截至 2023 年末，我国本轮地产下行周期新房销售金额较高点下降超 35%、住宅开发投资较高点下降 19.5%、住宅新开工面积较高点下降 69.3% ， 美 / 日 相 应 下 行 期 分 别 为 8.6%/48.0% 、 2.0%/36.0% 、38.7%/19.7%；2023 年我国住宅投资占 GDP 比重降至 4.0%，美/日的危机后中枢值为 4.5%/3.1%。综合调整幅度和调整时间看，我们认为我国当前已有调整过度的迹象。（2）地产政策拐点已现，静待基本面拐点。2024 年 5 月 17 日，四部委联合发布多项“去库存”重磅政策，力度空前确认政策拐点。根据过往周期经验，地产政策大幅放松后 5-8 个月，基本面拐点会出现，我们认为下半年要重视拐点的观察和研究。 ◼ 最领先的地产指标是什么？（1）分析历史数据发现，在 2020 年即疫情前，销售同比数据从底部修复的拐点领先于拿地同比数据 1-5 个月，领先新开工数据 3-7 个月；疫情后三者变化趋势几乎一致。考虑原因为地产开发商大多采用“以销定产”的投拓战略，而近年来开发商对市场的跟踪愈发紧密，决策和周转时间都显著缩短。（2）销售指标方面，2021年之前，住宅新房销售面积同比拐点领先房价 4-9 个月，且从高位回落的领先时间长于从低位回升的领先时间。2021 年后受疫情影响，两者同比增速的关联度降低。因此最领先的指标为销售面积，当销售面积的同比出现拐点以后，房价、拿地、新开工等数据的拐点均会陆续出现。 ◼ 还有哪些高频指标可以判断地产拐点？考虑到疫情影响下，销售面积和房价之间的关联度降低，且本轮周期的放松政策属于“小步快跑”的节奏，政策起效时间和不同指标间的逻辑传导时间都可能较历史经验更长。因此我们试图寻找更多高频指标判断地产拐点。宏观指标中：（1）M1 和居民信贷是房价的领先指标。因为居民购房往往需要向银行申请房贷，住宅销售是房地产开发商存款的重要来源，而企业存款与 M1 密切相关，地产销量景气度和这两个指标高度相关，而房价变化滞后于销量变化，所以货币周期领先于房价周期。（2）房价上涨预期指标和收入信心指标与房价互为因果，变化趋势较为一致。微观指标中：（1）二手房租金回报率不断升高，购买不动产作为大类资产配置的性价比逐渐提升，当前一线城市租金回报率已经回到 2019 年水平；（2）二手房挂牌量增速放缓甚至下降是地产市场出现拐点的必要不充分条件；（3）水泥和铁矿石价格波动滞后于房价，可作为辅助验证拐点的指标。 ◼ 投资建议：在此时点，我们建议从以下几个方向来选择标的：1）维持一定投资强度从而在市场恢复中获得更大弹性的标的，推荐：招商蛇口、滨江集团、越秀地产、保利发展，建议关注：绿城中国；2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企，推荐：华润置地，建议关注：龙湖集团；3）中介公司：推荐贝壳。 ◼ 风险提示：地产政策后续落地进度不及预期；行业下行持续，居民收入信心不断降低；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期 -32%-27%-22%-17%-12%-7%-2%3%8%13%18%2023/7/122023/11/102024/3/102024/7/9房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所 2 / 19 内容目录 1. 为何需要重视房地产拐点的观察和研究 .......................................................................................... 4 1.1. 地产核心指标已经过度调整..................................................................................................... 4 1.2. 地产政策拐点已现，静待基本面拐点..................................................................................... 6 2. 最领先的地产指标是什么？ .............................................................................................................. 9 2.1. 拿地、新开工、新房销售之间的关联性................................................................................. 9 2.2. 销售面积与房价的关联性....................................................................................................... 11 3. 还有哪些高频指标可以判断地产拐点？ ........................................................................................ 12 3.1. 宏观指标：M1 和居民信贷 .................................................................................................... 13 3.2. 宏观指标：收入信心和房价上涨预期................................................................................... 14 3.3. 微观指标：二手房的租金回报率........................................................................................... 15 3.4. 微观指标：二手房挂牌量................